Condominio – Regolamento di competenza – Corte di Cassazione, Sez. 6, Ordinanza n. 11847 del 06 maggio 2021 -  commento

 Modifica delle tabelle millesimali -  Regolamento di condominio contrattuale  – Clausola compromissoria – Incompetenza del Tribunale – Sussistenza - Corte di Cassazione, sez. 6, ordinanza  n.  11847  del 06 maggio  2021 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

 FATTO. Il proprietario di una unità immobiliare citava in giudizio il condominio per chiedere la modifica delle tabelle millesimali, dichiarando di aver acquistato l’immobile e di averlo regolarmente destinato ad uso abitativo, mentre la tabella millesimale indicava, per la stessa unità, i maggiori millesimi già riservati a “scuola di danza”.

Si costituiva il condominio eccependo l’incompetenza del Tribunale, poiché nel regolamento del condominio esisteva una clausola compromissoria, secondo la quale le contestazioni o le controversie insorte tra uno o più condomini e l’amministratore, se  concernenti l’interpretazione e/o esecuzione del regolamento stesso, dovevano essere deferite ad un collegio arbitrale.

Il giudice di primo grado affermava che la controversia rientrava tra quelle devolute al collegio arbitrale, il quale doveva decidere con arbitrato rituale trattandosi di diritti disponibili.

Parte attrice, quindi, proponeva ricorso di competenza, contestando l’estensione della clausola compromissoria alle controversie sorte tra il condomino ed il condominio, in quanto lo specifico articolo del regolamento condominiale limitava la competenza del collegio arbitrale “alle controversie tra i condomini o fra più condomini e l’amministratore”. Altro motivo di contestazione riguardava il fatto che il collegio arbitrale, chiamato a pronunciarsi sulla domanda concernente la revisione delle tabelle millesimali, avrebbe assunto una decisione ex bono et aequo, là dove in realtà la modifica delle tabelle avrebbe implicato la risoluzione di questioni squisitamente tecniche,  poiché relative alla destinazione dell’unità immobiliare e della conseguente variazione dei millesimi.

Il ricorso veniva rigettato. 

DECISIONE. Ad avviso della Corte Suprema la domanda attrice aveva ad oggetto l’interpretazione di una norma del regolamento condominiale di natura contrattuale e, più specificatamente, un asserito errore nell’attribuzione dei millesimi all’immobile in questione che, per effetto del mutamento di destinazione d’uso, si era trasformato da scuola di danza in abitazione. Secondo il giudice di legittimità il Tribunale aveva correttamente ritenuto che la controversia rientrava tra quelle di competenza del collegio arbitrale, avendo ad oggetto diritti disponibili, quali il riparto tra i condomini delle spese inerenti alla gestione del condominio.

Nessun ostacolo, dunque, all’esperimento della procedura arbitraria dal momento che – è stato osservato - neppure in tema di impugnativa delle delibere assembleari vi è una riserva di competenza assoluta ed esclusiva in favore del giudice ordinario (di recente si veda Cass., 15 dicembre 2020, n. 28508), non sussistendo alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c. p. c.. Così come la necessità di risolvere questioni di natura tecnica non può essere un ostacolo al procedimento arbitrale.

Il ricorrente, infine e per quanto di specifico interesse, aveva censurato la decisione di primo grado per non avere riconosciuta l’indeterminatezza e la genericità della clausola arbitrale, ma il motivo è stato ritenuto infondato, con la conferma della piena validità ed efficacia della clausola, il cui contenuto delimitava con chiarezza l’ambito di competenza del collegio stesso.

La Corte di cassazione, infine, si è anche pronunciata in merito alla qualificazione della decisione rimessa alla conoscenza del collegio arbitrale: arbitrato rituale, come deciso dal Tribunale, oppure irrituale come sostenuto dal ricorrente?

Ribaditi i principi fondamentali che caratterizzano le due fattispecie, secondo i giudici di legittimità la risposta andava individuata non solo nel tenore letterale della clausola regolamentare e nell’interpretazione della stessa, ma anche in ulteriori elementi quali la comune intenzione delle parti ed il comportamento complessivo delle stesse. Il tutto non aveva consentito di ritenere che le parole utilizzate nella clausola fossero tali da indicare, con sicurezza, la volontà delle parti per una decisione assunta nella forma irrituale.