1123.1 Ripartizione delle spese

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - Previsioni del regolamento di condominio concernenti l'organizzazione della gestione dei beni comuni e la redazione del bilancio - Natura non negoziale - Conseguenze - Modifica - Maggioranza assembleare - Sufficienza - Fondamento. Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall'assemblea condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8940 del 29/03/2019 Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1138, Cod_Civ_art_1139 regolamento di condominio...

Rendiconto redatto secondo il criterio di cassa - Crediti vantati dal singolo condomino - Inserimento nel bilancio - Condizioni. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15401 del 04/07/2014 In tema di condominio negli edifici, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Riferimenti normativi:Cod. Civ. art. 1117Cod. Civ. art. 1123Cod. Civ. art. 1130Cod. Civ. art. 1130bCod. Civ. art. 1135...

prescrizione - termine e decorrenza - prescrizione civile - termine - prescrizioni brevi - prestazioni periodiche con scadenza annuale o più breve - corte di cassaziome sez. 2, sentenza n. 4489 del 25/02/2014 Le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino. Corte di Cassaziome Sez. 2, Sentenza n. 4489 del 25/02/2014 Riferimenti normativi:Cod. Civ. art. 1123,Cod. Civ. art. 2948...

Consumo idrico - Riparto della spesa in mancanza di contatori di sottrazione - Criterio millesimale - Applicazione - Necessità - Fondamento - Conseguenze. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17557 del 01/08/2014 In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., in base ai valori millesimali, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17557 del 01/08/2014 Riferimenti normativi:Cod. Civ. art. 1123...

Criterio di riparto ex art. 1123, secondo comma, cod. civ. - Ambito di applicazione - Spesa di adeguamento dell'impianto elettrico condominiale - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17880 del 12/08/2014 In tema di condominio negli edifici, l'art. 1123, secondo comma, cod. civ. si applica per le spese attinenti alle parti e ai servizi che, per loro natura, sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, sicché esso non trova applicazione per la spesa di messa a norma dell'impianto elettrico condominiale, il quale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i condomini. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17880 del 12/08/2014...

Aree asservite a parcheggio di edificio condominiale - Canoni d'uso - Equiparazione ai canoni di locazione - Conseguenze - Spese condominiali relative all'amministrazione ed al fondo di riserva - Onere a carico del proprietario - Sussistenza - Ragioni. Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 15482 del 08/07/2014 Quando i canoni d'uso previsti per le aree asservite a parcheggio di edificio condominiale siano assimilati a canoni di locazione, sono i proprietari delle stesse a dover sopportare le spese di amministrazione condominiale (compenso per l'amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.), in quanto non ricomprese tra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all'attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico, salvo diversa previsione contrattuale; ad analoghe conclusioni deve pervenirsi in relazione al "fondo di riserva" che - quale accantonamento per eventuali future spese condominiali - risponde all'interesse del condomino (locatore) di accantonare somme che consentano un'adeguata e tempestiva amministrazione del bene. Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 15482 del 08/07/2014  ...

Parti dell'edificio od opere e manufatti destinati alla preservazione dell'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e sotterranea - Cose comuni - Configurabilità - Conseguenze - Spese per la loro conservazione - Ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive - Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 64 del 03/01/2013 {tab massima|green}Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 64 del 03/01/2013 In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - ( art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. {tab integrale|orange}SVOLGIMENTO DEL PROCESSOCon citazione notificata il 5 luglio 2000, CA.... Vittoria Giuseppina, PA..... Flora, PA..... Cristina e PA..... Pericle convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Napoli, il Condominio di via Palizzi n. 68, sito in Napoli, chiedendo l'annullamento della deliberazione assunta dall'assemblea condominiale il 19 giugno 200, ovvero la dichiarazione di inefficacia della stessa. Con tale delibera, assunta con la partecipazione di dieci condomini su tredici - e segnatamente con la presenza di Paciello Pericle, quale rappresentante degli attori, che si era opposto all'approvazione -, si era deliberato che "le spese di riparazione e manutenzione dei tratti di condutture pluviali poste nei giardini ... essendo poste a servizio esclusivo dei due appartamenti al piano terra, devono essere a carico dei rispettivi proprietari dei giardini".Gli attori sostenevano che erroneamente l'assemblea aveva ritenuto che essi avessero l'uso esclusivo delle condutture pluviali interrate nel loro giardino e aveva attribuito ad essi la spesa sostenuta per la riparazione. Ai sensi degli artt. 1 e 3 del regolamento condominiale, invece, le condutture pluviali e cloacali con rispettivi fognoli di smaltimento dovevano ritenersi comuni, sia perché nelle terrazze e nei giardini dei terranei nn. 1 e 2 passavano le fognature e gli scoli dell'intero fabbricato, ivi comprese le acque piovane provenienti dalle ampie balconate degli appartamenti sovrastanti, sia perché avevano la funzione di preservare l'edificio condominiale dalle infiltrazioni di acque pluviali.Si costituiva il Condominio contestando la domanda. Espletata una consulenza tecnica d'ufficio, l'adito Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che il regolamento condominiale includesse tira le cose comuni le condutture fognarie convoglianti gli scarichi di tutto il fabbricato e rilevando che la consulenza tecnica d'ufficio aveva altresì accertato la funzione di intercettazione e smaltimento delle acque meteoriche provenienti anche dalle balconate dei cinque piani, sì da assicurare l'equilibrio necessario per evitare il collasso del terrazzamento e del relativo muraglione di contenimento; si trattava dunque di opera...

Facoltà del "solvens" di imputazione a singoli esercizi con esclusione dei debiti contestati - Sussistenza. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5038 del 28/02/2013 {tab massima|green}Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5038 del 28/02/2013 In materia di condominio negli edifici, il condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali, può imputarlo ai debiti per singoli esercizi e può escludere che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati. {tab integrale|orange}SVOLGIMENTO DEL PROCESSOCon ricorso in data 8/5/1998 il Condominio di via Fra Scipione Bellabona in Avellino chiedeva al GdP di Avellino decreto ingiuntivo, nei limiti della somma di L. 2.000.000 oltre interessi, nei confronti di Eduardo Pi....; a tal fine azionava il credito cartolare costituito da un assegno di L. 2.434.000 corrisposto per spese condominiali e rimasto impagato.Con decreto 12/5/1998 il GdP di Avellino ingiungeva al Pi.... il pagamento della somma di L. 2.434.000 oltre interessi. L'ingiunto proponeva opposizione deducendo, tra l'altro e per quanto qui ancora interessa, sia il vizio di ultrapetizione in quanto era stato ingiunto il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella richiesta, sia la nullità del titolo posto a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo in quanto dopo l'emissione e la consegna dell'assegno, l'amministratore del condominio gli aveva fatto pervenire ricevuta di pagamento per importo corrispondente all'assegno, ma imputata a titoli e causale diversi da quelli per i quali era stato dato l'assegno; in particolare assumeva che l'assegno era stato dato in pagamento dell'80% del totale delle spese condominiali degli anni degli anni 1994, 1995, 1996 e 1997 e invece la ricevuta era stata rilasciata a titolo di saldo (e non in acconto) delle spese condominiali degli anni dal 1994 al 1996; la restante somma era stata imputata, dall'accipiens, in acconto di spese per lavori straordinari che egli, invece, non intendeva pagare non avendoli mai autorizzati.Il GdP con sentenza del 6/4/2002 rigettava l'opposizione osservando:- che non sussisteva il vizio di ultrapetizione perché, come sostenuto dal Condominio costituendosi, la limitazione all'importo di L. 2.000.000 invece che di 5.000.000 era addebitabile ad un mero errore di dattiloscrittura;- che non assumeva rilevanza l'imputazione di pagamento perché, trattandosi di obbligazioni derivanti dallo stesso titolo, se l'adempimento è totale si verifica l'estinzione dell'obbligo, mentre se è parziale permane l'obbligazione per la parte residua. Eduardo Pi.... proponeva appello al Tribunale di Avellino che, con sentenza del 7/11/2005 rigettava l'appello condannando l'appellante al pagamento delle spese dei due gradi.Il giudice di appello rilevava, per quanto ancora interessa:- che non era violato l'art. 1193 c.c. perché la norma presuppone una pluralità di crediti da estinguere e non è applicabile quando il credito è unico, tale essendo il credito del condominio per spese condominiali per il quale era stato effettuato il pagamento e che trova fondamento nell'art. 1123 c.c. che lo ripartisce tra i condomini;- che non sussisteva il vizio di ultrapetizione in quanto nel ricorso per decreto ingiuntivo era espressamente formulata la richiesta di pagamento della somma di L. 2.434.000 oltre interessi, mentre la successiva frase ("il tutto nei limiti della somma di L. 2.000.000 con rinuncia all'eventuale supero") costituiva un evidente errore materiale che non consentiva alcun...

Obbligo di contribuzione da parte dei condomini - Sussistenza - Rilevanza delle vicende del rapporto obbligatorio tra condominio e creditori dello stesso - Esclusione - Fondamento - Conseguenze. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2049 del 29/01/2013 {tab massima|green}Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2049 del 29/01/2013 In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall'assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l'obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l'obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell'evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento, né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all'obbligazione verso quest'ultimo, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati. {tab integrale|orange}SVOLGIMENTO DEL PROCESSOLa Corte di appello di Roma con sentenza 5 ottobre 2005 ha confermato la pronuncia resa dal tribunale di Tivoli nel novembre 2002, con la quale era stata respinta l'opposizione della condomina Co... Marcella avverso l'ingiunzione per spese condominiali notificatale dal Condominio Tr.., di Villalba di Guidonia, nel 1998. Oltre a dolersi della condanna alle spese, la Co... propone due motivi di ricorso per cassazione, notificato il 20 novembre 2006. Il Condominio Tr.. non ha svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONEPreliminarmente va dato atto che è pervenuto in cancelleria (pot 16816 del 5 nov. 2012) un fax non firmato nel quale si legge che la ricorrente Co... dichiarava di rinunciare al procedimento e di aver revocato il mandato al proprio difensore.Di tale documento non si può tener conto sia per le carenze formali (difetto di sottoscrizione), sia perché il giudizio di cassazione è retto da impulso officioso, sicché in esso, in mancanza di rituale rinuncia, non ha rilevanza neppure la revoca del mandato al difensore.Con il primo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2730 e 2733 c.c. e art. 231 c.p.c. e vizi di motivazione.Lamenta che la Corte di appello non abbia tenuto conto della sentenza di risoluzione del contratto di appalto, intercorso con un'impresa edile, dal quale nasceva il debito del Condominio e quindi quello della Co....La Co... sostiene che la restituzione di somme imposta all'appaltatore a seguito della risoluzione del contratto aveva fatto si che il Condominio era divenuto addirittura creditore dell'impresa e sembra ipotizzare che da ciò conseguirebbe la estinzione del debito fatto valere dal Condominio con l'ingiunzione. Con il secondo motivo la Co... denuncia violazione dell'art. 1188 c.c. e vizi di motivazione. Lamenta che la sentenza impugnata non abbia tenuto conto dei pagamenti diretti effettuati all'appaltatore verso il quale la condomina era debitrice solidale.Le censure non hanno pregio.La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l'...

Obblighi assunti per la conservazione delle cose comuni - Pagamento "pro quota" eseguito dal condomino a mani del creditore del condominio - Effetto estintivo - Insussistenza - Fondamento. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3636 del 17/02/2014 Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3636 del 17/02/2014  ...

deliberazione dell'assemblea - Adozione di tabelle provvisorie - Annullabilità - Fondamento - Conseguenze. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 1439 del 23/01/2014 In tema di condominio negli edifici, la deliberazione con cui l'assemblea, in mancanza di tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condomini, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135, nn. 2) e 3), cod. civ., non è nulla, ma solo annullabile, non incidendo comunque sui criteri generali dettati dall'art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod. civ. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 1439 del 23/01/2014  ...