Supercondominio - nozione -    corte di cassazione, sez. 2, sentenza n. 32337 del 10 dicembre 2019 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

FATTO. Un condomino impugnava la delibera assembleare assunta da un condominio per plurimi vizi formali e sostanziali, tutti collegati all’omessa qualificazione del complesso immobiliare come supercondominio, del quale faceva parte l’edificio in cui risiedeva l’attore. La domanda veniva respinta in entrambi i gradi del giudizio di merito ed il soccombente proponeva ricorso in Cassazione, deducendo che il giudice dell’appello non aveva riconosciuto l’esistenza di un supercondominio con riferimento a determinati beni quali parcheggio; area pedonale; beni comuni a servizio dei quattro corpi di fabbrica.

Il controricorrente condominio eccepiva l’inammissibilità della censura per mancata indicazione della norma violata. L’eccezione veniva dichiarata infondata, poiché l’istituto del supercondominio, ancora prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, non applicabile al caso concreto ratione temporis, è stato definito dalla giurisprudenza.

 L’accoglimento del primo motivo, avente ad oggetto l’esistenza del supercondominio, determinava l’assorbimento degli altri motivi del ricorso principale, poiché oggetto di riesame da parte del giudice del rinvio, una volta accertata l’eventuale natura supercondominiale delle partecipazioni individuali che esplica riflessi sulla validità della delibera in relazione ai vizi denunciati.  

DECISIONE. I giudici di legittimità hanno ribadito che l’elemento che qualifica il supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (come prevista dall’art. 1117 cod. civ.) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti. Ed è dato di fatto assodato, anche da un punto di vista giurisprudenziale, che il supercondominio, se il titolo non dispone diversamente, sorge ipso jure et facto, unificando in una più ampia organizzazione condominiale più edifici che siano legati tra di loro dall’esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni che servono gli stessi[1]. In buona sostanza – ad avviso del decidente – la qualificazione del supercondominio replica al plurale quella del condominio, poiché la sostanza delle due fattispecie è la stessa: il bene in supercondominio, che sia in relazione di accessorietà, non è suscettibile di godimento autonomo.

Partendo da tale principio la Corte Suprema ha ritenuto che, nel caso di specie, il giudice dell’appello aveva dato preminenza ad aspetti irrilevanti ai fini di una corretta applicazione della nozione di supercondominio, così alterando la fisionomia dell’istituto stesso. Del tutto ininfluente, per escludere la sussistenza del supercondominio, era il fatto che i quattro edifici fossero gestiti da un unico amministratore, mentre era stato svalutato il dato obiettivo che dimostrava l’esistenza di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti, così come era stato ignorato il ruolo operativo della presunzione di (super) condominialità che, poi, è questa che concorre a qualificare giuridicamente le parti necessarie all’uso comune dei plurimi edifici (sempre che il contrario non risulti dal titolo o dal regolamento). Né, infine, poteva incidere negativamente sulla sussistenza del supercondominio il fatto che gli edifici erano stati realizzati in tempi diversi, per essere poi funzionalmente unificati con opere di collegamento.

Concludeva, quindi, la Corte richiamando, ma solo in via interpretativa, il disposto dell’art. 1117 bis, cod. civ. (il quale disciplina l’ambito di applicabilità delle norme dal condominio anche a differenti fattispecie), in quanto la sua entrata in vigore era successiva alla fattispecie del giudizio in corso.

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