Mercoledì 10 marzo 2021 - h. 13:30-16:30 - Convegno di gruppo in videoconferenza- La mediazione familiare: i profili teorici e applicativi. - Relatori: Dott.ssa Daniela Bianchini Giudice del Tribunale per i Minorenni - Avv. Costanza Castelli -Avvocato del Foro di Roma - Avv. Laura Vasselli - Avvocato del Foro di Roma - - Convegno di gruppo in videoconferenza - richiesto accreditamento al C.N.F. – Richiesti due/tre crediti formativi
Codice Civile Libro Terzo: DELLA PROPRIETA' Titolo VII: DELLA COMUNIONE Capo II: DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - Art.1117. Parti comuni dell'edificio.
articolo vigente
Articolo vigente
Art. 1117. (1) Parti comuni dell'edificio.
1.Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
modifiche - note
COMMENTI
(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013. Il testo in vigore fino al 16 giugno 2013 è il seguente: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini."
la giurisprudenza
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Cortile - Presunzione di condominialità – Cass. n. 23316/2020Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - cortili, chiostrine, finestre - Cortile - Presunzione di condominialità - Fondamento - Superamento - Limiti.
In materia di condominio, il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 23316 del 23/10/2020 (Rv. 659381 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1
corte
cassazione
23316
2020
Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio – Cass. n. 20543/2020Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20543 del 29/09/2020 (Rv. 659204 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1122_1
CORTE
CASSAZIONE
20543
2020
Divisione di un edificio in comunione ereditaria – Cass. n. 18909/2020Divisione - comunione e condominio - Divisione di un edificio in comunione ereditaria - Contestuale costituzione di un condominio sulle residue parti comuni - Ammissibilità.
Divisione - divisione ereditaria - operazioni divisionali - formazione dello stato attivo dell'eredità - immobili non divisibili - non comoda divisibilità In genere.
La divisione in natura di un fabbricato originariamente oggetto di comunione ereditaria è compatibile con la parallela costituzione di un condominio per l'uso delle parti comuni dell'edificio, ai fini del miglior godimento delle singole cose di proprietà esclusiva.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 18909 del 11/09/2020 (Rv. 659108 - 02)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1111, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_0720
CORTE
CASSAZIONE
18909
2020
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - voluttuarie - Cass. n. 10850/2020ascensore installato "ex novo" a spese di taluni condomini successivamente alla realizzazione dell'edificio
In tema di condominio di edifici, l'ascensore installato "ex novo", per iniziativa ed a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell'edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l'hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell'opera, con l'obbligo di pagarne "pro quota" le spese all'uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall'art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell'innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10850 del 08/06/2020 (Rv. 657892 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1121, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1100
corte
cassazione
10850
2020
Procedimento civile - domanda giudiziale - modificazioni - Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 9692 del 26/05/2020 (Rv. 657690 - 01)Azione risarcitoria nei confronti del proprietario di unità condominiale - Modifica della domanda ex art. 183, comma 6, c.p.c. - Deduzione della qualità di condomino del convenuto - Ammissibilità della "emendatio libelli" - Ragioni.
Responsabilita' civile - cose in custodia - incendio - obbligo di custodia In genere.
Nell'azione risarcitoria esperita nei confronti del proprietario di un'unità condominiale (nella specie, per danni conseguenti a perdite idriche provenienti da tubazioni), la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto costituisce una modificazione della domanda ammissibile ai sensi e nei limiti dell'art. 183, comma 6, c.p.c. e non incorre nel divieto di formulazione di nuove domande, in quanto l'elemento identificativo soggettivo delle "personae" è immutato e la domanda modificata, relativa alla stessa vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l’atto introduttivo, non modifica le potenzialità difensive della controparte ed è connessa a quella originaria in termini di "alternatività".
Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 9692 del 26/05/2020 (Rv. 657690 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Proc_Civ_art_183_1, Cod_Proc_Civ_art_112, Cod_Proc_Civ_art_163, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_2051
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - sottotetti, soffitti, solai - Cass. n. 9383/2020Sottotetto - Natura - Determinazione in base al titolo - Necessità - Mancanza del titolo - Presunzione di bene comune - Configurabilità - Condizioni.
La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 9383 del 21/05/2020 (Rv. 657705 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_0817
corte
cassazione
9383
2020
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni – Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020 (Rv. 657126 - 01)Condominio - Deliberazione di assegnazione di parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini - Unanimità - Necessità - Fondamento.
La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni (nella specie, una caldaia) in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l'unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria "ex lege" di parti comuni e comportando l'esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020 (Rv. 657126 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1118, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1108, Cod_Civ_art_1120
Beni - pertinenze, differenze dalle cose composte - cessazione del vincolo - Cass. n. 5060/2020Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento - Costituzione di un vincolo pertinenziale - Legittimità - Esclusione.
BENI
PERTINENZE, DIFFERENZE DALLE COSE COMPOSTE
CESSAZIONE DEL VINCOLO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti.
In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. Né è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5060 del 25/02/2020 (Rv. 657264 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0817, Cod_Civ_art_0818, Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1108
corte
cassazione
5060
2020
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - legittimazione dell'amministratore – Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 4697 del 21/02/2020 (Rv. 657Azione volta all'accertamento negativo della qualità di condomino - Legittimazione passiva dell'amministratore - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.
La domanda di accertamento negativo della qualità di condomino, in quanto inerente all'inesistenza del rapporto di condominialità ex art_ 1117 c.c., non va proposta nei confronti dell'amministratore del condominio ma impone, piuttosto, la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di appello che, a fronte di una domanda di accertamento negativo dell'appartenenza ad un condominio di alcune unità immobiliari, aveva dichiarato la nullità della sentenza di primo grado, con rimessione della causa al giudice di prime cure, per non aver quest'ultimo disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini).
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 4697 del 21/02/2020 (Rv. 657260 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1131, Cod_Proc_Civ_art_101, Cod_Proc_Civ_art_102, Cod_Proc_Civ_art_354
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
AZIONI GIUDIZIARIE
Comunione dei diritti reali - comproprieta' indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - scioglimento - comunioni coattive (cose indivisibili) - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 4014 del 18/02/2020 (Rv. 657110 - 01)Indivisibilità ex artt. 1112 e 1119 c.c. - Differenze.
In tema di divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 c.c. hanno una "ratio" diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor "favor" del legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione dell'unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva; il secondo costituisce un'eccezione alla regola generale della divisione della comunione disposta dall'art_ 1111 c.c., tutela la destinazione d'uso del bene e, per questo, ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è stato destinato.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 4014 del 18/02/2020 (Rv. 657110 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1111, Cod_Civ_art_1112, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1119
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
COMPROPRIETA'
SCIOGLIMENTO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 04)Azione di rivendica di parti comuni riconducibili all'art_ 1117 c.c. - Onere della prova gravante sul rivendicante - "Probatio diabolica" del regime di condominialità - Esclusione - Conseguenze in tema di rivendica di tali beni in proprietà esclusiva.
Proprieta' - azioni a difesa della proprieta' - rivendicazione (nozione, differenze dall'azione di regolamento dei confini e distinzioni) – prova.
La presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune della "res", sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta "probatio diabolica". Ne consegue che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art_ 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 04)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_2697, Cod_Civ_art_0948, Cod_Civ_art_2727,
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio – Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 03)Acquisto della comproprietà delle parti comuni - Momento determinante - Opponibilità ai terzi di tale regime condominiale - Dalla trascrizione dei singoli acquisti delle parti in proprietà esclusiva.
La comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unita immobiliari che costituiscono l'edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono "pro quota", senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 03)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_2643, Cod_Civ_art_2644
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 02)Prova civile - prove indiziarie - presunzioni (nozione).
L'individuazione delle parti comuni (nella specie, i cortili o qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture) operata dall'art_ 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 02)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio – Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 791 del 16/01/2020 (Rv. 656837 - 01)"Condominio parziale" -Configurabilità - Condizioni - Conseguenze.
La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 791 del 16/01/2020 (Rv. 656837 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1136
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti – Corte di Cassazione, Sez. 2 , Ordinanza n. 32437 del 11/12/2019 (Rv. 656216 - 01)Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Corte di Cassazione, Sez. 2 , Ordinanza n. 32437 del 11/12/2019 (Rv. 656216 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120
CONDOMINIO
parti comuni
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Corte di Cassazione, Sez. 2 , Ordinanza n. 32237 del 10/12/2019 (Rv. 656214 - 01)Condominio di edifici - Supercondominio - Momento costitutivo - Individuazione - Disciplina del condominio - Applicabilità.
Il supercondominio, sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati; ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.
Corte di Cassazione, Sez. 2 , Ordinanza n. 32237 del 10/12/2019 (Rv. 656214 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1
Condominio
Supercondominio
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - contrattuale - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 30246 del 20/11/2019 (Rv. 656297 - 01)Supercondominio - Clausole delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti - Condizioni - Fondamento - Configurabilità come atto di liberalità - Esclusione - Ragioni.
Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 30246 del 20/11/2019 (Rv. 656297 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1058, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1138, Cod_Civ_art_2643
CONDOMINIO
SUPERCONDOMINIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni – Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29924 del 18/11/2019 (Rv. 656250 - 01)Condominio - Modifica di parti comuni - Previsione regolamentare di preventiva delibera assembleare - Omessa autorizzazione - Ratifica delle attività realizzate da parte dell'assemblea - Ammissibilità - Condizioni - Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l'uso fatto della cosa comune - Sussistenza.
Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell'amministratore o dell'assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell'edificio, pur dovendosi riconoscere all'assemblea stessa, nell'esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare "ex post" le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l'interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell'assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l'assemblea.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29924 del 18/11/2019 (Rv. 656250 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - sottosuolo (cantine, sotterranei) - Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019 (Rv. 656251 - 01)Spazio sottostante il suolo in cui sorge l'edificio - Presunzione di comunione - Configurabilità - Fondamento - Escavazione del sottosuolo da parte di un condomino - Consenso degli altri condomini - Necessità - Ragioni.
In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019 (Rv. 656251 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117
CONDOMINIO
parti comuni
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio – Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24927 del 07/10/2019 (Rv. 655286 - 01)Tetto condominiale - Ripartizione delle spese di conservazione tra i condomini - Criterio - Art. 1123, comma 1, c.c. - Fondamento - Fattispecie.
In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune).
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24927 del 07/10/2019 (Rv. 655286 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1123, Cod_Civ_art_1126
CONDOMINIO
parti comuni
Presunzione legale di condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c. – Cass. Ord. 17022/2019Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - Condominio negli edifici - Edifici limitrofi ed autonomi - Parti comuni degli edifici - Presunzione di comunione tra gli immobili - Applicabilità - Condizioni.
In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c. è applicabile anche quando non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di detti immobili, ancorché insistenti sull'area appartenente al proprietario di uno solo degli stessi; la presunzione è tuttavia invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona - o a più persone "pro indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati ovvero con il contributo economico dei proprietari degli altri stabili.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17022 del 25/06/2019 (Rv. 654613 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117
Stabilire la condominialità di un fabbricato adiacente ad altro stabile – Cass. Ord. 17022/2019Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - Condominio negli edifici - Edifici limitrofi ed autonomi - Presunzione di condominialità - Condizioni - Riferimento al momento della nascita del condominio - Necessità.
In tema di condominio negli edifici, per stabilire la condominialità di un fabbricato adiacente ad altro stabile, va accertata l'esistenza dei presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune, ex art. 1117 c.c., con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili eseguito successivamente alla sua costituzione.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17022 del 25/06/2019 (Rv. 654613 - 02)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117
Cortile condominiale - Trasformazione in area edificabile destinata alla realizzazione di autorimesse - Cass. Sent. 16070/2019Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Cortile condominiale - Trasformazione in area edificabile destinata alla realizzazione di autorimesse - Regime proprietario di tali autorimesse - Condominialità - Fattispecie.
I cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la loro trasformazione in un'area edificabile destinata all'installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. (Nella specie, la S.C. ha evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l'acquisto, per accessione e "pro indiviso", in favore di tutti i condomini).
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 16070 del 14/06/2019 (Rv. 654086 - 01)
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_0817, Cod_Civ_art_0818, Cod_Civ_art_0819
Condominio negli edifici - azioni giudiziarie – Cass. 14082/2019Decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali - Opposizione - Accertamento dell'inesistenza di un condominio - Giudicato esterno - Rilevanza - Conseguenze.
Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l'accertamento in un altro giudizio dell'esclusione del rapporto di condominialità e della conseguente insussistenza dell'obbligo di concorrere alle spese, in quanto antecedente logico, è rilevante, in termini di giudicato esterno ed impedisce la riapertura della questione in difetto di elementi sopravvenuti.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 14082 del 23/05/2019 (Rv. 654180 - 01)
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1117 – Parti comuni dell’edificio
Cod. Civ. art. 2909 – Cosa giudicata
CONDOMINIO
AZIONI GIUDIZIARIE
Condominio negli edifici - contributi e spese condominiali - Cass. 13229/2019Condominio composto da corpi di fabbrica separati - Spese di risanamento dei pilastri di sostegno di uno solo dei corpi di fabbrica e al contempo di un camminamento condominiale - Ripartizione - Art. 1123, comma 1, c.c. - spese di ricostruzione (ripartizione) - parti comuni dell'edificio
Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l'intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l'edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento "pro-quota", non rilevando la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 13229 del 16/05/2019 (Rv. 653822 - 01)
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1117 – Parti comuni dell’edificio
Cod. Civ. art. 1123.1 – Ripartizione delle spese
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
13229
2019
Condominio negli edifici - contributi e spese condominiali - Cass. 12715/2019Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - rapporti del condomino con il creditore del condomino – Titolo esecutivo nei confronti di un condominio - Espropriazione dei crediti per contributi dovuti dai condòmini - Modalità dell'esecuzione forzata - Rilevanza del principio di parziarietà - Esclusione.
Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all'espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condòmini per i contributi da loro dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall'assemblea, e, in tal caso, la relativa esecuzione forzata deve svolgersi nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c.
(Nella specie, la S.C. ha precisato che non veniva in rilievo il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali).
Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 12715 del 14/05/2019 (Rv. 653784 - 01)
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1117.1 – Parti comuni dell’edificio
Cod. Civ. art. 2740 – Responsabilità patrimoniale
Cod. Civ. art. 2910 – Oggetto dell’espropriazione
Cod. Proc. Civ. art. 543 – Forma del pignoramento
Cod. Civ. art. 1298 – Rapporti interni tra debitori o creditori solidali
Cod. Proc. Civ. art. 474 – Titolo esecutivo
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
12715
2019
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Azioni giudiziarie - Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n. 10934 del 18/04/2019 (Rv. 653787 - 01)Rappresentanza giudiziale del condominio - legittimazione del condomino - Ricorso per cassazione in controversia condominiale sulle parti comuni - Ricorso incidentale tardivo proposto da altro condòmino che non è stato parte nei giudizi di merito - Legittimazione - Sussistenza - Fondamento.
Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio senza risentire dell'analoga difesa già svolta dallo stesso.
Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n. 10934 del 18/04/2019 (Rv. 653787 - 01)
Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1117_4, Cod_Civ_art_1131, Cod_Proc_Civ_art_100, Cod_Proc_Civ_art_334, Cod_Proc_Civ_art_371_1
Procedimento civile - litisconsorzio - necessario - comunione e condominio - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 10745 del 17/04/2019 (Rv. 653562 - 01)Domanda principale concernente un bene condominiale - Domanda ed eccezione riconvenzionale di usucapione del convenuto - Differenza - Conseguenze in tema di litisconsorzio necessario.
In tema di condominio negli edifici, ove un condomino, convenuto in un giudizio di rivendica di un bene comune, proponga un'eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, non si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario in relazione ai restanti comproprietari, risolvendosi detta eccezione, che pur amplia il "thema decidendum", in un accertamento "incidenter tantum", destinato a valere soltanto fra le parti. Invece, in caso di domanda riconvenzionale di usucapione, il contraddittorio va esteso a tutti i condòmini perché l'azione è diretta ad ottenere un effetto di giudicato esteso a questi ultimi.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 10745 del 17/04/2019 (Rv. 653562 - 01)
Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1158, Cod_Civ_art_2909, Cod_Proc_Civ_art_102, Cod_Proc_Civ_art_167
Società - di capitali - società cooperative (nozione, caratteri, distinzioni, tipi: a responsabilità limitata e non limitata) – Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 10355 del 12/04/2019 (Rv. 653497 - 01)Organi sociali - assemblea – deliberazioni - Cooperativa edilizia - Scopo mutualistico - Dovere di assegnare ai soci ogni parte deN'edifido d'uso comune - Riserva della cooperativa edilizia - Incompatibilità - Fattispecie.
La cooperativa edilizia, in virtù della finalità mutualistica perseguita dagli interventi pubblici volti all'individuazione delle aree da destinarsi all'edificazione residenziale di tipo economico e popolare, nel cui contesto essa si inserisce, è tenuta ad assegnare ai singoli soci non soltanto, in proprietà esclusiva, alloggi, garage e cantine, ma anche, "pro quota" indivisa, ogni altra parte dell'edificio di uso comune ai sensi dell'art. 205 del r.d. n. 1165 del 1938 e dell'art. 1117 c.c., essendo incompatibile col predetto vincolo di scopo la riserva di una parte del fabbricato a scopo di lucro. (Nella specie, la cooperativa edilizia aveva trasformato in locali commerciali alcune aree comuni, trasferendole a terzi, anziché assegnarle ai soci).
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 10355 del 12/04/2019 (Rv. 653497 - 01)
Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_2379_1, Cod_Civ_art_2516, Cod_Civ_art_1418
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - Previsioni del regolamento di condominio concernenti l'organizzazione della gestione dei beni comuni e la redazione del bilancio - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - Previsioni del regolamento di condominio concernenti l'organizzazione della gestione dei beni comuni e la redazione del bilancio - Natura non negoziale - Conseguenze - Modifica - Maggioranza assembleare - Sufficienza - Fondamento.
Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall'assemblea condominiale.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8940 del 29/03/2019
Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1138, Cod_Civ_art_1139
CONDOMINIO
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - Cass. n. 6010/2019Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - Criterio.
In tema di condominio di edifici, se le cose comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese, a meno che non vi sia un diverso accordo adottato all'unanimità dalle parti, vanno ripartite in proporzione all'uso che ogni condomino può farne, come stabilito dall'art. 1123, comma 2, c.c.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6010 del 28/02/2019
Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1123_1
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
6010
2019
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2279 del 28/01/2019Comunione dei diritti reali -condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2279 del 28/01/2019
Cd. supercondominio - Presupposti di esistenza - Costituzione - Potere degli amministratori - Limiti - Mancata nomina - Rimedi - Conseguenze - Fattispecie.
Il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest'ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato "ad hoc" conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia del giudice di merito che, in un giudizio volto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su una strada interna, comune a due condomìni, aveva ritenuto sufficiente la chiamata in giudizio dei loro amministratori e non pure dei condòmini).
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2279 del 28/01/2019
CONDOMINIO
SUPERCONDOMINIO
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genereComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - Disposizioni in tema di sicurezza - Scale - Derogabilità tramite scrittura privata - Ammissibilità - Condizioni - Fondamento.
In tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, le prescrizioni tecniche dettate dall'art. 8 del d.m. n. 236 del 1989 in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata poiché l'art. 7 del medesimo d.m. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 2050 del 24/01/2019
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - Cass. n. 30935/2018Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - soffitti, solai, volte, lastrici solari - cortile condominiale - copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - conseguenze - lavori di manutenzione necessari per la riparazione - ripartizione delle spese - applicazione del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. - esclusione - ricorso al criterio previsto dall'art. 1125 c.c. - legittimità – fondamento - Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 30935 del 29/11/2018
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 30935 del 29/11/2018
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
30935
2018
Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunioneComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - in genere - costruzione unitaria su aree tra loro confinanti in proprietà esclusiva - accessione - applicabilità - acquisto della proprietà esclusiva di ciascun proprietario del suolo della porzione verticale corrispondente - opere e strutture inscindibilmente a servizio dell'intero fabbricato - comunione incidentale di uso e di godimento - condizioni – fattispecie - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 29457 del 15/11/2018
Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità).
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 29457 del 15/11/2018
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Costruzione unitaria su aree tra loro confinanti in proprietà esclusivaComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - in genere - costruzione unitaria su aree tra loro confinanti in proprietà esclusiva - accessione - applicabilità - acquisto della proprietà esclusiva di ciascun proprietario del suolo della porzione verticale corrispondente - opere e strutture inscindibilmente a servizio dell'intero fabbricato - comunione incidentale di uso e di godimento - condizioni - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 29457 del 15/11/2018
>>> Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità).
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 29457 del 15/11/2018
Parte dell'impianto compresa nell'appartamento di un condominoComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - tubazioni (o parte di esse) dell'impianto idrico - parte dell'impianto compresa nell'appartamento di un condomino - diramazione a favore di altro appartamento - presunzione di comunione - insussistenza - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27248 del 26/10/2018
>>> La presunzione di proprietà comune dell'impianto idrico di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui le infiltrazioni erano state causate dalla rottura della chiave di stacco dell'acqua sita nella cucina dell'appartamento sovrastante).
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27248 del 26/10/2018
Solaio divisorio - Proprietà comuneComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - sottotetti, soffitti, solai - piani sottostanti e sovrastanti di un edificio - appartenenza a proprietari diversi - solaio divisorio - proprietà comune- presunzione "iuris tantum" – estensione a tutte le strutture con funzione di sostegno e copertura – configurabilità – ripartizione delle spese – fattispecie relativa a terrazza di proprietà ed uso esclusivo. Corte di Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24266 del 04/10/2018
>>> Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell'appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l'art. 1125 c.c. ed escluso l'utilizzabilità dell'art. 1126 c.c.).
Corte di Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24266 del 04/10/2018
Comproprietario convenuto in un giudizio di rivendicaProcedimento civile - litisconsorzio - necessario - comunione e condominio - comproprietario convenuto in un giudizio di rivendica - deduzione da parte sua della proprietà esclusiva - integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri contitolari - necessità – condizioni - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 24234 del 04/10/2018
>>> In tema di domanda di rivendica di un bene proposta da uno o più soggetti che assumono dì esserne i comproprietari, la necessità dell'integrazione del contraddittorio dipende dal comportamento del convenuto. Infatti, qualora egli si limiti a negare il diritto di comproprietà degli attori, non si richiede la citazione in giudizio di altri soggetti, non essendo in discussione la comunione del bene; qualora, al contrario, eccepisca di esserne il proprietario esclusivo, la controversia ha come oggetto la comunione di esso, cioè l'esistenza del rapporto unico plurisoggettivo, e il contraddittorio deve svolgersi nei confronti di tutti coloro dei quali si prospetta la contitolarità (litisconsorzio necessario), affinché la sentenza possa conseguire un risultato utile che, invece, non avrebbe in caso di mancata partecipazione al giudizio di alcuni, non essendo essa a loro opponibile. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in un giudizio di opposizione di terzo in cui l'attore aveva chiesto accertarsi un proprio diritto – di comproprietà - autonomo incompatibile rispetto a quello – di proprietà esclusiva - vantato dal convenuto, aveva escluso la necessità di integrare il contraddittorio verso coloro che sarebbero risultati comproprietari dell'immobile, ove il bene non fosse stato compreso nella compravendita invocata dall'opposto).
Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 24234 del 04/10/2018
Legittimazione passiva dell'amministratore del condominioComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - legittimazione del condomino - azione promossa nei confronti del condominio relativamente alle aree esterne a esso - legittimazione passiva dell'amministratore del condominio - sussistenza - fondamento. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 22911 del 26/09/2018
>>> La legittimazione passiva dell'amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste - anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario - in relazione a ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all'uso comune di tutti i condòmini), trovando ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natura condominiale di un'area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva dell'amministratore rispetto a un'"actio negatoria" proposta da un condomino relativamente a tale area).
Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 22911 del 26/09/2018
Parti comuni dell'edificioComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - impianti comuni- in genere - intercapedine esistente tra il suolo e la superficie del piano terra - appartenenza alle parti comuni dell'edificio – assenza di titolo diverso - presunzione – fondamento - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 22720 del 25/09/2018
>>> L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, è parte comune dell'edificio, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, e anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione impugnata nella parte in cui aveva ritenuto che l'area sottostante al pavimento del piano terreno dell'edificio non fosse ricompresa nell'ambito delle parti comuni dello stabile).
Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 22720 del 25/09/2018
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Parti comuni dell'edificioComunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - impianti comuni - in genere - Intercapedine esistente tra il suolo e la superficie del piano terra - Appartenenza alle parti comuni dell'edificio - Assenza di titolo diverso - Presunzione – Fondamento - Fattispecie. CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. 2, ORDINANZA N. 22720 DEL 25/09/2018
L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, è parte comune dell'edificio, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, e anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione impugnata nella parte in cui aveva ritenuto che l'area sottostante al pavimento del piano terreno dell'edificio non fosse ricompresa nell'ambito delle parti comuni dello stabile).
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario - Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018Presunzione di comunione - Titolo contrario - Configurabilità - Primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare - Rilevanza - Criteri.
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - in genere - Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 20593 del 07/08/2018Tutela delle parti comuni - Onere del condominio di provare rigorosamente la comproprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. - Esclusione – Fondamento - Onere del condomino di provare il titolo di proprietà esclusiva - Sussistenza.
In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 20593 del 07/08/2018
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - sottotetti, soffitti, solai - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 15048 del 11/06/2018Spazi che accedono al soffitto ed al pavimento non essenziali alla struttura divisoria - Esclusione dalla comunione - Controsoffittatura - Possesso - Spettanza - Esercizio "solo animo" - Condizioni - Fattispecie.
In tema di piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento e non sono essenziali alla struttura divisoria restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale, ben potendo il possesso su di essi essere mantenuto "solo animo". (Nella specie, la S.C. ha escluso la natura condominiale dello spazio vuoto esistente fra il solaio ed il controsoffitto e ha ritenuto che il proprietario dell'appartamento sovrastante, collocando al di sotto degli assi di sostegno delle travi del suo pavimento dei tubi e delle condutture, avesse compiuto uno spoglio in danno del possesso esercitato "solo animo" dal proprietario dell'immobile sottostante).
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 15048 del 11/06/2018
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Appalto (contratto di) - rovina e difetti di cose immobili (responsabilita' del costruttore) - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 27315 del 17/11/2017Gravi difetti di costruzione - Nozione - Alterazione riguardante una parte condominiale ma incidente sulla funzionalità globale dell'edificio - Inclusione.
In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 27315 del 17/11/2017
comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 27094 del 15/11/2017Condominio negli edifici - Supercondominio - Momento costitutivo - "Ipso iure ed facto" - Configurabilità - Approvazione assembleare - Necessità - Esclusione - Condizioni - Pluralità di edifici condominiali - Impianti e servizi collegati a ciascuno dei fabbricati da vincolo di accessorietà necessaria - Appartenenza "pro quota" a ciascuno dei proprietari dei singoli edifici.
Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 27094 del 15/11/2017
CONDOMINIO
SUPERCONDOMINIO
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - terrazze, lastrici solari, logge - Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 21340 del 14/09/2017Complesso immobiliare originariamente appartenente ad un solo proprietario – Realizzazione in esso di due distinti condominii - Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani. - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
Nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un'unità immobiliare ricompresa nell'altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell'art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l'espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 21340 del 14/09/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 21049 del 11/09/2017Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva).
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 21049 del 11/09/2017
Beni - pertinenze, differenze dalle cose composte - costituzione del vincolo - tra immobile e immobile - Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20712 del 04/09/2017Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - contrattuale in genere - Bene comune goduto in maniera più proficua ed intensa da parte di un condomino - Instaurazione di un rapporto di natura pertinenziale rispetto all'unità immobiliare di proprietà esclusiva - Esclusione - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni. Interpretazione clausola regolamento condominiale c.d. contrattuale attributiva uso esclusivo di area comune ad uno o più comproprietari - Criteri - Rilevanza godimento di fatto del bene comune da parte del singolo comunista al fine di accertare instaurazione rapporto di natura pertinenziale in favore di unità immobiliare di sua proprietà esclusiva - Negazione.
Al fine di accertare se l'uso esclusivo di un'area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all'edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevante la circostanza che l'area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all'uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.
Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20712 del 04/09/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 20612 del 31/08/2017Impugnazione di delibera condominiale - Controversia sulla titolarità esclusiva dei beni su cui quella abbia inciso - Natura dell'accertamento - Carattere meramente incidentale - Ammissibilità - Fondamento.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - legittimazione dell'amministratore - in genere.
Procedimento civile - litisconsorzio - necessario - comunione e condominio in genere.
In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, l'allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l'area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 20612 del 31/08/2017
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni - deliberazioni nulle o inesistenti - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 20612 del 31/08/2017Delibera assembleare ricognitiva, a maggioranza, dei beni di proprietà esclusiva in deroga alla presunzione ex art. 1117 c.c. - Nullità - Fondamento - Unanimità - Necessità.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - limiti (rispetto delle proprieta' esclusive ) - In genere.
Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - forma - scritta - "ad substantiam" - trasferimenti immobiliari - In genere.
La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 20612 del 31/08/2017
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - terrazze, lastrici solari, logge - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 20287 del 23/08/2017Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 20287 del 23/08/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - terrazze, lastrici solari, logge - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 20287 del 23/08/2017Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 20287 del 23/08/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Assicurazione - assicurazione della responsabilita' civile - limitazioni (fatti dolosi) - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20070 del 11/08/2017Clausola limitativa del rischio assicurato relativa alla conseguenza di fatti accidentali - Fatti dannosi derivanti da colpa grave - Inclusione nella copertura assicurativa - Sussistenza - Fondamento.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere.
L'assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti, cioè, a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l'estensione ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa. Pertanto la clausola della polizza stipulata da un condominio, la quale preveda la copertura dei danni "involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale", senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell'assicurato, con la sola eccezione delle condotte dolose.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20070 del 11/08/2017
Comunione dei diritti reali - comproprieta' indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - scioglimento - intervento degli aventi causa e creditori - in genere - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20071 del 11/08/2017Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Conseguenze in tema di nomina dell'amministratore e di approvazione di regolamento di condominio.
Instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali e riscontrandosi la medesima situazione nel condominio cd. "minimo", ne discende che anche rispetto a quest'ultimo trova applicazione, sia per l'organizzazione interna dell'assemblea che per le situazioni soggettive dei partecipanti, la disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c., potendo pertanto in tal caso i condomini, in applicazione del principio maggioritario ed anche se in numero inferiore, rispettivamente, a quattro e dieci, nominare un amministratore ed approvare un regolamento. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012).
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20071 del 11/08/2017
CONDOMINIO
COMPROPRIETA' INDIVISA
Edilizia popolare ed economica - assegnazione – Cooperativa edilizia - Assegnatari non proprietari – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17581 del 14/07/2017Costituzione del condominio a seguito della consegna degli alloggi - Conseguenze - Gestione e regolamentazione di beni e servizi comuni - "Legitimatio ad causam" - Attribuzione - Al gruppo ed al suo amministratore.
In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17581 del 14/07/2017
Edilizia popolare ed economica - assegnazione - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 17581 del 14/07/2017Cooperativa edilizia - Assegnatari non proprietari - Costituzione del condominio a seguito della consegna degli alloggi - Conseguenze - Gestione e regolamentazione di beni e servizi comuni - "Legitimatio ad causam" - Attribuzione - Al gruppo ed al suo amministratore.
Edilizia popolare ed economica - cooperative edilizie - in genere.
In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 17581 del 14/07/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16608 del 05/07/2017Condominio negli edifici - Malfunzionamento degli impianti condominiali - Condanna del condominio alla riparazione o ripristino - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.
Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l'impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16608 del 05/07/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14796 del 14/06/2017Alloggio del portiere - Proprietà comune - Configurabilità - Condizioni - Destinazione espressa o di fatto al momento della costituzione del condominio - Necessità.
In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall'art. 1117, n. 2., c.c. - suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome - sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune ovvero se questa gli sia stata sottratta. (Nella specie, nel riformare la sentenza impugnata, la S.C. ha ritenuto che la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'ente pubblico proprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune).
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14796 del 14/06/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 14796 del 14/06/2017Alloggio del portiere - Proprietà comune - Configurabilità - Condizioni - Destinazione espressa o di fatto al momento della costituzione del condominio - Necessità.
In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall'art. 1117, n. 2., c.c. - suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome - sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune ovvero se questa gli sia stata sottratta. (Nella specie, nel riformare la sentenza impugnata, la S.C. ha ritenuto che la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'ente pubblico proprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune).
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 14796 del 14/06/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - impianti comuni - riscaldamento (termosifone) - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio – contrattuale - In genere.
Contratti in genere - invalidita' - nullita' del contratto - In genere.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo).
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - impianti comuni - riscaldamento (termosifone) - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - regolamento di condominio - contrattuale In genere.
Contratti in genere - invalidita' - nullita' del contratto - in genere.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo).
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9986 del 20/04/2017Scale e androne - Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze.
Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9986 del 20/04/2017
CONDOMINIO
PARTI COMUNI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - Corte di Cassazione Sez. 2 , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni.
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
Corte di Cassazione Sez. 2 , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni.
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni.
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - legittimazione dell'amministratore - in genere - Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5832 del 08/03/2Contratto di assicurazione stipulato dal condominio - Azione per conseguire l’indennizzo - Legittimazione dell’amministratore - Sussistenza.
Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, l’amministratore condominiale è legittimato ad agire giudizialmente per il conseguimento dell’indennizzo, ai sensi degli artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1131 c.c., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5832 del 08/03/2017
CONDOMINIO
AZIONI GIUDIZIARIE
Beni - pertinenze, differenze dalle cose composte - costituzione del vincolo - in genere - Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5831 del 08/03/2017Spazio esterno ad edifico condominiale soggetto a vincolo pubblicistico di destinazione - Natura condominiale - Condizioni - Riparto dell'onere della prova.
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere.
Prova civile - onere della prova - in genere.
L’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Pertanto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41-sexies della l. n. 1150 cit., di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, trattandosi di elemento costitutivo del relativo diritto.
Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5831 del 08/03/2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - in genere - Corte di Cassazione, Sez. 2 , Sentenza n. 5329 del 02/03/2017Condominio minimo - Norme sul funzionamento dell'assemblea di condominio - Applicabilità - Condizioni - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario – Sussistenza - Conseguenze.
Nel condominio cd. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché quest'ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione "unanime", tale dovendosi intendere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.
Corte di Cassazione, Sez. 2 , Sentenza n. 5329 del 02/03/2017
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - provvedimenti per le spese - deliberazione dell'assemblea - Cass. n. 4679/2017Ripartizione delle spese condominiali - Bilancio preventivo - Approvazione - Mancanza - Pagamenti provvisori salvo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori attribuiti alle singole proprietà individuali - Richiesta ai condomini da parte dell'amministratore - Autorizzazione da parte dell'assemblea - Delibera - Ammissibilità.
In tema di riparto di spese condominiali, ben può l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.
Corte di Cassazione, Sez. 2 , Sentenza n. 4679 del 23/02/2017
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
4679
2017
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 25775 del 14/12/2016Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 25775 del 14/12/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 25775 del 14/12/2016Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 25775 del 14/12/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - uso - in genere – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 19215 del 28/09/2016Utilizzo del bene comune in via esclusiva, senza il consenso degli altri condomini - Danno in "re ipsa" - Configurabilità - Quantificazione - Criteri.
L'utilizzazione in via esclusiva di un bene comune da parte del singolo condomino in assenza del consenso degli altri condomini, ai quali resta precluso l'uso, anche solo potenziale, della "res", determina un danno "in re ipsa", quantificabile in base ai frutti civili tratti dal bene dall'autore della violazione.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 19215 del 28/09/2016
Condominio negli edifici - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni - deliberazioni nulle o inesistenti – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11034 del 27/05/2016Delibera di assegnazione di posti auto a singoli condomini nello spazio comune - Legittimità - Esclusione - Condizioni - Fondamento.
In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11034 del 27/05/2016
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23851 del 24/11/2010Condominio cosiddetto "parziale" - Configurabilità - Condizioni. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23851 del 24/11/2010
Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23851 del 24/11/2010
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - sottosuolo (cantine, sotterranei) – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016Spazio sottostante il suolo in cui sorge l'edificio - presunzione di comunione - possesso - azioni a difesa del possesso - reintegrazione da spoglio
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - sottotetti, soffitti, solai – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016sottotetto - Natura - Determinazione in base al titolo - Necessità - Mancanza del titolo - Presunzione di bene comune - Configurabilità - Condizioni.
In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - sottosuolo (cantine, sotterranei) – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016Spazio sottostante il suolo in cui sorge l'edificio - Presunzione di comunione - Conseguenze.
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5551 del 21/03/2016cortili, chiostrine, finestre - Cortili comuni - Funzione - Spazio aereo ad essi sovrastante - Occupazione da parte dei singoli condomini con costruzioni aggettanti - Ammissibilità - Esclusione - Condizioni.
In materia di condominio degli edifici, lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni - la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano - non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840, comma 3, c.c., l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5551 del 21/03/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - cortili, chiostrine, finestre – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5551 del 21/03/2016Cortili comuni - Funzione - Spazio aereo ad essi sovrastante - Occupazione da parte dei singoli condomini con costruzioni aggettanti - Ammissibilità - Esclusione - Condizioni.
In materia di condominio degli edifici, lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni - la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano - non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840, comma 3, c.c., l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 5551 del 21/03/2016
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio Condominio cd. "parziale" -Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016Configurazione - Conseguenze - "Quorum" assembleari.
Sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - limitazioni legali della proprietà nel condominio – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 1989 del 02/02/2016Rapporti di vicinato - Norme relative - Limiti di applicabilità - Compatibilità con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini - Tubi dell'impianto di riscaldamento - Art. 889 c.c. - Applicabilità - Deroga - Limiti.
In tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini. Ne deriva che, anche con riferimento ai tubi dell'impianto di riscaldamento, l'art. 889 c.c. è derogabile solo ove la distanza prevista sia incompatibile con la struttura degli edifici condominiali.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 1989 del 02/02/2016
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - amministratore - attribuzioni (doveri e poteri) - in genere – Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10679 del 22/05/2015Contratto concluso da un amministratore di condominio con un professionista - Disciplina di tutela del consumatore - Applicabilità - Fondamento. Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10679 del 22/05/2015
Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - accordo delle parti - conclusione del contratto - in genere - Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10679 del 22/05/2015
Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10679 del 22/05/2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - rinunzia alla comproprietà – Cass. n. 18344/2015Beni comuni - Condominialità necessaria o strutturale e condominialità funzionale - Distinzione - Divieto di vendita separata o di rinunzia - Ambito - Fattispecie. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015
La rinuncia di un condominio al diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., in caso di condominialità "necessaria" o "strutturale", per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'individibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi (nella specie, un locale seminterrato) di condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
18344
2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - in genere (nozione, distinzioni) - Seminterrato - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015Condominialità - Configurabilità - Pluralità di edifici orizzontali autonomi (case a schiera) - Possibilità - Condizioni. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015
In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio, elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità di un seminterrato non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17072 del 24/08/2015Modificazione unilaterale di una parte comune da parte del singolo condomino - Tutela possessoria - Esperibilità - Condizioni - Fattispecie in tema di apposizione di canna fumaria sulla facciata condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17072 del 24/08/2015
È esperibile la tutela possessoria ove il singolo condomino abbia alterato o violato, senza il consenso degli altri condomini, lo stato di fatto e la destinazione di una parte comune dell'edificio, sì da impedire o restringere il godimento spettante agli altri compossessori "pro indiviso". (Nella specie era stata eretta, sulla facciata del palazzo, una canna fumaria di dimensioni non trascurabili che, priva di qualsiasi collegamento dal punto di vista architettonico o funzionale con la parete esterna dell'edificio, costituiva un elemento di grave degrado e alterava notevolmente l'estetica del fabbricato).
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17072 del 24/08/2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 16562 del 06/08/2015Giudizio di impugnazione della delibera di gestione di un servizio comune - Legittimazione del condomino ad impugnare la sentenza emessa nei confronti dell'amministratore e da lui non impugnata - Sussistenza. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 16562 del 06/08/2015
Nel giudizio di impugnazione della delibera dell'assemblea di condominio, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la sentenza emessa nei confronti dell'amministratore e da questi non impugnata, anche qualora la delibera controversa persegua finalità di gestione di un servizio comune ed incida sull'interesse esclusivo del condomino soltanto in via mediata.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 16562 del 06/08/2015
CONDOMINIO
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
parti comuni dell'edificio - impianti comuni - fognature, latrine e scarichi - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 22179 del 20/10/2014Fossa settica posta nel sottosuolo e necessaria all'uso comune - Presunzione di condominialità ex art. 1117, n. 1, cod. Civ. - Sussistenza - Conseguenze. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 22179 del 20/10/2014
In tema di condominio, la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio, nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117, n. 1, cod. Civ., salvo che il contrario non risulti da un titolo, con la conseguenza che i singoli condomini che utilizzano l'impianto devono contribuire alle relative spese di utilizzazione e manutenzione, e sono tenuti, ai sensi dell'art. 2051 cod. Civ., al risarcimento dei danni da esso eventualmente causati agli altri condomini o a terzi.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 22179 del 20/10/2014
Competenza civile - competenza per territorio - soci e condomini – Cass. n. 12148/2015"Forum rei sitae" - Ambito di applicazione - Cause relative a comunioni mobiliari - Inclusione - Fondamento.
La competenza del "forum rei sitae", ai sensi dell'art. 23 cod. proc. civ., si applica anche quando oggetto di comproprietà sia un bene mobile (nella specie, un natante), poiché la norma impiega il termine "condominio" quale sinonimo di "comunione", senza riguardo per il tipo di bene comune.
Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12148 del 11/06/2015
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Competenza
Incompetenza
Valore
Territorio
Funzionale
Corte
Cassazione
12148
2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11444 del 03/06/2015Giardino adiacente l'edificio condominiale - Presunzione di comunione - Operatività - Condizioni e limiti. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11444 del 03/06/2015
Il giardino adiacente l'edificio condominiale, se non è occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali, né destinato al servizio delle unità che vi si affacciano, non costituisce il "suolo su cui sorge l'edificio", né, rispettivamente, un "cortile", sicché la sua natura comune non può essere presunta a norma dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ma deve risultare da un apposito titolo.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11444 del 03/06/2015
società - di capitali - società cooperative - organi sociali - assemblea - deliberazioni - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6882 del 24/03/2014Delibera assembleare di cooperativa edilizia che assegna ad un socio una pertinenza comune - Nullità - Esclusione - Annullabilità - Fondamento - Fattispecie. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6882 del 24/03/2014
La deliberazione assembleare della cooperativa edilizia che assegni ad un socio, in proprietà esclusiva, una pertinenza comune ai soci (nella specie, un giardinetto) non è incompatibile con l'oggetto sociale e, quindi, non è nulla, ma solo annullabile.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6882 del 24/03/2014
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - limitazioni legali della proprietà nel condominio – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6923 del 07/04/2015Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio - Rispetto delle distanze - Necessità - Esclusione - Fattispecie.
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze di cui all'art. 889 cod. civ., non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. (Principio enunciato con riferimento all'apertura di vedute - relative ad un edificio originariamente oggetto di proprietà esclusiva di una cooperativa - compiuta prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari, evenienza ritenuta idonea ad integrare la condizione, rilevante ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., della sussistenza di un'opera di asservimento, visibile e permanente, al momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario).
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6923 del 07/04/2015
azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 18168 del 25/08/2014Responsabilità civile - rovina di edificio - Edificio condominiale - Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 18168 del 25/08/2014
In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall'art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio.
Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18168 del 25/08/2014
CONDOMINIO
AZIONI GIUDIZIARIE
responsabilità civile - rovina di edificio - in genere - edificio condominiale - legittimazione passiva esclusiva del condominio - corte di cassazione, sez. 3, sentenza n. 18168 del 25/08/2014azioni giudiziarie - rappresentanza giudiziale del condominio - in genere - corte di cassazione, sez. 3, sentenza n. 18168 del 25/08/2014
In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall'art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio.
Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18168 del 25/08/2014
contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - cass. n.18164/2014 soffitti, solai, volte, lastrici solari - terrazza a livello - mancata manutenzione del lastrico solare - danni da infiltrazione di acqua - ripartizione fra i condomini, secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. - Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014
In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive.
Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014
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Spese condominiali
Corte
Cassazione
18164
2014
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - in genere - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5895 del 24/03/2015Proprietà esclusiva di vano ricavato abusivamente da un condomino nel sottosuolo dell'edificio condominiale - Criteri di determinazione.
In tema di condominio negli edifici, in ipotesi di controversia tra due soggetti che si affermano titolari di un locale adibito a cantina posto nel sottosuolo del fabbricato, ottenuto abusivamente da uno di essi nell'area sottostante al suo appartamento mediante svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi innanzitutto se la proprietà di tale locale sia attribuita dal titolo, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 cod. civ., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 cod. civ. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5895 del 24/03/2015
Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - presunzione di comunione - titolo contrario – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 4372 del 04/03/2015Scale e pianerottoli - Rampe di accesso al lastrico solare - Presunzione di condominialità ex art. 1117, n. 1, cod. civ. - Sussistenza - Titolarità esclusiva del comproprietario autore materiale delle opere - Esclusione - Fondamento.
Negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatoio e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 cod. civ., a nulla rilevando che le suddette opere siano state materialmente realizzate da uno solo degli originari comproprietari, valendo tale circostanza solo a giustificare la pretesa dello stesso a vedersi riconoscere dagli altri condomini un contributo per le spese di installazione e manutenzione dei manufatti, e non quale titolo idoneo ad attribuirne la proprietà esclusiva al loro autore.
Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 4372 del 04/03/2015
Amministratore - attribuzioni (doveri e poteri) - responsabilità - Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 20557 del 30/09/2014condominio negli edifici -Esecuzione di lavori su parti comuni - Danni lamentati da un singolo condomino - Asserita omessa vigilanza da parte del condominio - Titolarità dal lato passivo dell'obbligazione risarcitoria - Individuazione.Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 20557 del 30/09/2014
In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso.
Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 20557 del 30/09/2014
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1130, Cod_Civ_art_1131, Cod_Civ_art_2043, Cod_Civ_art_2051
Massime precedenti Vedi: N. 25251 del 2008, N. 177 del 2012, N. 12911 del 2012
Parti comuni dell'edificio - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27154 del 22/12/2014condominio negli edifici - Gronde, doccioni e canali di scarico della sommità dell'edificio - Parti comuni - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze - Applicabilità dell'art. 1126 cod. civ. per la ripartizione delle relative spese - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27154 del 22/12/2014
In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27154 del 22/12/2014
Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1126
Massime precedenti Conformi: N. 11109 del 2007
Massime precedenti Vedi: N. 64 del 2013
fine
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