Immobile in condominio – giardino di proprietà esclusiva - abbattimento e sostituzione alberi di alto fusto – atto d’obbligo sottoscritto dal costruttore con il Comune ai fini della concessione edilizia –  imputabilità delle spese -    corte di cassazione, sez. 2, ordinanza  n.  22573 del 16 ottobre 2020 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

Spese condominiali

giardino proprietà esclusiva

FATTO. La proprietaria di un immobile sito al piano terreno agiva in giudizio chiedendo la condanna del condominio alla restituzione delle spese dalla stessa sostenute e da sostenere per l'abbattimento ed il reimpianto di tre alberi siti nel giardino di proprietà esclusiva e che – a dire dell’attrice - svolgevano una funzione ornamentale per l'intero edificio.

Rigettata la domanda anche in secondo grado, la soccombente proponeva ricorso in Cassazione formulando un unico motivo di gravame, con il quale si doleva che la Corte del merito aveva omesso di prendere in considerazione l'atto d'obbligo imposto dal Comune di Roma al costruttore del fabbricato, quale condizione per il rilascio della concessione edilizia (nella specie: messa a dimora di un congruo numero di alberature, anche ai fini di rispettare il vincolo ambientale che sussisteva  nella zona ricadente nel parco dell'Appia Antica). Da ciò conseguiva  che  gli alberi in questione si dovevano  intendere ineliminabili ai fini del decoro architettonico dell'intero complesso edilizio.

Il ricorso veniva accolto con rinvio.

DECISIONE. Osservava preliminarmente la Cassazione che la Corte di appello aveva risolto la controversia attribuendo valore dirimente alla proprietà esclusiva e non condominiale degli alberi. In effetti il giudice di secondo grado aveva affermato che  gli alberi di alto fusto presenti nel giardino dell'appellante, pur concorrendo all'aspetto estetico dell'edificio, restavano di proprietà esclusiva della stessa: una decisione che si riverberava sulle spese connesse al loro abbattimento e sostituzione. Su questo punto la Cassazione richiamava, invece, una risalente decisione (Cass. 18 aprile 1994, n. 3666), secondo la quale le spese della potatura degli alberi, anche se insistono su suolo esclusivo, sono sostenute da tutti i condomini quando si tratti di piante funzionali al decoro architettonico dell’intero edificio.

Tuttavia il motivo di ricorso era un altro: la incompleta ricognizione della fattispecie concreta, non avendo la Corte d'appello esaminato l'atto d'obbligo imposto al costruttore in sede di concessione edilizia ed avente ad oggetto la messa a dimora delle alberature. Ad avviso della Corte di cassazione l’omesso esame di tale atto  risultava  decisivo ai fini di una corretta composizione della lite.

Secondo la giurisprudenza ed in via generale la convenzione, stipulata tra un comune ed un privato costruttore, il quale si obblighi ad un facere per conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, o ad effettuare determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso), non costituisce un contratto di diritto privato, né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti. Tale impegno, invece, si configura come un atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione.

L’atto d’obbligo, sottoscritto in questi termini, non è un contratto a favore di terzi, ai sensi dell'art. 1411 c.c., talché i privati acquirenti dell'immobile edificato non possono  rivendicare diritti sulla base di esso né, quindi, agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari (tra tutte Cass. 18 settembre 2013, n. 21396). Qualora, poi, colui che abbia sottoscritto l’atto con la P.A. ed allegato alla concessione edilizia si sia impegnato a non modificare la destinazione d'uso del bene in precedenza assentito, le prescrizioni contenute nella concessione edilizia costituiscono un vincolo permanente, che non è consentito ai privati di rimuovere o modificare.

Alla luce di tali considerazioni, pertanto, il giudice del rinvio  è stato chiamato a verificare – come statuito dalla Corte di Cassazione - se il vincolo di destinazione, concernente la messa a dimora di un "congruo numero di alberature" del complesso immobiliare costituente il Condominio, ma insistenti nella proprietà esclusiva, costituisca una situazione giuridica a vantaggio dell'intero edificio in termini di elemento ornamentale. In caso positivo, tutti i condomini che godono del decoro architettonico costituito dagli alberi oggetto di controversia devono contribuire alle spese per l’abbattimento ed il reimpianto di altre alberature, in quanto funzionali alla conservazione del decoro stesso.