Condominio - L'esperto risponde

Il quesito: il caso è di un condominio costituito in settembre da 4 proprietari (A+B+C+D). In sede di costituzione D pone la condizione risolutiva di recedere dalla volontà di costituire il condominio se entro 30 novembre non si rielaborano le tabelle millesimali. Nell'incertezza delle tabelle millesimali in uso e quindi nella indeterminatezza di chi sia ad avere quota maggioritaria di valore di edificio tra D e gli altri proprietari coesi (A+B+C) , si può ritenere valida la condizione risolutiva posta?

La risposta

Il Condominio (perfino di due soli proprietari di unità immobiliari separate) nasce automaticamente quando in un edificio, diviso per piani o porzioni di piano ed appartenente ad un unico soggetto, la prima porzione immobiliare (a prescindere dalla sua destinazione edilizia/urbanistica) passa dal proprietario originario ad un nuovo proprietario.

La giurisprudenza costantemente (cfr. da ultimo Cass. n. 19829/2004) ha affermato al riguardo che “ il Condominio sorge ipso iure ed ipso facto – ovvero AUTOMATICAMENTE - nel momento del trasferimento dell’immobile ad un nuovo soggetto, senza bisogno di alcuna manifestazione di volontà dei contraentii”.

Da ciò consegue che il proprietario sub D non può in alcun modo recedere dalla costituzione del Condominio, in quanto tale ente – si ribadisce – è già nella specie, AUTOMATICAMENTE COSTITUITO e non è dato ai condomini di rinunciare o recedere da esso.

Né si possono costringere gli altri condomini a rielaborare le tabelle millesimali in uso, dovendo l’interessato, che affermi l’esistenza di errori nella loro formazione, ove gli altri non accedano alla richiesta, agire giudizialmente per una loro revisione ovvero, se queste risultino del tutto invalide, per la formazioni di nuove tabelle.

Nella specie, concretamente, si potrebbe indire una riunione assembleare per discutere sulle tabelle stesse, nominando, se del caso (anche per evitare i costi ben più gravosi di una causa), un tecnico estraneo al fine di formare nuove tabelle ovvero di riesaminarle con un attento controllo.

L'esperto rispnde - Condominio e locazioni a cura di Dr Riccardo Redivo - Magistrato in pensione