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Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - Ascensore - Unità immobiliare adibita ad ufficio - Utilizzo più intenso del bene comune - Deroga al riparto dei costi di manutenzione ex art. 1124 c.c. - Delibera adottata a maggioranza - Nullità - Applicabilità dell'art. 1123, comma 2, c.c. - Esclusione. E' nulla la deliberazione dell'assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall'art. 1124 c.c. (il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani) richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023 (Rv. 668489 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1123, Cod_Civ_art_1124 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - Omessa manutenzione di parti comuni - Danni cagionati ad una porzione in proprietà esclusiva - Concorso "pro quota" del condomino danneggiato nelle spese di riparazione e nel risarcimento dei danni - Sussistenza - Fondamento.   Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e ”pro quota”, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati. Corte Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021 (Rv. 661729 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1123, Cod_Civ_art_1124, Cod_Civ_art_1125, Cod_Civ_art_1126, Cod_Civ_art_2051, Cod_Civ_art_1117   corte cassazione 18187 2021 …...

Condominio composto da corpi di fabbrica separati - Spese di risanamento dei pilastri di sostegno di uno solo dei corpi di fabbrica e al contempo di un camminamento condominiale - Ripartizione - Art. 1123, comma 1, c.c. - spese di ricostruzione (ripartizione) - parti comuni dell'edificio Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l'intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l'edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento "pro-quota", non rilevando la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 13229 del 16/05/2019 (Rv. 653822 - 01) Riferimenti normativi:  Cod. Civ. art. 1117 – Parti comuni dell’edificio Cod. Civ. art. 1123.1 – Ripartizione delle spese _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 13229 2019 …...

Spese di manutenzione (ripartizione) - Oneri per spese effettuate per fini individuali - Criterio di riparto - Art. 1123, comma 2, c.c. - Applicabilità - Condizioni. In materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 12573 del 10/05/2019 (Rv. 653813 - 01) Riferimenti normativi:  Cod. Civ. art. 1123.2 – Ripartizione delle spese _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 12573 2019 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - Previsioni del regolamento di condominio concernenti l'organizzazione della gestione dei beni comuni e la redazione del bilancio - Natura non negoziale - Conseguenze - Modifica - Maggioranza assembleare - Sufficienza - Fondamento. Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall'assemblea condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8940 del 29/03/2019 Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1138, Cod_Civ_art_1139 CONDOMINIO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO …...

Scale e androne - Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze. Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9986 del 20/04/2017  CONDOMINIO PARTI COMUNI …...

Controversia tra un condomino e il condominio avente ad oggetto il pagamento della sua quota condominiale conseguente a delibera dell'assemblea impugnata contestualmente per nullità - Determinazione del valore - Criterio - Riferimento all'intera somma portata dalla delibera impugnata - Esclusione - Valutazione dell'importo della singola spesa addebitata in sede di ripartizione condominiale al condomino impugnante - Necessità - Fondamento. Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al "thema decidendum", invece che al "quid disputandum", per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la "causa petendi" della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6363 del 16/03/2010   …...

Controversia tra un condomino e il condominio avente ad oggetto il pagamento della sua quota condominiale conseguente a delibera dell'assemblea impugnata contestualmente per nullità - Determinazione del valore - Criterio - Riferimento all'intera somma portata dalla delibera impugnata - Esclusione - Valutazione dell'importo della singola spesa addebitata in sede di ripartizione condominiale al condomino impugnante - Necessità - Fondamento.  Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al "thema decidendum", invece che al "quid disputandum", per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la "causa petendi" della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6363 del 16/03/2010   _____________________________________ Competenza Incompetenza Valore Territorio Funzionale Corte Cassazione 6363  2010 …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

17/02/200517/02/2005 Ascensore condominiale - Criteri per laripartizione delle spese di conservazione e manutenzione - art. 1124 Cod. Civ. - Cassazione sez. II civile sentenza 17.02.2005 n. 3264 Ascensore condominiale - Criteri per la ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione - art. 1124 Cod. Civ. (Cassazione sez. II civile sentenza 17.02.2005 n. 3264 )Svolgimento del processoCon citazione notificata il 27.07.1989 Roberto Mxxx convenne davanti al Tribunale di Milano il Condominio di Via xxx in Milano impugnando la delibera 10.07.1989 con la quale l'assemblea aveva approvato la ripartizione delle spese millesimali di ascensore e riscaldamento.Il Condominio, tardivamente costituitosi, chiese il rigetto della domanda.Con separata citazione notificata il 3.11.89 Carlo e Caterina Sxxxxx convennero in giudizio davanti allo stesso Tribunale il medesimo Condominio impugnando la delibera 12.10.89 con la quale l'assemblea aveva approvato i nuovi millesimi per la ripartizione delle spese diriscaldamento e di ascensore.Il Condominio, costituitosi chiese il rigetto della domanda.Disposta la riunione delle cause il Mxxx chiese, in ordine alla domanda da lui proposta, la dichiarazione di cessazione della materia del contendere, in forza della delibera 12.10.89 che soddisfaceva le sue richieste, ed il rigetto della domanda proposta dagli S. nel cui giudizio era intervenuto.Con successiva citazione 25.07.90 Carlo e Caterina S., Elda B., Lino P. ed Edoardo B. impugnarono la delibera 12.10.89 con riferimento all'approvazione delle spese di tinteggiatura dei serramenti, - nonchè la delibera del 27.06.90 relativamente al consuntivo 1.5.89/1.4.90 ed al nuovo regolamento di Condominio con allegate tabelle millesimali.Costituitosi il Condominio, chiese il rigetto della domanda: riunite tutte le cause, ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini dei quali solo in pochi si sono costituiti, il Tribunale, con sentenza 22.10.98 ha respinto sia l'impugnazione delle due delibere 12.10.89 e 27.6.90, sia la domanda di revisione e determinazione giudiziale delle tabelle millesimali, dichiarando cessata la materia del contendere relativamente alla delibera 10.7.89.Su impugnazione di Carlo e Caterina S., che insistevano per la …...

Spese di manutenzione e di ricostruzione - Criteri - Installazione successiva alla costruzione dell'edificio - Presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. - Configurabilità - Condizioni - Conseguenze. In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani). Pertanto anche nel caso in cui l'ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto è di proprietà comune-secondo la presunzione di cui all'art. 1117 n. 3 cod. civ., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 cod. civ.) e la ripartizione delle spese relative all'ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall'art. 1124 cod. civ. e dall'art. 1123 cod. civ. che costituisce una specifica applicazione mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell'impianto, è d'entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad un diritto di credito del singolo condomino verso il condominio. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 3264 del 17/02/2005   …...

Spese di manutenzione e ricostruzione - Assimilazione - Fondamento - Deroga - Fattispecie. In base all'art. 1124 cod. civ., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Fattispecie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 cod. civ., prevedeva l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004   …...

Edifici costituiti in distinti condomini, compresi in una più ampia organizzazione condominiale - Vincolo di accessorietà rispetto agli stessi di cose, impianti e servizi comuni - Norme sulla comunione in generale - Applicabilità a detti accessori - Esclusione - Norme sul condominio negli edifici - Applicabilità. Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini" ), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni ( quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.),in rapporto di accessorietà' con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9096 del 07/07/2000   …...