02.6 Ulteriore ambito di applicazione: il supercondominio (rinvio) ed il condominio parziale Rif.: art. 1117-bis c.c.

02 LE PARTI COMUNI E LA PRESUNZIONE DI COMUNIONE

02.6 Ulteriore ambito di applicazione: il supercondominio (rinvio) ed il condominio parziale - Rif.: art. 1117-bis, c.c.

Le norme sul condominio si applicano, per quanto espressamente attinente al presente capitolo, anche al super condominio.

Uniformandosi all’orientamento della giurisprudenza favorevole ad una interpretazione estensiva dell’art. 1117 c.c., la riforma ha visto l’introduzione dell’articolo 1117 bis, con il quale l’applicazione della disciplina condominiale è stata estesa alle strutture condominiali complesse, quali i complessi residenziali che si sviluppano non più solo in senso verticale, ma anche orizzontale o costituiti da edifici separati e aventi parti essenziali in comune.

Ne deriva che la presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 c.c. dovrà essere applicata anche alle parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi destinate, in maniera permanente, alla conservazione o all’uso di questi stessi edifici.

Si segnala sin d’ora che per la nascita di una struttura definita supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti o alcuni servizi elencati dall’articolo 1117 codice civile.

Per una analisi più completa al riguardo, si rinvia infra, al capitolo sul super condominio.

Un cenno a parte merita il c.d. “condominio parziale”, che si verifica quando gli impianti e i servizi comuni non sono destinati all’utilizzo di tutti, ma soltanto di un gruppo di condomini. Infatti " la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, co. 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare" (Cass., ord., n. 791/2020; Trib. Trani 3 novembre 2023, n. 1617).

MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma  - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello

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