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Venduta (nozione, distinzioni) - Vendita - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi - Risoluzione del contratto - Condizioni - Dimostrazione dell'esistenza di diritto di terzi - Necessità - Imposizione di servitù di fatto - Risarcimento del danno a carico del terzo - Sussistenza. Nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi ai sensi dell'art. 1489 c.c., la risoluzione del contratto esige la dimostrazione di un diritto altrui sul bene, mentre l'imposizione di una servitù di fatto comporta solamente una responsabilità risarcitoria da fatto illecito a carattere permanente (fino a che cioè sia rimossa l'opera o sia costituita regolare servitù) a carico del terzo. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 5182 del 27/02/2025 (Rv. 674023-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489, Cod_Civ_art_2043 …...

Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Preliminare di vendita di terreno risultato inedificabile contrariamente alle aspettative del promissario acquirente - Azione di risoluzione del rapporto ex tunc in applicazione dell'istituto della presupposizione - Ammissibilità - Condizioni - Inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto - Necessità - Fattispecie. Con riguardo a preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva escluso, con riferimento all'apposizione di un un vincolo preordinato all'esproprio su una parte del terreno agricolo potenzialmente edificabile promesso in vendita, che il mutamento della destinazione edificatoria del cespite per effetto del suddetto vincolo, sopravvenuto al preliminare di acquisto, potesse abilitare la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto o ad esercitare il recesso considerato che l'iter amministrativo modificativo della destinazione non si era ancora stabilizzato e che, per tale motivo, l'inadempimento di parte promittente venditrice non poteva considerarsi assoluto, né poteva giustificare un'azione di risoluzione per factum principis). Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 13435 del 15/05/2024 (Rv. 671351-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1362, Cod_Civ_art_1366, Cod_Civ_art_1489, Cod_Civ_art_1218 …...

Rapporti di vicinato - norme di edilizia - piani regolatori - efficacia - Vincoli inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale - Effetti - Presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari - Configurabilità - Conseguenze - Natura di oneri non apparenti ex art. 1489 c.c. - Esclusione - Vincoli imposti da provvedimenti amministrativi specifici - Differenza - Fattispecie. I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Nella specie, in applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva qualificato come non apparente un vincolo pubblicistico gravante su di un'area destinata a parcheggio pubblico limitandosi a desumerne la non conoscenza per effetto della mancata allegazione della concessione edilizia all'atto di trasferimento, così presupponendo che detto provvedimento costituisse la fonte primaria del vincolo). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 1441 del 15/01/2024 (Rv. 669974-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489 …...

Compravendita di costruzione abusiva perché difforme da titolo edilizio - Vizio della cosa - Sussistenza - Esclusione - Fondamento - Disciplina dell'art. 1489 c.c. - Applicabilità - Condizioni. In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 27559 del 28/09/2023 (Rv. 669155 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489, Cod_Civ_art_1490 …...

Vendita di immobile - Non conformità a norme urbanistiche - Garanzia ex art. 1489 c.c. - Rilascio del certificato di agibilità - Irrilevanza - Persistenza del potere sanzionatolo dell'amministrazione - Sussistenza - Fondamento. In caso di vendita di bene immobile non conforme a norme urbanistiche, il successivo rilascio del certificato di agibilità non esclude la garanzia di cui all'art.1489 c.c., atteso che tale certificato non produce alcun effetto sanante e non preclude all'amministrazione comunale di esercitare il potere sanzionatorio di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 25830 del 05/09/2023 (Rv. 668968 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489 …...

Vendita - singole specie di vendita - di cose immobili - in genere - Vendita di immobile - Falsa rappresentazione circa la potenzialità edificatoria - Garanzia del compratore ex art. 1489 c.c. - Configurabilità - Prescrizione dell'azione - Decorrenza.   In tema di compravendita, solo dopo che la parte acquirente abbia vista accertata, con sentenza definitiva, l'esistenza del peso ed onere sul bene, nella specie la non potenzialità edificatoria del terreno, scatta la garanzia contrattuale e il termine per esercitare l'azione ex art. 1489 c.c. Ne consegue che il predetto termine decorre non dalla conclusione del contratto ma dal passaggio in giudicato della sentenza. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 24900 del 18/08/2022 (Rv. 665581 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1484, Cod_Civ_art_1489, Cod_Civ_art_1483   Corte Cassazione 24900 2022 …...

Vendita - obbligazioni del venditore - in genere - Vendita parziale di immobile indiviso - Validità - Sussistenza - Disposizioni relative alla concessione edilizia ed all'abitabilità dell'immobile da frazionare - Inosservanza - Conseguenze - Invalidità della vendita - Esclusione - Risolubilità del contratto per inadempimento.   La vendita parziale di un appartamento non è vietata dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 - che comminano la nullità dei trasferimenti di immobili realizzati in assenza o in totale difformità dalla concessione o licenza edilizia - né dall'art. 222 del r.d. n. 1265 del 1934 - che sanziona l'utilizzazione come alloggio di costruzioni prive della licenza di abitabilità. Il rilascio della concessione edilizia e della nuova licenza di abitabilità, ove necessarie per poter attuare lo scorporo di una parte dell'appartamento, infatti, non incide preventivamente sulla validità della vendita ma, solo successivamente, sulla sua attuazione e, pertanto, potrebbe rappresentare una ragione di risoluzione contrattuale per l'inadempimento delle obbligazioni gravanti sul venditore (trasmissione del possesso della cosa al compratore ed assicurazione allo stesso della possibilità di servirsi del bene in conformità con la sua destinazione). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 39914 del 14/12/2021 (Rv. 663175 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1476, Cod_Civ_art_1489   Corte Cassazione 39914 2021 …...

Trascrizione - leggi speciali - libri speciali (sistema tavolare) - Sistema tavolare - Accertamento dell'usucapione - Possibilità - Opponibilità a terzi acquirenti con atto intavolato in buona fede prima dell’iscrizione della sentenza o della domanda di usucapione - Fondamento.   Nel sistema tavolare vigente nelle province dei territori già appartenuti al dissolto impero austro-ungarico, ferma la possibilità di chiedere l'accertamento dell'usucapione nei confronti di coloro contro i quali si è verificato l'acquisto per il decorso del tempo, un diritto reale sorto su un fondo per usucapione non è opponibile al terzo che abbia acquistato il fondo con atto intavolato in buona fede prima dell'iscrizione della sentenza o della domanda di usucapione, quand'anche si tratti di un diritto reale limitato e, quindi, compatibile con il diritto di proprietà. Il sistema tavolare previsto per le province ex austro-ungariche ha, infatti, recepito integralmente quello imperiale precedentemente vigente, connotato essenzialmente per la pubblica fede attribuita al libro fondiario in ordine alla situazione giuridica del bene trasferito, comprensiva dell'esistenza o inesistenza di pesi sul medesimo. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 19054 del 06/07/2021 (Rv. 661694 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489   Corte Cassazione 19054 2021 …...

Vendita - "actio quanti minoris" - Oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia - Art. 1489 c.c. - Applicabilità - Esclusione - Fondamento. L'art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico- edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 11211 del 28/04/2021 (Rv. 661215 - 02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489 …...

Vendita - "actio quanti minoris" Vendita di immobile - Non conformità a norme urbanistiche - Diritto del compratore al risarcimento del danno - Colpa del venditore - Sufficienza. In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa. Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 14595 del 09/07/2020 (Rv. 658318 - 02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1218, Cod_Civ_art_1223, Cod_Civ_art_1479, Cod_Civ_art_1480, Cod_Civ_art_1489 corte cassazione 14595 2020 …...

Onere reale ex art. 17 d.lgs. n. 22 del 1997 - Operatività - Momento di insorgenza - Individuazione - Condizioni. In materia di bonifica e ripristino ambientale dei siti inquinati, l'operatività dell'onere reale previsto dall'art. 17 del d.lgs. n. 22 del 1997 e dal relativo regolamento attuativo approvato con d.m. n. 471 del 1999 non dipende, in assenza di una previsione normativa espressa, dal mero fatto dell'inquinamento, ma presuppone l'emanazione di un provvedimento amministrativo dell'autorità competente, che accerti la contaminazione del suolo ed individui la necessità di porre in essere gli interventi di messa in sicurezza, bonifica e ripristino ambientale, imponendone l'adozione all'esito dell'approvazione di un progetto di bonifica ed onerando il proprietario del relativo costo. Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 30723 del 26/11/2019 (Rv. 656224 - 02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1489 …...

Vendita immobiliare - Esperimento vittorioso delT'actio negatoria servitutis" nei confronti del compratore - Garanzia del compratore per evizione totale o parziale, ovvero "ex" art. 1489 c.c. - Configurabilità - Ragioni. L'acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso esperimento dell’”actio negatoria servitutis”, quando lo stato di fatto lesivo a danno di terzi preesisteva alla vendita, è tutelato dalle azioni previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c. che costituiscono entrambe rimedi allo squilibrio del sinallagma funzionale del contratto di compravendita, per cui al prezzo corrisponde una cosa inferiore o per quantità o per qualità a quella venduta. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 26627 del 18/10/2019 (Rv. 655653 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0873, Cod_Civ_art_1483, Cod_Civ_art_1484, Cod_Civ_art_1489 …...

Vendita - obbligazioni del venditore - evizione (garanzia per) - pericolo di rivendica - Configurabilità - Requisiti - Bene immobile proveniente da donazione - Teorica possibilità di soggezione del bene ad una azione di riduzione - Pericolo di rivendica - Insussistenza. Il diritto previsto dall'art. 1481 c.c., per cui il compratore può sospendere il pagamento del prezzo o pretendere idonea garanzia quando abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi, presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi, ma, anche ove si abbia conoscenza che il bene appartenga ad altri, occorre che emerga da elementi obiettivi o, comunque, da indizi concreti che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicarlo in modo non apparentemente infondato. Ne consegue che il semplice fatto che un immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esista un rischio effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 8571 del 27/03/2019 Cod_Civ_art_1460, Cod_Civ_art_1481, Cod_Civ_art_1489 …...

Vendita - "actio quanti minoris" Azioni spettanti al compratore - Condizioni - Limiti - Spettanza nei casi di esistenza di un diritto di usufrutto su un bene oggetto di una promessa di vendita - Fattispecie. Nel caso di contratto preliminare di vendita di bene gravato da usufrutto, qualora nel termine pattuito il promittente venditore non sia stato in grado di procurare l'acquisto della piena proprietà del detto bene, il promittente compratore, che non abbia avuto conoscenza, al momento della conclusione del contratto, che la cosa era gravata di uno "ius in re", può ex art. 1489 c.c. domandare, oltre alla riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto, la quale può essere pronunciata, anche se il titolare del diritto di godimento o il beneficiario dell'onere o della limitazione non abbiano ancora fatto valere alcuna pretesa sulla "res", ove si accerti, ai sensi dell'art. 1480 c.c., che il compratore non avrebbe acquistato la cosa gravata dall'onere. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva accordato al promissario acquirente la risoluzione del contratto preliminare di vendita quale conseguenza automatica del mancato consenso dell'usufruttuario, senza verificare la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1489 c.c.). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 5336 del 22/02/2019 Cod_Civ_art_1480, Cod_Civ_art_1489 actio quanti minoris …...

Vincoli paesaggistici - Inserimento nel piano regolatore generale - Effetti - Presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari - Configurabilità - Conseguenze - Natura di oneri non apparenti ex art. 1489 c.c. - Esclusione - Vincoli imposti da provvedimenti amministrativi specifici - Differenza. I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 14289 del 04/06/2018   …...

Venditore che garantisce libertà del bene - Onere d'indagine del compratore - Insussistenza - Conoscenza o apparenza dei pesi - Trascrizione vincolo non dichiarato - Irrilevanza - Distinzione fra parte del contratto e terzo acquirente - Oneri e diritti risultanti da opere visibili e permanenti - Rilevanza - Fattispecie. L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 14289 del 04/06/2018   …...

Cause di esclusione – Natura apparente del peso ovvero trascrizione o menzione del titolo costitutivo del peso nell'atto di trasferimento - Clausola generica o di mero stile – Sufficienza – Esclusione - Fattispecie Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che non aveva ritenuto sussistente la responsabilità del venditore, per essere il bene alienato asservito ad uso pubblico di parcheggio, non risultante dal certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto di compravendita, in presenza di una clausola contrattuale in virtù della quale l'acquisto era da ritenersi pattuito con tutte le servitù passive). Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017   …...

Preliminare di compravendita immobiliare - Vincolo di inedificabilità dell'immobile derivante da provvedimento amministrativo di carattere generale - Garanzia a carico del promittente venditore ex art. 1489 cod. Civ. - Operatività - Condizioni - Conseguenze - Risoluzione del contatto per inadempimento del promittente venditore - Configurabilità. Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 22343 del 22/10/2014 In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo di carattere generale (nella specie, vincolo idrogeologico previsto dal piano straordinario dell'autorità di bacino nord occidentale della Regione Campania), tale vincolo, sottaciuto dal promittente venditore, rientra nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 cod. Civ. Sicché il promissario acquirente, ove emerga, alla luce di un'interpretazione dell'intero contratto condotta secondo il criterio funzionale e di buona fede e correttezza, il suo affidamento circa l'edificabilità del terreno, può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore.Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 22343 del 22/10/2014 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO CONTRATTI …...

Garanzia del venditore circa la potenzialità edificatoria del suolo - Esistenza di vincolo urbanistico riduttivo della cubatura - Rimedi ex art. 1489 cod. civ. - Esercizio - Possibilità - Fondamento. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 10184 del 09/05/2014 Se il venditore ha espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico che riduca la cubatura realizzabile, può avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ. in tema di cosa gravata da oneri non apparenti, essendo il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 10184 del 09/05/2014   …...

Evizione totale o parziale - Caratteristiche - Privazione totale o parziale del bene - Assenza di servitù attiva promessa - Evizione parziale - Configurabilità - Esclusione - Fondamento - Art. 1489 cod. civ. - Applicabilità. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14324 del 24/06/2014 In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una "qualitas fundi", con conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14324 del 24/06/2014 Riferimenti normativi:Cod. Civ. art. 1483Cod. Civ. art. 1484Cod. Civ. art. 1489   …...

Vincoli paesaggistici - Inserimento nel piano regolatore generale - Effetti - Presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari - Configurabilità - Conseguenze - Natura di oneri non apparenti ex art. 1489 cod. civ. - Esclusione. I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, secondo l'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012   …...

Oneri apparenti - Configurabilità - Condizioni - Onere di diligenza del compratore - Sussistenza - Fattispecie relativa a vendita forzata di immobile locato. In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 cod. civ.) l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile riconoscibilità, pertanto con riferimento a diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. (Nella specie, relativa a vendita forzata di immobile locato, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la tutela dall'aggiudicatario in quanto l'esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della relazione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva). Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 21384 del 04/11/2005   …...