Parti dell'edificio od opere e manufatti destinati alla preservazione dell'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e sotterranea - Cose comuni - Configurabilità - Conseguenze - Spese per la loro conservazione - Ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive - Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 64 del 03/01/2013

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Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 64 del 03/01/2013
In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - ( art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ.

CONDOMINIO

CONTRIBUTI SPESE CONDOMINIALI

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 5 luglio 2000, CA.... Vittoria Giuseppina, PA..... Flora, PA..... Cristina e PA..... Pericle convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Napoli, il Condominio di via Palizzi n. 68, sito in Napoli, chiedendo l'annullamento della deliberazione assunta dall'assemblea condominiale il 19 giugno 200, ovvero la dichiarazione di inefficacia della stessa. Con tale delibera, assunta con la partecipazione di dieci condomini su tredici - e segnatamente con la presenza di Paciello Pericle, quale rappresentante degli attori, che si era opposto all'approvazione -, si era deliberato che "le spese di riparazione e manutenzione dei tratti di condutture pluviali poste nei giardini ... essendo poste a servizio esclusivo dei due appartamenti al piano terra, devono essere a carico dei rispettivi proprietari dei giardini".
Gli attori sostenevano che erroneamente l'assemblea aveva ritenuto che essi avessero l'uso esclusivo delle condutture pluviali interrate nel loro giardino e aveva attribuito ad essi la spesa sostenuta per la riparazione. Ai sensi degli artt. 1 e 3 del regolamento condominiale, invece, le condutture pluviali e cloacali con rispettivi fognoli di smaltimento dovevano ritenersi comuni, sia perché nelle terrazze e nei giardini dei terranei nn. 1 e 2 passavano le fognature e gli scoli dell'intero fabbricato, ivi comprese le acque piovane provenienti dalle ampie balconate degli appartamenti sovrastanti, sia perché avevano la funzione di preservare l'edificio condominiale dalle infiltrazioni di acque pluviali.
Si costituiva il Condominio contestando la domanda. Espletata una consulenza tecnica d'ufficio, l'adito Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che il regolamento condominiale includesse tira le cose comuni le condutture fognarie convoglianti gli scarichi di tutto il fabbricato e rilevando che la consulenza tecnica d'ufficio aveva altresì accertato la funzione di intercettazione e smaltimento delle acque meteoriche provenienti anche dalle balconate dei cinque piani, sì da assicurare l'equilibrio necessario per evitare il collasso del terrazzamento e del relativo muraglione di contenimento; si trattava dunque di opera infrastrutturale a servizio dell'intero fabbricato, le cui spese di manutenzione andavano ripartite ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ..
Proponeva appello il Condominio e la Corte d'appello di Napoli, nella resistenza degli appellati, con sentenza depositata il 26 giugno 2008, rigettava il gravame.
La Corte d'appello, premesso che la domanda aveva ad oggetto esclusivamente la verifica della legittimità o no del criterio di ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei tratti di tubazione orizzontali facenti parte delle condotte pluviali, adottato dall'assemblea del 19 giugno 2000 con la delibera impugnata, rilevava che effettivamente il consulente tecnico aveva riportato in modo impreciso il regolamento condominiale, nel quale non compariva nella elencazione delle parti comuni, e in particolare tra le condutture pluviali e cloacali con i rispettivi fognoli di smaltimento, l'inciso "anche per le parti sub orizzontali dei giardini"; riteneva, tuttavia, che tale imprecisione non comportasse significative conseguenze. E ciò sulla base del rilievo che l'art. 1 del regolamento ricalcava sostanzialmente le previsioni dell'art. 1117 cod. civ., e che operava comunque il principio legislativo secondo cui sono comuni tutte le parti dell'edifico volte alla...

Facoltà del "solvens" di imputazione a singoli esercizi con esclusione dei debiti contestati - Sussistenza. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5038 del 28/02/2013

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Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5038 del 28/02/2013
In materia di condominio negli edifici, il condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali, può imputarlo ai debiti per singoli esercizi e può escludere che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati.

CONDOMINIO

CONTRIBUTI SPESE CONDOMINIALI

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in data 8/5/1998 il Condominio di via Fra Scipione Bellabona in Avellino chiedeva al GdP di Avellino decreto ingiuntivo, nei limiti della somma di L. 2.000.000 oltre interessi, nei confronti di Eduardo Pi....; a tal fine azionava il credito cartolare costituito da un assegno di L. 2.434.000 corrisposto per spese condominiali e rimasto impagato.
Con decreto 12/5/1998 il GdP di Avellino ingiungeva al Pi.... il pagamento della somma di L. 2.434.000 oltre interessi. L'ingiunto proponeva opposizione deducendo, tra l'altro e per quanto qui ancora interessa, sia il vizio di ultrapetizione in quanto era stato ingiunto il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella richiesta, sia la nullità del titolo posto a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo in quanto dopo l'emissione e la consegna dell'assegno, l'amministratore del condominio gli aveva fatto pervenire ricevuta di pagamento per importo corrispondente all'assegno, ma imputata a titoli e causale diversi da quelli per i quali era stato dato l'assegno; in particolare assumeva che l'assegno era stato dato in pagamento dell'80% del totale delle spese condominiali degli anni degli anni 1994, 1995, 1996 e 1997 e invece la ricevuta era stata rilasciata a titolo di saldo (e non in acconto) delle spese condominiali degli anni dal 1994 al 1996; la restante somma era stata imputata, dall'accipiens, in acconto di spese per lavori straordinari che egli, invece, non intendeva pagare non avendoli mai autorizzati.
Il GdP con sentenza del 6/4/2002 rigettava l'opposizione osservando:
- che non sussisteva il vizio di ultrapetizione perché, come sostenuto dal Condominio costituendosi, la limitazione all'importo di L. 2.000.000 invece che di 5.000.000 era addebitabile ad un mero errore di dattiloscrittura;
- che non assumeva rilevanza l'imputazione di pagamento perché, trattandosi di obbligazioni derivanti dallo stesso titolo, se l'adempimento è totale si verifica l'estinzione dell'obbligo, mentre se è parziale permane l'obbligazione per la parte residua. Eduardo Pi.... proponeva appello al Tribunale di Avellino che, con sentenza del 7/11/2005 rigettava l'appello condannando l'appellante al pagamento delle spese dei due gradi.
Il giudice di appello rilevava, per quanto ancora interessa:
- che non era violato l'art. 1193 c.c. perché la norma presuppone una pluralità di crediti da estinguere e non è applicabile quando il credito è unico, tale essendo il credito del condominio per spese condominiali per il quale era stato effettuato il pagamento e che trova fondamento nell'art. 1123 c.c. che lo ripartisce tra i condomini;
- che non sussisteva il vizio di ultrapetizione in quanto nel ricorso per decreto ingiuntivo era espressamente formulata la richiesta di pagamento della somma di L. 2.434.000 oltre interessi, mentre la successiva frase ("il tutto nei limiti della somma di L. 2.000.000 con rinuncia all'eventuale supero") costituiva un evidente errore materiale che non consentiva alcun equivoco in ordine all'ammontare della somma richiesta e documentata in atti.
Eduardo Pi.... propone ricorso affidato a 3 motivi e deposita memoria.
Il Condominio è rimasto intimato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1193 c.c. e il vizio omessa, contraddittoria e insufficiente motivazione. Il ricorrente assume che, essendo in corso contestazioni sulla ripartizione degli oneri condominiali e su lavori straordinari, egli aveva inteso pagare solo l'80% delle spese ordinarie e non intendeva pagare i lavori straordinari; siccome i debiti erano diversi tra loro il giudice di appello aveva violato il disposto dell'art. 1193 c.c. non consentendo al debitore di imputare il pagamento al debito che intendeva pagare.
1.1 Il motivo è fondato.
Il debitore ha pagato, con assegno, una somma imputandola ad acconti per debiti condominiali per specifiche annualità, mentre non intendeva estinguere il preteso credito per lavori straordinari che era contestato e a tal fine aveva esercitato la facoltà di imputazione che è riconosciuta dall'art. 1193 c.c. e intendendo estinguere fino ad un determinato importo il debito per alcune annualità, sussistendo controversia per il residuo...

Obbligo di contribuzione da parte dei condomini - Sussistenza - Rilevanza delle vicende del rapporto obbligatorio tra condominio e creditori dello stesso - Esclusione - Fondamento - Conseguenze. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2049 del 29/01/2013

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Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2049 del 29/01/2013
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall'assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l'obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l'obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell'evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento, né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all'obbligazione verso quest'ultimo, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.

CONDOMINIO

CONTRIBUTI SPESE CONDOMINIALI

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte di appello di Roma con sentenza 5 ottobre 2005 ha confermato la pronuncia resa dal tribunale di Tivoli nel novembre 2002, con la quale era stata respinta l'opposizione della condomina Co... Marcella avverso l'ingiunzione per spese condominiali notificatale dal Condominio Tr.., di Villalba di Guidonia, nel 1998. Oltre a dolersi della condanna alle spese, la Co... propone due motivi di ricorso per cassazione, notificato il 20 novembre 2006. Il Condominio Tr.. non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dato atto che è pervenuto in cancelleria (pot 16816 del 5 nov. 2012) un fax non firmato nel quale si legge che la ricorrente Co... dichiarava di rinunciare al procedimento e di aver revocato il mandato al proprio difensore.
Di tale documento non si può tener conto sia per le carenze formali (difetto di sottoscrizione), sia perché il giudizio di cassazione è retto da impulso officioso, sicché in esso, in mancanza di rituale rinuncia, non ha rilevanza neppure la revoca del mandato al difensore.
Con il primo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2730 e 2733 c.c. e art. 231 c.p.c. e vizi di motivazione.
Lamenta che la Corte di appello non abbia tenuto conto della sentenza di risoluzione del contratto di appalto, intercorso con un'impresa edile, dal quale nasceva il debito del Condominio e quindi quello della Co....
La Co... sostiene che la restituzione di somme imposta all'appaltatore a seguito della risoluzione del contratto aveva fatto si che il Condominio era divenuto addirittura creditore dell'impresa e sembra ipotizzare che da ciò conseguirebbe la estinzione del debito fatto valere dal Condominio con l'ingiunzione. Con il secondo motivo la Co... denuncia violazione dell'art. 1188 c.c. e vizi di motivazione. Lamenta che la sentenza impugnata non abbia tenuto conto dei pagamenti diretti effettuati all'appaltatore verso il quale la condomina era debitrice solidale.
Le censure non hanno pregio.
La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l'obbligo del condomino di pagare al condominio la somma dovuta.
Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti.
Il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo.
Scaricherebbe altrimenti sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento.
Deve invece adempiere all'obbligazione verso il Condominio e, qualora dalla gestione condominale residuino avanzi di cassa, vuoi per mancate spese, vuoi per la risoluzione di contratti in precedenza stipulati e conseguenti restituzioni, sorgerà eventualmente un credito nei confronti del condominio, tenuto a restituire, con il bilancio consuntivo di fine anno, l'esubero di cassa spettante secondo i rendiconti e le provenienze dei vari fondi residui. È quindi vano dedurre che il pagamento sia stato effettuato ad un terzo.
In proposito vale osservare in primo luogo che non risulta specificamente che il creditore abbia ratificato ciò o abbia approfittato di questo versamento (art. 1188 c.c.); su questi profili il ricorso sorvola, in quanto si limita a dedurre che vi...

Obblighi assunti per la conservazione delle cose comuni - Pagamento "pro quota" eseguito dal condomino a mani del creditore del condominio - Effetto estintivo - Insussistenza - Fondamento. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3636 del 17/02/2014

Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.

Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3636 del 17/02/2014

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Corte

Cassazione

3636

2014