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Contratto definitivo - Fonte unica dei diritti e delle obbligazioni per le parti - Limiti - Obblighi preliminari funzionali alla stipula del definitivo - Inadempimento - Rilevanza - Fattispecie. Il contratto definitivo costituisce unica fonte dei diritti e delle obbligazioni delle parti con riguardo al particolare negozio da esse voluto, sostituendo l'assetto d'interessi previsto nel contratto preliminare, salvo che quest'ultimo preveda obblighi strumentali e prodromici alla realizzazione dell'operazione economica perseguita, giacché in tal caso il loro inadempimento sopravvive alla stipulazione del definitivo, quale regola di imputazione della responsabilità per l'inattuazione dell'obbligo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che il rinnovo tacito di un contratto di locazione di un immobile oggetto di un'operazione di demolizione e ricostruzione per trasformarlo in complesso residenziale, fosse da attribuire alla responsabilità dell'appellante società immobiliare, tenuta, in base a un contratto preliminare stipulato con i proprietari dell'edificio, ad inviare tempestivamente alla conduttrice la disdetta della locazione, quale attività funzionale all'operazione da realizzare). Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 24465 del 03/09/2025 (Rv. 676245-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1321, Cod_Civ_art_1362, Cod_Civ_art_1363, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1218 …...

Inadempimento - Danni lamentati dal promittente venditore e dal promissario acquirente - Oneri probatori - Differenze. In tema di preliminare di vendita immobiliare, mentre l'inadempimento del promissario acquirente comporta che al promittente venditore è dovuto il danno per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, il quale sussiste in re ipsa e non necessita quindi di prova, l'inadempimento del promittente venditore obbliga al risarcimento dei danni richiesti dal promissario acquirente solo se questi fornisce la prova della loro effettiva esistenza e se essi, quand'anche da liquidarsi in via equitativa, sono conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 16370 del 17/06/2025 (Rv. 675299 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1453, Cod_Civ_art_1223, Cod_Civ_art_1226 …...

Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Contratto preliminare - Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto - Sentenza costitutiva - Decorrenza degli effetti - Dal passaggio in giudicato - Eseguibilità del trasferimento - Accertamento - Riferimento al momento della pronunzia - Fattispecie. In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal loro passaggio in giudicato, cosicché, per accertare le condizioni che rendono eseguibile il trasferimento del bene, occorre fare riferimento al momento della pronunzia e non a quello della domanda. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di merito che, in relazione a preliminare di compravendita di titoli azionari di società successivamente fallita, aveva omesso di indagare se, al momento della pronuncia, il trasferimento di tali azioni fosse ancora concretamente possibile nonostante il sopravvenuto stato di decozione della società). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 16203 del 16/06/2025 (Rv. 675296 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1351 …...

Risoluzione del contratto - per inadempimento - rapporto tra domanda di adempimento e domanda di risoluzione - imputabilità dell'inadempimento, colpa o dolo - importanza dell'inadempimento - Contratto preliminare di compravendita - Inadempimento del promittente venditore in tema di difformità catastale dell'immobile compromesso - Valutazione ex art. 1455 c.c. - Recesso del promissario acquirente - Fattispecie. In tema di contratto preliminare, la regolarizzazione delle evidenze catastali è elemento essenziale ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, costituendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo, per l'effetto non valutabile di scarsa importanza ex art. 1455 c.c.; si giustifica così il recesso del promissario acquirente. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza che aveva valutato di scarsa importanza l'inadempimento del promittente venditore, il quale non aveva provveduto alla regolarizzazione delle evidenze catastali nonostante i solleciti ricevuti, pregiudicando la possibilità per la controparte di ottenere il finanziamento richiesto per l'acquisto dell'immobile). Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 13959 del 26/05/2025 (Rv. 674972-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1455, Cod_Civ_art_1351 …...

Compravendita conclusa a mezzo di scrittura privata - Qualificazione di preliminare o definitivo - Denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, obbligo di stipulazione di atto pubblico di trasferimento con contestuale immissione in possesso, eventuale completamento del pagamento del prezzo in sede di rogito - Irrilevanza - Fattispecie. Nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, la denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, l'obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene e l'eventuale completamento in quella sede del pagamento del prezzo non valgono a convertire in preliminare il definitivo che le parti hanno inteso concludere, nella loro autonomia negoziale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva qualificato il contratto come preliminare valorizzando il trasferimento delle rendite e dei pubblici aggravi al momento della stipula del definitivo, in assenza di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., e che non aveva conferito rilievo ai seguenti elementi: richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa; riserva di usufrutto in favore dell'alienante; immediata assunzione di oneri e spese da parte dell'acquirente; totale versamento del prezzo; rinvio della stipula dell'atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; previste garanzia per l'evizione e limitazione della garanzia per i vizi). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 10454 del 22/04/2025 (Rv. 675363-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1362, Cod_Civ_art_1470, Cod_Civ_art_2645_2 …...

Risoluzione del contratto - per inadempimento - rapporto tra domanda di adempimento e domanda di risoluzione - imputabilita' dell'inadempimento, colpa o dolo - effetti della risoluzione - Preliminare di compravendita immobiliare - Detenzione anticipata del cespite - Autorizzazione concessa dal promittente alienante per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione - Inadempimento del promissario acquirente - Recesso del promittente alienante - Risarcibilità anche del danno per occupazione sine titulo - Configurabilità. In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché l'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 5201 del 27/02/2025 (Rv. 673981-02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1385, Cod_Civ_art_2043 …...

Preliminare di compravendita - Consegna anticipata del bene - Inadempimento del promissario acquirente - Recesso del promittente alienante - Diritto a incamerare la caparra - Autonoma risarcibilità del danno per illegittima occupazione - Configurabilità - Decorrenza - Fondamento. In tema di preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata, il danno da illegittima occupazione dell'immobile deriva dal mancato rilascio del bene dopo il recesso esercitato dal promittente alienante a causa dell'inadempimento del promissario acquirente e legittima il primo a richiedere un autonomo risarcimento, cosicché egli ha diritto non solo a incamerare la caparra, ma altresì a ottenere l'indennità di occupazione dall'immissione del promissario nella detenzione dell'immobile fino alla restituzione, stante l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 5201 del 27/02/2025 (Rv. 673981-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1385, Cod_Civ_art_2043 …...

Contratto preliminare di vendita immobiliare - Indicazione incompleta degli elementi identificativi - Convergenza della volontà delle parti - Rilevanza - Fattispecie. Ai fini della validità del contratto preliminare di vendita immobiliare rileva, anche in ipotesi di indicazione incompleta degli ordinari elementi identificativi, il riscontro dell'intervenuta convergenza delle volontà delle parti, sia pure ricavabile aliunde o per relationem.(Nella specie, la S.C. ha accolto il ricorso avverso la decisione la quale aveva escluso che l'avvenuta consegna, con conseguente redazione di verbale di consistenza e di presa in consegna dei locali firmato da entrambi i contraenti, fosse circostanza idonea a riscontrare la volontà delle parti di trasferire la proprietà dell'immobile descritto con la sola locuzione "superficie coperta di metri quadrati 598 al netto delle superfici condominiali, con entrata autonoma secondo quanto prenotato dall'amministrazione su planimetria di progetto"). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 5031 del 26/02/2025 (Rv. 673887-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1346, Cod_Civ_art_1351 …...

Recesso unilaterale - risoluzione del contratto - per mutuo consenso - contratto preliminare - Clausola di esclusione del diritto di recesso del promissario acquirente - Successivo recesso del promissario acquirente sottoscritto da alcuni dei promittenti venditori - Mancata partecipazione all'accordo della parte non firmataria - Effetti - Limiti - Fattispecie. Se le parti di un contratto preliminare hanno convenzionalmente escluso il diritto di recesso del promissario acquirente e questo poi, con successiva scrittura privata sottoscritta anche da due dei tre promittenti venditori, dichiara di recedere dal contratto prima della scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo (tra l'altro, riconoscendo - in accordo con la controparte - di non avere alcunché a pretendere, salva la restituzione delle somme anticipatamente versate a titolo di prezzo), la mancata partecipazione all'accordo della parte non firmataria è ostativa all'effetto risolutivo del contratto preliminare, ma non impedisce il recesso del promissario acquirente (consentito dalla tacita revoca del divieto originario), anche se con effetto limitato ai soli sottoscrittori dell'accordo, conseguentemente tenuti ad adempiere alle obbligazioni assunte in quella sede, salva la patente violazione del principio di correttezza "sub specie" di effettività della tutela del contraente in buona fede, rispetto alla posizione del quale non è consentito alle controparti un inammissibile "venire contra factum proprium". (Nella specie, relativa ad un preliminare di cessione di quote sociali, stipulato da tre soci, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva escluso la responsabilità professionale di un avvocato per la mancata opposizione al decreto ingiuntivo che aveva condannato i soci firmatari dell'accordo di recesso alla restituzione al promissario acquirente delle somme versate a titolo di anticipazione del prezzo). Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 2967 del 06/02/2025 (Rv. 673758-02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1373, Cod_Civ_art_1351 …...

Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Preliminare di vendita di terreno risultato inedificabile contrariamente alle aspettative del promissario acquirente - Azione di risoluzione del rapporto ex tunc in applicazione dell'istituto della presupposizione - Ammissibilità - Condizioni - Inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto - Necessità - Fattispecie. Con riguardo a preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva escluso, con riferimento all'apposizione di un un vincolo preordinato all'esproprio su una parte del terreno agricolo potenzialmente edificabile promesso in vendita, che il mutamento della destinazione edificatoria del cespite per effetto del suddetto vincolo, sopravvenuto al preliminare di acquisto, potesse abilitare la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto o ad esercitare il recesso considerato che l'iter amministrativo modificativo della destinazione non si era ancora stabilizzato e che, per tale motivo, l'inadempimento di parte promittente venditrice non poteva considerarsi assoluto, né poteva giustificare un'azione di risoluzione per factum principis). Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 13435 del 15/05/2024 (Rv. 671351-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1362, Cod_Civ_art_1366, Cod_Civ_art_1489, Cod_Civ_art_1218 …...

Condizioni e presupposti (esistenza del credito, "eventus damni, consilium fraudis et scientia damni") - Azione revocatoria ordinaria - Contratto definitivo con electio amici ex art. 1401 c.c. - Revocabilità - Condizioni - Fattispecie. In tema di azione revocatoria ordinaria del contratto di compravendita per persona da nominare, la verifica dello stato soggettivo del terzo, ai sensi dell'art. 2901, primo comma, n. 2, ultima parte, c.c., va effettuata, in via di priorità, con riferimento alla posizione dello stipulante in occasione della conclusione del contratto preliminare contenente la riserva di "electio amici", mentre il controllo dello stato soggettivo del terzo nominato va effettuata solo nell'ipotesi in cui il primo giudizio nei confronti dello stipulante abbia dato esito negativo. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in una fattispecie relativa ad un immobile oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del contratto definitivo, ma posteriormente a quella del preliminare, aveva esclusivamente e direttamente indagato lo stato soggettivo del terzo nominato, senza previamente verificare quello dello stipulante al momento della conclusione del contratto preliminare). Corte di Cassazione, Sez. 1, Ordinanza n. 13265 del 14/05/2024 (Rv. 671457-02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2901, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1391, Cod_Civ_art_1401, Cod_Civ_art_1404 …...

Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Conclusione da parte di falsus procurator del promittente venditore - Immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile - Assenza di specificazione circa il titolo e di collegamento temporale con la stipulazione - Ratifica - Configurabilità - Esclusione - Ragioni. In ipotesi di contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, la mera immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell'immobile, senza specificazione del titolo di essa e senza alcun collegamento temporale con la stipulazione, non costituisce ratifica, in quanto non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto ed è priva della forma scritta ad substantiam. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 12843 del 10/05/2024 (Rv. 671505-03) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1398, Cod_Civ_art_1399 …...

Contratto preliminare - Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto - Sentenza costitutiva - Decorrenza degli effetti - Dal passaggio in giudicato - Vendita - Obbligo di pagamento del prezzo - Pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell’effetto reale al pagamento. In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 12680 del 09/05/2024 (Rv. 671496-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1498, Cod_Civ_art_2932 …...

Contratto definitivo - Natura - Fonte unica dei diritti e delle obbligazioni per le parti - Fondamento - Disciplina del rapporto difforme da quella prevista nel preliminare - Presunzione di conformità alla volontà dei contraenti - Configurabilità - Limiti - Sopravvivenza delle pattuizioni contenute nel preliminare - Condizioni. Ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta; tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 12090 del 06/05/2024 (Rv. 671486-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1362, Cod_Civ_art_2932 …...

Promessa di vendita immobiliare - Consegna anticipata dell'immobile - Natura giuridica - Negozio misto - Causa - Fusione di quella del preliminare di compravendita con quella del comodato precario - Conseguenze - Disciplina giuridica prevalente - Preliminare di compravendita - Effetti restitutori ex art. 1458 c.c. - Applicabilità. La promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario; pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c.. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 5891 del 05/03/2024 (Rv. 670863-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1803, Cod_Civ_art_1458 …...

Documento firmato da una sola parte - Sufficienza - Condizioni - Successiva adesione del contraente non firmatario - Requisiti - Revoca del proponente - Ammissibilità - Forma e limiti - Fattispecie. In tema di contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam (nella specie, preliminare di vendita immobiliare), l'operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l'individuazione o quantomeno l'individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto invalido il contratto preliminare per la mancata apposizione, nell'ultima pagina, della firma da parte della promittente alienante, ancorché contenente clausole meramente esplicative della volontà di impegnarsi a vendere, già manifestata nelle pagine precedenti regolarmente firmate). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 2558 del 26/01/2024 (Rv. 669992-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1326, Cod_Civ_art_1328, Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351 …...

Prelazione agraria - Denuntiatio del proprietario del fondo al coltivatore e al confinante - Notifica del preliminare - Necessità - Trascrizione nella denuntiatio delle condizioni contrattuali - Sufficienza - Esclusione - Fondamento. Ai fini del valido esercizio della prelazione agraria deve ritenersi necessaria l'allegazione del preliminare alla denuntiatio che il proprietario è tenuto a notificare al coltivatore diretto del fondo e al confinante, non essendo tale adempimento surrogabile dalla trascrizione, nella denuntiatio, delle condizioni contrattuali pattuite con il terzo, giacché tale comunicazione costituisce atto preparatorio di una fattispecie traslativa complessa avente ad oggetto beni immobili che si realizza attraverso il subentrare del coltivatore diretto, o del confinante, nel contratto preliminare, il quale deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute. Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 31968 del 17/11/2023 (Rv. 669484 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351 …...

Preliminare di preliminare - Validità - Sussistenza - Idoneità alla nascita del diritto alla provvigione del mediatore - Esclusione - Fondamento. Il cd. "preliminare di preliminare", pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 31431 del 13/11/2023 (Rv. 669381 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1754, Cod_Civ_art_1755, Cod_Civ_art_1331, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932 …...

Giudizio di rinvio - Carattere chiuso - Proposizione di domanda di accertamento del trasferimento della proprietà - Novità rispetto alla domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. svolta nel giudizio sfociato nella sentenza cassata - Sussistenza - Conseguenza - Inammissibilità - Fattispecie. Atteso il carattere chiuso del giudizio di rinvio ex art. 394 c.p.c., è preclusa alle parti in tale fase non solo la possibilità di proporre domande nuove, ma anche di prendere conclusioni diverse da quelle prese nel giudizio in cui è stata pronunciata la sentenza cassata. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto ammissibile in fase di rinvio la domanda di accertamento del trasferimento della proprietà, nonostante che la domanda originariamente formulata avesse ad oggetto esclusivamente l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 29879 del 27/10/2023 (Rv. 669216 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Proc_Civ_art_384, Cod_Proc_Civ_art_394, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Proc_Civ_art_112 …...

Oggetto (nozione, caratteri, distinzioni) - determinabilità - Preliminare di compravendita di multiproprietà - d.lgs. n. 427 del 1998 - Requisiti minimi di determinatezza o di determinabilità del contratto - Rispetto dell'art. 1346 c.c. - Insufficienza - Necessità del rispetto degli artt. 2, 3 e 4 del detto decreto. Affinché un contratto preliminare di compravendita di multiproprietà o di godimento turnario di immobile soddisfi i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, non è sufficiente l'osservanza dell'art. 1346 c.c., essendo piuttosto necessario che ad essa si accompagni il rispetto delle disposizioni normative di cui agli artt. 2, 3 e 4 del d.lgs. n. 427 del 1998, ove applicabili ratione temporis. Corte di Cassazione, Sez. 2 , Sentenza n. 29599 del 25/10/2023 (Rv. 669303 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1346, Cod_Civ_art_1351 …...

Contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Immobile gravato da ipoteche, ma garantito libero da esse - Impegno unilaterale di acquisto - Facoltà dell'acquirente di rifiutare la stipula del preliminare - Sussistenza - Eccezione - Conoscenza delle garanzie reali - Fattispecie. In caso di impegno unilaterale di acquisto di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, l'acquirente può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto preliminare, finché le formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal venditore, a meno che non ne fosse a conoscenza. (Nella specie, la S.C. ha negato che l'acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il preliminare in quanto egli era a conoscenza della garanzia reale da cui era gravato l'immobile e la cui cancellazione era stata assicurata dall'alienante entro la data fissata per la stipula del definitivo). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 27150 del 22/09/2023 (Rv. 668983 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1482 …...

Durata correlata al soddisfacimento della obbligazione principale - Termine di decadenza dell'azione del creditore - Inapplicabilità - Fattispecie. Nell'ipotesi in cui la durata di una fideiussione sia correlata non alla scadenza dell'obbligazione principale, ma al suo integrale adempimento, l'azione del creditore nei confronti del fideiussore non è soggetta al termine di decadenza previsto dall'art. 1957 c.c.. (Principio affermato in relazione ad una fattispecie nella quale la fideiussione, prestata nell'ambito di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto la consegna dell'immobile in costruzione, non garantiva l'inadempimento in sé del costruttore, ma l'evento della crisi del venditore/costruttore, cessando di diritto al momento dell'integrale soddisfacimento dell'obbligazione principale mediante trasferimento della proprietà o del diverso diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione). Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 26906 del 20/09/2023 (Rv. 668905 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1957 …...

Preliminare di vendita di cosa altrui - Sentenza ex art. 2932 c.c. - Ammissibilità - Condizione - Acquisto della proprietà della "res" da parte del promittente venditore - Momento dell'acquisto - Prima della proposizione della domanda giudiziale - Necessità - Esclusione. In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene, evento che non è necessario che si verifichi prima della proposizione della domanda giudiziale, potendo esso anche sopravvenire in corso di causa. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 26833 del 19/09/2023 (Rv. 668977 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1478, Cod_Civ_art_1351 …...

Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) - nella vendita di animali - usi locali - Contratto preliminare di compravendita - Previsione della sua attuazione mediante vendita indiretta caratterizzata da consegna del bene e rilascio di procura irrevocabile a vendere - Finalità speculativa e di sottrazione dell'affare alla doppia imposizione del trasferimento - Legittimità (dal punto di vista civilistico) - Diritto del venditore all'apposizione di un termine alla procura e all'indicazione nella stessa del prezzo - Esclusione. È legittima (dal punto di vista civilistico) la previsione in sede di contratto preliminare di compravendita della possibile attuazione, a richiesta del promissario acquirente, della vendita in forma indiretta, attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo e il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, secondo un sistema diffuso nella pratica degli affari e diretto a soddisfare l'interesse dell'acquirente che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a ”rivendere” il bene evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari. Nè il promittente venditore può legittimamente subordinare l'esecuzione di tale patto alla fissazione di un termine alla procura o alla indicazione nella stessa del prezzo del contratto da stipulare, poiché tali elementi sarebbero incompatibili con il carattere irrevocabile e la finalità pratica della procura, rilasciata nell'esclusivo interesse dell'acquirente - mandatario, limitando la libertà del medesimo di ”rivendere” a terzi il bene al prezzo e nel tempo da lui ritenuto più conveniente. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 24983 del 22/08/2023 (Rv. 668920 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1470, Cod_Civ_art_1723, Cod_Civ_art_1418 …...

Riproduzioni meccaniche - valore probatorio Documenti informatici - E-mail semplice - Valore di scrittura privata - Esclusione - Fondamento. La e-mail che contenga espressioni generiche di consenso alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, ma sia priva della firma elettronica avanzata, qualificata o digitale del promittente venditore, non integra l'atto scritto richiesto dagli artt. 1350 e 1351 c.c., in quanto solo la predetta firma elettronica avanzata, qualificata o digitale rappresenta l'espressione grafica della paternità ed impegnatività della dichiarazione che la precede, la quale, in mancanza, non comporta la conclusione definitiva di un negozio giuridico allorché la forma scritta sia richiesta "ad substantiam". Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 22012 del 24/07/2023 (Rv. 668559 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2702 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - in genere - Preliminare di vendita di immobile da costruire - Mancato rilascio di garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 - Domanda di nullità - Proposizione successivamente alla ultimazione dei lavori e in assenza di insolvenza del promittente venditore - Rigetto - Fondamento - Violazione della buona fede oggettiva e carenza di interesse.   La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 3817 del 08/02/2023 (Rv. 666851 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1472, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1421   Corte Cassazione 3817 2023 …...

Contratti in genere - caparra - confirmatoria - Contratto preliminare - Funzione di caparra confirmatoria - Dazione differita - Ammissibilità - Condizioni - Conseguenze prima del differimento - Improducibilità degli effetti ex art. 1385, comma 2, c.c. - Ragioni.   In tema di contratto preliminare, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c. c ., ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 35068 del 29/11/2022 (Rv. 666325 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1385   Corte Cassazione 35068 2022 …...

Possesso - effetti - diritti e obblighi del possessore - restituzione della cosa - indennità per miglioramenti ed addizioni - Diritto del possessore al rimborso delle spese per riparazioni straordinarie della cosa - Applicazione analogica al detentore qualificato - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.   La previsione di cui all'art. 1150 c.c. - che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa - è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva rigettato la domanda di rimborso delle spese di manutenzione straordinaria relative a un immobile, detenuto dal richiedente dapprima a titolo di locazione e successivamente in virtù di un contratto preliminare di compravendita, sul presupposto che si configurasse una situazione di mera detenzione qualificata, essendo carente l’”animus possidendi"). Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 29924 del 13/10/2022 (Rv. 666047 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1150, Cod_Civ_art_1151, Cod_Civ_art_1351   Corte Cassazione 29924 2022 …...

Tributi locali (comunali, provinciali, regionali) - tributi locali posteriori alla riforma tributaria del 1972 ici - Soggetto passivo dell'imposta - Proprietario di un bene oggetto di preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene - Promissario acquirente - Assoggettabilità ad imposta - Esclusione - Ragioni.   In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 24972 del 19/08/2022 (Rv. 665739 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_832, Cod_Civ_art_1141, Cod_Civ_art_1351   Corte Cassazione 24972 2022 …...

Mediazione - in genere (nozioni, caratteri, distinzioni) - Conclusione dell'affare - Nozione - Stipulazione di un contratto preliminare - Configurabilità - Vizi comportanti l'impossibilità della stipulazione del contratto definitivo o di esecuzione in forma specifica - Rilevanza - Esclusione - Ragioni.   Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022 (Rv. 665012 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1470, Cod_Civ_art_1754, Cod_Civ_art_1755   Corte Cassazione 20132 2022 …...

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - requisiti accidentali - condizione (nozione, distinzione) - in genere - Contratti - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità per i soli elementi essenziali ed esclusione per quelli accidentali - Conseguenze in caso di preliminare contenente un termine essenziale per la stipula del definitivo - Rinuncia ad avvalersene - Fattispecie.   Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), con la conseguenza che, in caso di preliminare di vendita che preveda un termine per la stipula del definitivo, la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva omesso di valutare la rinuncia alla condizione unilaterale risultante dalla dichiarazione rilasciata a verbale dal ricorrente personalmente, da apprezzarsi in uno alla citazione). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 19031 del 13/06/2022 (Rv. 664994 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1322, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1353, Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1457   Corte Cassazione 19031 2022 …...

Arbitrato - lodo (sentenza arbitrale) - impugnazione - per nullita' - Lodo arbitrale - Omesso rilievo d'ufficio di una nullità di protezione - Vizio deducibile con l'impugnazione del lodo - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie.   In tema di impugnazione di lodo arbitrale, gli arbitri hanno l'obbligo di segnalare alle parti l'esistenza di una nullità c.d. di protezione e, qualora gli stessi non pongano in essere tale segnalazione, questa deve essere compiuta dal giudice statale adito in sede di impugnazione del lodo, in quanto la mancata segnalazione della nullità di protezione è motivo di impugnazione, ai sensi dell'art. 829, comma 3, c.p.c., attenendo la disposizione che commina tale forma di nullità all'ordine pubblico comunitario. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che gli arbitri siano tenuti a segnalare la nullità di protezione derivante dalla violazione dell'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, che impone al costruttore l'obbligo di rilasciare e consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse, e che tale omissione sia deducibile in sede di impugnazione del lodo) Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 14405 del 06/05/2022 (Rv. 664688 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1421, Cod_Proc_Civ_art_829, Cod_Civ_art_2932   Corte Cassazione 14405 2022 …...

Vendita - obbligazioni del venditore - evizione (garanzia per) - parziale - cosa gravata da garanzie reali od altri vincoli - Disciplina ex art. 1482 c.c. - Tutela dell'interesse all'adempimento del compratore - Esperimento dell'azione di risoluzione da parte del medesimo - Ammissibilità - Condizioni.   La risoluzione prevista dall'art. 1482 c.c., che ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisce per l'acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all'adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l'azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell'inadempimento Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 12032 del 13/04/2022 (Rv. 664419 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1453, Cod_Civ_art_1482   Corte Cassazione 12032 2022 …...

Contratti in genere - rappresentanza - contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) - ratifica - Contratto concluso dal "falsus procurator" - Ratifica con forma scritta - Atti qualificabili come ratifica - Atto di citazione proveniente dalla parte o dal suo procuratore alle liti con cui si chiede l'esecuzione del contratto da ratificare - Ammissibilità.   La ratifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato dal "falsus procurator", non richiede necessariamente che il "dominus" manifesti per iscritto la volontà di far proprio quel contratto, potendo essere integrata anche dall'atto di citazione, notificato alla controparte e sottoscritto dal rappresentato o dal suo procuratore "ad litem", con il quale si chieda l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., trattandosi di atto scritto che, redatto per fini conseguenziali alla stipulazione del contratto preliminare medesimo, è incompatibile con il rifiuto dell'operato del rappresentante senza poteri. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 4938 del 15/02/2022 (Rv. 663919 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1398, Cod_Civ_art_1399   Corte Cassazione 4938 2022 …...

Mandato - acquisti del mandatario - beni immobili - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Esclusione - Atto ricognitivo del mandato - Configurabilità - Funzione.   Il mandato senza rappresentanza per l'acquisto di beni immobili, in quanto atto ad efficacia soltanto obbligatoria, non necessita della forma scritta, richiesta invece per l'atto ad effetto traslativo; ne consegue che, essendo valido un mandato non stipulato per iscritto, è configurabile un atto ricognitivo avente la funzione di accertare l'esistenza ed il contenuto di quel mandato. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 39566 del 13/12/2021 (Rv. 663350 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1325, Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1704, Cod_Civ_art_1705   Corte Cassazione 39566 2021 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Vendita - singole specie di vendita - di cosa altrui - Preliminare di vendita di cose altrui - Modalità di adempimento del promittente alienante - Conseguenze - Domanda di risoluzione proposta dal promissario acquirente - Condizioni - Scadenza del termine per la conclusione del definitivo - Necessità - Domanda ex art. 2932 c.c. - Proponibilità - Condizioni - Previo acquisto della proprietà da parte del venditore - Necessità.   In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela; dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 28856 del 19/10/2021 (Rv. 662557 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1453, Cod_Civ_art_1478, Cod_Civ_art_1479, Cod_Civ_art_2932   Corte Cassazione 28856 2021 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Imposta sul reddito delle persone fisiche (i.r.p.e.f.) (tributi posteriori alla riforma del 1972) - redditi diversi - Cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria - Art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), T.U.I.R. - Tassazione della plusvalenza - Insorgenza del momento imponibile - Criterio di cassa - Contratto preliminare - Sufficienza - Esclusione - Stipula del contratto definitivo - Necessità - Ragioni.   In tema di imposte sui redditi delle persone fisiche, l'imponibilità della plusvalenza di cui all'art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986, si realizza con il manifestarsi dell'effetto traslativo, e quindi solo con la stipula del contratto definitivo, sicché la semplice sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, pur se integrata dalla corresponsione di acconti, non genera effetti di imponibilità IRPEF in capo al percettore di dette somme fino alla stipula del definitivo. Tuttavia, in applicazione del principio di cassa di cui all'art. all'art. 82 (ora 68), comma 1 del decreto citato, il reddito va imputato all'annualità in cui sono stati corrisposti gli acconti. Corte di Cassazione, Sez. 5 - , Ordinanza n. 22099 del 03/08/2021 (Rv. 662008 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351   Corte Cassazione 22099 2021 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Mancata conclusione del contratto definitivo imputabile al promittente alienante - Risarcimento del danno in favore del promissario acquirente - Liquidazione - Criteri.   Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio. Corte Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 18498 del 30/06/2021 (Rv. 661622 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1223, Cod_Civ_art_1225, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1453, Cod_Civ_art_1224   corte cassazione 18498 2021 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Preliminare di compravendita immobiliare - Termine per la stipulazione del contratto definitivo - Modifica o rinunzia - Forma scritta - Necessità - Esclusione - Fondamento. - requisiti (elementi del contratto) - forma - scritta - "ad substantiam" Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8765 del 30/03/2021 (Rv. 660840 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1457 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Preliminare di vendita immobiliare - Elementi essenziali - Oggetto - Determinabilità mediante ricorso ad elementi esterni - Sufficienza - Limiti - Comportamento successivo delle parti - Irrilevanza – Fattispecie - contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - oggetto (nozione, caratteri, distinzioni) - determinabilita' - In genere. In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili "aliunde", idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per "relationem" in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, non prodotta, però, in giudizio). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 26351 del 19/11/2020 (Rv. 659683 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1346, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1362 preliminare compravendita immobiliare corte cassazione 26351 2020 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Contratto preliminare - Mancata conclusione del definitivo - Risarcimento del danno in favore del promittente venditore - Liquidazione - Criteri – Fattispecie - risarcimento del danno - valutazione e liquidazione - danno emergente e lucro cessante. Il danno subito dal promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita di un immobile consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della liquidazione e il prezzo offerto dal promissario acquirente rivalutato al medesimo tempo, potendosi tener conto anche di circostanze future, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate. (Nella specie, la S.C., nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha corretto la motivazione della sentenza impugnata, nella quale si era affermato che la perdita della possibilità di vendere l'immobile non costituisce, di per sé, un danno risarcibile, poiché il proprietario conserva la disponibilità del bene, il cui valore è astrattamente suscettibile di un futuro incremento). Corte di Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 26042 del 17/11/2020 (Rv. 659919 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1223, Cod_Civ_art_1224, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_2697 Contratto preliminare compromesso corte cassazione 26042 2020 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Preliminare di vendita - Obblighi di garanzia di risultato - Inadempimento - Rifiuto della parte non inadempiente di stipulare il definitivo - Colpa dell'obbligato - Irrilevanza - Fattispecie In tema di contratto preliminare, qualora una delle parti si sia impegnata ad assicurare un determinato risultato è legittimo il recesso dell'altra parte, a prescindere dalla mancanza di colpa in chi abbia promesso il risultato non raggiunto, trattandosi di garanzia che opera per il fatto oggettivo. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che ha ritenuto legittimo il recesso dal preliminare di quote di una società da parte della promissaria cessionaria, a fronte dell'inadempimento dei promittenti cedenti all'obbligo di garantire la titolarità in capo alla medesima società oggetto di cessione, della maggioranza delle quote di altra società). Corte di Cassazione, Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 22429 del 16/10/2020 (Rv. 659009 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1455, Cod_Civ_art_1460, Cod_Civ_art_1385, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1373 corte cassazione 22429 2020 …...

contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Art. 1337 c.c. - Applicabilità - Esclusione - Fondamento - Fattispecie. Il contratto preliminare, avendo superato lo stadio precontrattuale, costituisce un accordo perfettamente compiuto, benché proteso alla stipulazione di un ulteriore contratto, quello definitivo, con la conseguenza che allo stesso preliminare non è applicabile l'art. 1337 c.c. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da critiche la sentenza che non aveva limitato al mero interesse negativo il danno risarcibile in favore del promittente locatore, ma aveva impiegato quale parametro di riferimento l'utilità perduta dal medesimo in seguito alla mancata conclusione del contratto definitivo, individuata nel canone di locazione che sarebbe stato corrisposto per un periodo di sei mesi, lasso di tempo considerato utile per il reperimento di un nuovo conduttore sul mercato). Corte di Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 20989 del 02/10/2020 (Rv. 659090 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1337, Cod_Civ_art_1218, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1571 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso corte cassazione 20989 2020 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Contratto preliminare di immobile costruendo - Difetto della garanzia accessoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 - Operatività della nullità in caso di rilascio tardivo della fideiussione - Condizioni - Operatività del principio dell'abuso del diritto - Condizioni - Fattispecie. Il rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione non esclude l'operatività della nullità per mancanza della garanzia accessoria prescritta "ex lege", qualora nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, sicché in tali ipotesi la proposizione della domanda di nullità del contratto per violazione del citato art. 2 non costituisce abuso del diritto. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la pronuncia gravata, che aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare in ragione del tardivo rilascio della garanzia fideiussoria da parte del promittente venditore e dell'incongruità dell'importo garantito). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 19510 del 18/09/2020 (Rv. 659130 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1418, Cod_Civ_art_1421, Cod_Civ_art_1175, Cod_Civ_art_1375 CORTE CASSAZIONE 19510 2020 …...

Cause aventi ad oggetto le prestazioni professionali svolte per la conclusione di un preliminare e la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il relativo definitivo - Connessione - Esclusione - Fondamento. Tra la causa avente ad oggetto un credito per prestazioni professionali svolte per la conclusione di un contratto preliminare e quella concernente la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il relativo contratto definitivo non sussiste alcuna delle ipotesi di connessione disciplinate dagli artt. 31 ss. c.p.c. che, sole, possono giustificare la rimessione della controversia a un diverso giudice ex art. 40 c.p.c. Non ricorrono, difatti, le fattispecie degli artt. 32 (cause di garanzia), 34 (accertamenti incidentali), 35 (eccezione di compensazione) e 36 (cause riconvenzionali) c.p.c. e non è riscontrabile un rapporto di accessorietà ai sensi dell'art. 31 c.p.c., per l’assenza di una consequenzialità storico-genetica o logico-giuridica tale per cui possa dirsi che la pretesa oggetto della causa accessoria (il credito per prestazioni professionali), pur essendo autonoma, trovi il suo titolo e la sua ragione giustificatrice in quella azionata nell'altro giudizio; inoltre, non opera connessione in base all'art. 33 c.p.c. per l'oggetto (non avendo i due diritti ad oggetto lo stesso bene o la medesima prestazione) o per il titolo (poggiando le due pretese su fatti costitutivi distinti). Corte di Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12984 del 30/06/2020 (Rv. 658230 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Proc_Civ_art_031, Cod_Proc_Civ_art_032, Cod_Proc_Civ_art_033, Cod_Proc_Civ_art_034, Cod_Proc_Civ_art_036, Cod_Proc_Civ_art_040, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_2230 _____________________________________ Competenza Incompetenza Valore Territorio Funzionale corte cassazione 12984 2020 …...

Revocatoria ordinaria (azione pauliana); rapporti con la simulazione - condizioni e presupposti (esistenza del credito, "eventus damni, consilium fraudis et scientia damni") Preliminare di vendita per persona da nominare - Revocatoria dell'acquisto del nominato nel caso di immobile oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del definitivo ma posteriormente a quella del preliminare - Stati soggettivi - Valutazione - "Scientia damni" dello stipulante - Rilevanza - "Scientia damni" del nominato - Rilevanza secondaria - Contenuto. azione revocatoria - Preliminare di vendita per persona da nominare (2901 - 1351 - 1401 cc) In caso di esercizio dell'azione revocatoria avente ad oggetto il contratto definitivo di compravendita immobiliare concluso nelle forme di cui all'art. 1401 c.c., qualora l'immobile compravenduto sia stato oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del contratto definitivo ma posteriormente alla trascrizione del preliminare, la verifica della "scientia damni" in capo alla terza nominata (da compiersi solo nell'ipotesi in cui analoga verifica, già effettuata nei riguardi dello stipulante e con riferimento al momento della conclusione del contratto preliminare, abbia dato esito negativo), deve essere diretta ad evidenziare se la colpa della stessa, nel non aver consultato i registri immobiliari, possa assumere i connotati della lievità, idonea a giustificare la tutela del suo affidamento. Corte di Cassazione Sez. 3 - , Sentenza n. 12120 del 22/06/2020 (Rv. 658171 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1404, Cod_Civ_art_2901 corte cassazione 12120 2020 …...

Preliminare di vendita - Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo - Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse - Tutela del promittente compratore - Azione di risoluzione del preliminare - Ammissibilità - Azione ex art. 2932 c.c. ed azione di riduzione del prezzo - Ammissibilità in via alternativa. In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 9953 del 27/05/2020 (Rv. 657754 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1492, Cod_Civ_art_1495, Cod_Civ_art_2932 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 9953 2020   …...

"Pactum fiduciae" - Oggetto - Trasferimento di quote societarie - Forma scritta "ad substantiam" o "ad probationem" - Necessità - Esclusione - Fondamento. Il "pactum fiduciae" che abbia ad oggetto il trasferimento di quote societarie non richiede la forma scritta "ad substantiam" o "ad probationem", perché tale patto deve essere equiparato al contratto preliminare, per il quale l'art. 1351 c.c. prescrive la stessa forma del contratto definitivo, e la cessione di quote è un negozio che non richiede alcuna forma particolare, neppure nel caso in cui la società sia proprietaria di beni immobili. Corte di Cassazione, Sez. 1 - , Sentenza n. 9139 del 19/05/2020 (Rv. 657636 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1350 …...

"Pactum fiduciae" riguardante beni immobili - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Esclusione - Conseguenze sulla domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di ritrasferimento. Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare, che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta "ad substantiam", trattandosi di atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario che dà luogo ad un assetto di interessi che si esplica esclusivamente sul piano obbligatorio; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario. Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n. 6459 del 06/03/2020 (Rv. 657212 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1173, Cod_Civ_art_1705 …...

Preliminare di vendita immobiliare - Elementi essenziali - Oggetto - Determinabilità mediante ricorso ad elementi esterni - Sufficienza - Limiti -Fattispecie. In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili "aliunde", idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per "relationem" in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, non prodotta, però, in giudizio). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 1626 del 24/01/2020 (Rv. 656846 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1346, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932, Cod_Civ_art_1362 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 1626 2020 …...

Arbitrato - compromesso e clausola compromissoria – Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1439 del 22/01/2020 (Rv. 656867 - 01) ARBITRATO COMPROMESSO E CLAUSOLA COMPROMISSORIA Natura -Contratto autonomo ad effetti processuali - Conseguenze relative ad una clausola compromissoria contenuta in un contratto preliminare e non riprodotta nel successivo contratto definitivo - Inefficacia - Esclusione - Specifica manifestazione di volontà in tal senso - Necessità. La clausola compromissoria contenuta in un preliminare di compravendita sopravvive alla sua mancata riproduzione nel contratto definitivo, trattandosi di negozio autonomo ad effetti processuali, avente funzione distinta dal contratto preliminare cui accede; ne consegue che le parti possono porla nel nulla solo mediante una manifestazione di volontà specificamente diretta a tale effetto. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1439 del 22/01/2020 (Rv. 656867 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Proc_Civ_art_808_1 corte cassazione 1439 2020   …...

Ignoranza da parte del promissario acquirente dell'altruità del bene - Applicabilità dell'art. 1479 c.c. prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo - Esclusione - Conseguenze a seguito del decorso del termine - Previsione di clausola risolutiva espressa - Inutilizzabilità da parte del promittente venditore - Fondamento. L'art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell'altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all'obbligo di procurargliene l'acquisto; seppure ignaro dell'altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene. Ne discende che quest'ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l'essenziale condizione dell'inadempimento del promissario. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 787 del 16/01/2020 (Rv. 656836 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1183, Cod_Civ_art_1218, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1453, Cod_Civ_art_1456, Cod_Civ_art_1476, Cod_Civ_art_1478, Cod_Civ_art_1479 VENDITA PROMESSA DI VENDITA PRELIMINARE DI VENDITA   …...

Accordi modificativi delle modalità di esecuzione - Necessità della forma scritta - Esclusione - Fondamento - Fattispecie. In tema di forma degli accordi modificativi delle originarie clausole contrattuali di un contratto per il quale sia prevista dalla legge la forma scritta "ad substantiam", gli accordi concernenti l'esecuzione del contratto (nella specie, le modalità di pagamento, in contanti ovvero con assegno, del prezzo già pattuito) si possono stipulare anche verbalmente, atteso che detta forma riguarda solo i requisiti essenziali del contratto, tra i quali non rientrano gli elementi che ne regolano l'esecuzione. Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 525 del 15/01/2020 (Rv. 656582 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351 CONTRATTI IN GENERE REQUISITI FORMA SCRITTA   …...

Imputabilita' dell'inadempimento, colpa o dolo - eccezione d'inadempimento - Preliminare di vendita - Pericolo di rivendica a carico dell'avente causa del donatario - Disciplina di cui all'art. 1481 c.c. - Applicabilità - Attualità e concretezza del pericolo - Condizioni. Vendita - patto di riscatto - esercizio del riscatto - obblighi del riscattante - dichiarazione di riscatto - In genere. In tema di preliminare di vendita il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza del bene da donazione, è abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell'art. 1481 c.c., solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario; la valutazione della concretezza di tale rischio non può, inoltre, prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari, al numero e all'ordine cronologico delle donazioni, alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questo prestate e alla circostanza che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo. Corte di Cassazione, Sez. 2 , Ordinanza n. 32694 del 12/12/2019 (Rv. 656316 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1460, Cod_Civ_art_1461, Cod_Civ_art_1481 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO CONTRATTI …...

Negozio fiduciario - Trasferimento di somma di denaro - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Esclusione - Ragioni. Il negozio fiduciario non è sottoposto ad alcuna forma solenne qualora abbia ad oggetto il trasferimento di una somma di denaro, sebbene il "pactum fiduciae" sia sostanzialmente equiparabile al contratto preliminare per il quale l'art. 1351 c.c. prescrive la stessa forma del contratto definitivo, perché il trasferimento di denaro, a differenza dei beni immobili, non richiede la forma scritta "ad substantiam". Corte di Cassazione, Sez. 1 - , Ordinanza n. 31570 del 03/12/2019 (Rv. 656436 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1350, Cod_Civ_art_1351 …...

Preliminare di vendita - Pericolo di evizione del bene promesso - Rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipula del definitivo - Legittimità - Fondamento. In tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l'estremo della colpevolezza necessario unicamente per la responsabilità da inadempimento. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 31314 del 29/11/2019 (Rv. 655846 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1460, Cod_Civ_art_1461, Cod_Civ_art_1481, Cod_Civ_art_2932 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 31314 2019 …...

Contrattazione preliminare svolta in due fasi - Natura del primo accordo - Contratto preliminare valido ovvero a effetti obbligatori - Verifica del giudice di merito - Conseguenze. In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se quest'ultimo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 31188 del 28/11/2019 (Rv. 656194 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_2932 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 31188 2019 …...

Domanda di nullità del contratto preliminare - Difetto della garanzia accessoria di cui aN'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 - Rilascio della garanzia in epoca successiva alla stipula del preliminare - Assenza di pregiudizio del promissario acquirente- Abuso del diritto - Sussistenza. La proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria ex 2 del d.lgs. 122 del 2005, ove sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e non può quindi essere accolta. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 30555 del 22/11/2019 (Rv. 656208 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1418, Cod_Civ_art_1421 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 30555 2019 …...

Conclusione dell'affare - Nozione - Stipula del contratto preliminare - Configurabilità - Patto d'opzione - Preliminare di preliminare - Diritto alla provvigione - Esclusione - Fondamento. Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 30083 del 19/11/2019 (Rv. 656202 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1331, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1775, Cod_Civ_art_2932 …...

Contratto preliminare di compravendita - Irregolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita - Obbligo di informazione a carico del mediatore - Portata - Fattispecie. Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l'immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d'acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 29229 del 12/11/2019 (Rv. 656185 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1754, Cod_Civ_art_1759 …...

Contratto preliminare di preliminare - Ammissibilità - Condizioni - Interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto - Violazione dell'accordo - Conseguenze - Responsabilità contrattuale. La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 26484 del 17/10/2019 (Rv. 655674 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1173, Cod_Civ_art_1223, Cod_Civ_art_1322, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1418, Cod_Civ_art_2932 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 26484 2019 …...

Esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. - Contratto preliminare di vendita di bene immobile rientrante nella comunione legale - Stipulazione da parte di uno soltanto dei coniugi - Consenso del coniuge non stipulante - Sufficienza - Mancato consenso - Conseguenze - Azione di annullamento - Limiti - Buona fede ed affidamento - Configurabilità - Prescrizione - Termine - Decorrenza - Momento iniziale. Famiglia - matrimonio - rapporti patrimoniali tra coniugi - comunione legale - amministrazione - atti di ordinaria e straordinaria amministrazione - atti compiuti senza il necessario consenso - annullabilità In genere. Famiglia - matrimonio - rapporti patrimoniali tra coniugi - comunione legale - oggetto - acquisti In genere. Per l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione. Corte Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 20439 del 29/07/2019 (Rv. 654890 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0177, Cod_Civ_art_0180, Cod_Civ_art_0184, Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1375, Cod_Civ_art_1441, Cod_Civ_art_1442, Cod_Civ_art_2932 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 20439 2019 …...

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - Comunicazione del proprietario del fondo - Destinatario della comunicazione - Coltivatore o affittuario del fondo confinante - Contratto preliminare "per sé o per persona da nominare" - Ammissibilità - Fondamento. In tema di prelazione agraria, il contratto preliminare che il proprietario, ai sensi dell'art. 8, comma 4, della l. n. 590 del 1965, è tenuto a notificare al coltivatore diretto del fondo confinante, può essere anche stipulato "per sé o per persona da nominare", in quanto il proprietario finitimo, a differenza del colono o dell'affittuario coltivatore diretto del fondo, non ha interesse a conoscere l'esatta identità dell'acquirente, non subentrando in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo. Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 8454 del 27/03/2019 Cod_Civ_art_1401, Cod_Civ_art_1351 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - Preliminare di preliminare concluso da uno solo dei comproprietari anche in nome e per conto degli altri - Azione risarcitoria per inadempimento - Esperibilità da parte del promissario acquirente nei confronti anche di uno solo dei comproprietari - Ammissibilità - Fondamento - Fattispecie. In caso di stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, avente ad oggetto la vendita di un bene in comunione "pro indiviso", sussistono i presupposti dell'obbligazione solidale passiva, cosicché la domanda di risarcimento del danno per inadempimento può essere proposta dal promissario acquirente nei confronti anche di uno solo dei comproprietari, non ricorrendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva escluso la sussistenza del litisconsorzio necessario con riferimento alla domanda risarcitoria proposta dai promissari acquirenti nei confronti di uno solo dei comproprietari dell'immobile, il quale aveva concluso il relativo contratto preliminare di preliminare sia in proprio, sia quale rappresentante degli altri comproprietari, in forza di procura speciale da questi ultimi ricevuta). Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 6727 del 08/03/2019 Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1322, Cod_Civ_art_1173, Cod_Civ_art_1101, Cod_Civ_art_1218, Cod_Civ_art_1292, Cod_Civ_art_1294 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 6727 2019 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto -  Promessa di vendita di un bene in comunione - Pluralità di promittenti venditori - Bene considerato come "unicum" inscindibile dalle parti - Conseguenze - Litisconsorzio necessario - Sussistenza. La promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (considerato dalle parti come un "unicum" inscindibile) ha, come suo contenuto, un'obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c. devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori, configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5125 del 21/02/2019 Cod_Civ_art_1351, Cod_Civ_art_1470, Cod_Civ_art_2932, Cod_Proc_Civ_art_102, Cod_Civ_art_1316 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 5125 2019 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - forma e valore - contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari - risoluzione consensuale - forma scritta "ad substantiam" - necessità - conseguenze in tema di prova - deferimento del giuramento decisorio – inammissibilità - contratti in genere - scioglimento del contratto - risoluzione del contratto - per mutuo consenso - in genere - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 30446 del 23/11/2018 La risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam" e, pertanto, non può essere provata mediante deferimento di giuramento decisorio, inammissibile ai sensi dell'art. 2739 c.c. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 30446 del 23/11/2018 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 30446 2018 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - in genere - applicazione retroattiva l. n. 52 del 1996 - esclusione - fondamento – fattispecie - fonti del diritto - "ius superveniens" - in genere. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27993 del 31/10/2018 >>> Le disposizioni introdotte dalla l. n. 52 del 1996 al fine di garantire la tutela dei diritti del consumatore in tema di clausole vessatorie non si applicano ai contratti (nella specie, contratti preliminari) stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del principio generale di irretroattività della legge. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 27993 del 31/10/2018 …...

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Promessa di vendita effettuata da un comproprietario "pro indiviso" - Trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. della sola quota appartenente allo stipulante - Impossibilità. CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. 6 - 2, ORDINANZA N. 21938 DEL 10/09/2018 In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c., solo "qualora sia possibile".   …...

Art. 1150 cod. civ. - Applicazione analogica - Esclusione - Fondamento - Fattispecie. La previsione di cui all'art. 1150 c.c.- che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa- è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello con la quale era stata respinta la domanda di rimborso formulata dai promittenti venditori di un immobile, che ne avevano mantenuto il possesso dopo la conclusione del preliminare, seppur pattuendo in quella sede "l'anticipazione dell'effetto traslativo" in favore del promissario acquirente). Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 28379 del 28/11/2017   …...

Contratto preliminare avente ad oggetto un unico immobile considerato nella sua interezza - Pluralità di promissari acquirenti - Adempimento ed esecuzione in forma specifica - Obbligazione indivisibile - Configurabilità - Sussistenza - Remissione del credito da parte di uno dei promissari - Effetti - Estinzione parziale del debito - Esclusione - Diritto dell'altro promissario all' adempimento della prestazione indivisibile - Condizioni - Fondamento. In tema di obbligazioni indivisibili, fra le quali rientra la promessa di più soggetti di acquistare in comune un immobile considerato nella sua interezza, l'impossibilità che gli effetti del contratto si producano (o non si producano) pro quota o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari comporta che il diritto di ciascuno dei creditori di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione, comune alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata in materia dall'art. 1317 c.c, non sia oggettivamente suscettibile dell'effetto liberatorio parziale nei confronti degli altri creditori previsto dall'art. 1301 c.c. nell'ipotesi di remissione di uno dei creditori; ciò, peraltro, non comporta la risolubilità del contratto per l'impossibilità di richiedere una prestazione pro quota dell'obbligazione indivisibile, attesa l'espressa previsione nell'art. 1320 c.c. secondo la quale la remissione di uno dei creditori non determina la liberazione del debitore nei confronti degli altri creditori e il loro diritto di domandare la prestazione indivisibile è condizionato, in tal caso, unicamente all'addebito o al rimborso del valore della parte di colui che ha fatto la remissione. Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 27320 del 17/11/2017 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 27320 2017 …...

Proprietà superficiaria e piena proprietà - Differenze - Contratto preliminare relativo al trasferimento della proprietà, senza ulteriore specificazione - Oggetto - Trasferimento della piena proprietà - Titolarità, in capo al promittente alienante, della sola proprietà superficiaria - Conseguenze La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché, ove - nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita - il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprietà piena di un immobile del quale abbia soltanto la proprietà superficiaria, ricorre la figura dell'"aliud pro alio", che legittima l'azione per la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c..; ove, poi, la promessa di vendita abbia ad oggetto la proprietà di un immobile senza ulteriore specificazione, deve presumersi che si tratti della piena proprietà, spettando al promittente venditore l'onere di provare che il promissario acquirente era a conoscenza dell’inerenza dell’obbligo alla sola proprietà superficiaria. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 23547 del 09/10/2017 Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 23547 2017 …...

Nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 - Ambito di applicazione - Preliminare di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico - Esclusione – Fondamento. La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Corte di Cassazione Sez. 3 - , Ordinanza n. 21942 del 21/09/2017   …...

Soggetto passivo dell'imposta - Proprietario di un bene oggetto di preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene - Promissario acquirente - Assoggettabilità ad imposta - Esclusione - Ragioni. In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita. Corte di Cassazione Sez. 5 - , Ordinanza n. 14119 del 07/06/2017 …...

Soggetto passivo dell'imposta - Proprietario di un bene oggetto di preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene - Promissario acquirente - Assoggettabilità ad imposta - Esclusione - Ragioni. In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita. Corte di Cassazione Sez. 5, Ordinanza n. 14119 del 07/06/2017   …...

Preliminare di vendita - Domanda del promissario acquirente di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre - Contestuale contestazione del maggior prezzo preteso dal promittente alienante - Offerta del prezzo ex art. 2932, comma 2, c.c. - Necessità - Esclusione - Condizioni. In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente che proponga domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e chieda, contestualmente, l’accertamento dell’importo da corrispondere al promittente alienante, contestando la pretesa di maggior prezzo avanzata da quest’ultimo, non deve necessariamente procedere all’offerta ex art. 2932, comma 2, c.c., ove il pagamento non sia esigibile al momento della domanda, ma a quello della stipulazione del contratto definitivo. Corte di Cassazione Sez. 3, Ordinanza n. 13707 del 31/05/2017 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 13707 2017   …...

"Pactum fiduciae" riguardante beni immobili - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Fondamento. Il "pactum fiduciae", con il quale il fiduciario si obbliga a modificare la situazione giuridica a lui facente capo a favore del fiduciante o di altro soggetto da costui designato, richiede, allorché riguardi beni immobili, la forma scritta ad "substantiam", atteso che esso è sostanzialmente equiparabile al contratto preliminare per il quale l'art. 1351 c.c. prescrive la stessa forma del contratto definitivo. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 13216 del 25/05/2017 REQUISITI ELEMENTI DEL CONTRATTO CONTRATTI …...

Vendita - promessa di vendita - In genere - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10297 del 26/04/2017 Al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15 della l. n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata l. n. 47. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10297 del 26/04/2017   …...

Società cooperativa edilizia - Trasferimento dell'immobile - Fattispecie a formazione progressiva - Prenotazione dell'alloggio - Contratto preliminare - Assegnazione dell'alloggio - Contratto definitivo - Conseguenze. In tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo; ne consegue che, in caso di fallimento della cooperativa, è in facoltà del curatore, prima dell'assegnazione, di sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23514 del 18/11/2016   …...

Crediti sorti in occasione ed in funzione di procedure concorsuali - Distinzione - Contratto preliminare autorizzato dal giudice delegato al concordato preventivo - Successivo scioglimento, ad parte del curatore, ex art. 72 l.fall. - Credito per restituzione della caparra versata - Prededucibilità - Sussistenza - Fondamento.   L'art. 111, comma 2, l.fall., considerando prededucibili i crediti «sorti in occasione o in funzione» delle procedure concorsuali, li individua, alternativamente, sulla base di un duplice criterio, cronologico e teleologico, il primo dei quali va implicitamente integrato con la riferibilità del credito all'attività degli organi della procedura. Pertanto, il credito per restituzione della caparra versata in relazione ad un preliminare di compravendita immobiliare che, autorizzato dal giudice delegato nel corso del concordato preventivo precedente il fallimento della promittente venditrice, sia stato successivamente sciolto, per volontà del curatore e con efficacia retroattiva, ex art. 72 l.fall., è prededucibile nel suddetto fallimento, non ostandovi l'avvenuto scioglimento di quel contratto, né l'eventuale sua nullità, atteso che l'attività degli organi della procedura genera crediti prededucibili indipendentemente dalla verifica in concreto della loro funzionalità rispetto alle esigenze della stessa. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 20113 del 07/10/2016   …...

esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - preliminare di vendita di bene da acquistarsi in comunione - Considerazione del bene come un "unicum" inscindibile - Presunzione - Scelta del curatore del fallimento del promissario coacquirente di scioglimento dal contratto - Conseguenze - Esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c. nei confronti degli altri - Esclusione - Fondamento. Qualora un contratto preliminare abbia ad oggetto un bene da acquistarsi in comunione, si deve presumere, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato un "unicum" inscindibile. Ne consegue che la scelta del curatore del fallimento del promissario coacquirente di scioglimento dal rapporto ex art. 72 l.fall. determina la caducazione complessiva del vincolo contrattuale e preclude al promittente venditore la possibilità di esercitare l'azione di esecuzione in forma specifica nei confronti degli altri. Corte di Cassazione Sez. 1, Sentenza n. 12462 del 16/06/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 12462 2016   …...

Contratto preliminare di vendita immobiliare - Indicazione dei dati catastali - Necessità - Esclusione. Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11237 del 31/05/2016 REQUISITI ELEMENTI DEL CONTRATTO CONTRATTI   …...

Contratto preliminare di vendita immobiliare - Indicazione dei dati catastali - Necessità - Esclusione. Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11237 del 31/05/2016   …...

Contratto preliminare di vendita immobiliare - Indicazione dei dati catastali - Necessità - Esclusione. Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11237 del 31/05/2016   …...

Irregolarità edilizie - Rimedi a favore del promissario acquirente - Legittimazione a chiedere la concessione in sanatoria - Fondamento. In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente è legittimato, al fine di sanare l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso ed evitare il rischio della sua demolizione, a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza necessità del consenso, od anche contro la volontà, del proprietario del bene, restando distinto il regime della sanatoria, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della concessione edilizia. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11039 del 27/05/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 11039 2016   …...

Irregolarità edilizie - Rimedi a favore del promissario acquirente - Legittimazione a chiedere la concessione in sanatoria - Fondamento. In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente è legittimato, al fine di sanare l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso ed evitare il rischio della sua demolizione, a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza necessità del consenso, od anche contro la volontà, del proprietario del bene, restando distinto il regime della sanatoria, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della concessione edilizia. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11039 del 27/05/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 11039 2016   …...

Stipula del contratto definitivo - Unica fonte di obbligazioni - Sopravvivenza del contratto preliminare - Condizioni. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15585 del 11/07/2007 Nel caso in cui al contratto preliminare, sia seguita la stipula del definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15585 del 11/07/2007 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 15585 2007   …...

Contratto preliminare - Distinzione dal contratto definitivo - Criteri - Valutazione rimessa al giudice di merito - Sindacabilità in sede di legittimità - Limiti - Fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 24150 del 20/11/2007 Lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l'effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; tale accertamento è incensurabile in Cassazione se è sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un'interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli art. 1362 e s. cod. civ. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva accertato che le parti avevano dato vita ad un contratto preliminare di vendita di immobili, per la denominazione in tal senso assegnata nelle scritture ed il solo impiego dell'espressione "vende" e non anche "compera",anche in relazione alla condotta successiva). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 24150 del 20/11/2007   …...

Preliminare di vendita - Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo - Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse - Tutela del promittente compratore - Azione di risoluzione del preliminare - Ammissibilità - Azione ex art. 2932 c.c. ed azione di riduzione del prezzo - Ammissibilità in via alternativa. In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Corte di Cassazione Sez. 1, Sentenza n. 7584 del 15/04/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 7584 2016   …...

Documento firmato da una sola parte - Sufficienza - Condizioni - Successiva adesione del contraente non firmatario - Requisiti - Revoca del proponente - Ammissibilità - Forma e limiti - Fattispecie. In tema di contratti soggetti alla forma scritta "ad substantiam" (nella specie, preliminare di vendita immobiliare), l'operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l'individuazione o quantomeno l'individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente (come nella specie, con il ritiro del duplice originale della scheda contrattuale) prima che lo stesso abbia avuto notizia, anche in forma verbale o "per facta concludentia", purché in modo idoneo a giungere a conoscenza dell'altra parte, dell'accettazione della controparte. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7543 del 15/04/2016   …...

Preliminare di vendita - Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo - Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse - Tutela del promittente compratore - Azione di risoluzione del preliminare - Ammissibilità - Azione ex art. 2932 c.c. ed azione di riduzione del prezzo - Ammissibilità in via alternativa. Edilizia popolare ed economica - i.a.c.p. - istituti autonomi case popolari – In genere. In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Corte di Cassazione Sez. 1, Sentenza n. 7584 del 15/04/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 7584 2016   …...

Successione di contratti con obbligo di forma scritta "ad substantiam" - Contratto definitivo - Disciplina di quest'ultimo difforme da quella prevista nel preliminare - Ammissibilità - Consenso formatosi fuori dell'atto scritto - Irrilevanza - Fattispecie. In caso di costituzione progressiva di un rapporto giuridico attraverso la stipulazione di una pluralità di atti successivi (nella specie, relativa ad una compravendita di un terreno edificabile, un preliminare e una successiva transazione), tutti soggetti alla forma scritta "ad substantiam", la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto va comunque individuata nel contratto definitivo, restando i negozi precedenti superati dalla nuova manifestazione di volontà, che può anche non conformarsi del tutto agli impegni già assunti (nella specie, la presenza di una clausola penale per il caso di mancato ottenimento della concessione edilizia, poi non più prevista nel definitivo), senza che assuma rilievo un eventuale consenso formatosi fuori dell'atto scritto, trattandosi di atti vincolati. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7064 del 11/04/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 7064 2016   …...

Successione di contratti con obbligo di forma scritta "ad substantiam" - Contratto definitivo - Disciplina di quest'ultimo difforme da quella prevista nel preliminare - Ammissibilità - Consenso formatosi fuori dell'atto scritto - Irrilevanza - Fattispecie. In caso di costituzione progressiva di un rapporto giuridico attraverso la stipulazione di una pluralità di atti successivi (nella specie, relativa ad una compravendita di un terreno edificabile, un preliminare e una successiva transazione), tutti soggetti alla forma scritta "ad substantiam", la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto va comunque individuata nel contratto definitivo, restando i negozi precedenti superati dalla nuova manifestazione di volontà, che può anche non conformarsi del tutto agli impegni già assunti (nella specie, la presenza di una clausola penale per il caso di mancato ottenimento della concessione edilizia, poi non più prevista nel definitivo), senza che assuma rilievo un eventuale consenso formatosi fuori dell'atto scritto, trattandosi di atti vincolati. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7064 del 11/04/2016 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione  7064 2016 …...

Contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari - Risoluzione consensuale - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Fondamento. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 13290 del 26/06/2015 La risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell'espressa previsione dell'art. 1350 cod. civ., in quanto la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 cod. civ. - da ravvisare nell'incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l'assunzione di obbligazioni - si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 13290 del 26/06/2015 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 13290 2015   …...

Preliminare di vendita per persona da nominare - Revocatoria dell'acquisto del nominato - Stati soggettivi - Valutazione - Criteri. Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 9595 del 12/05/2015 In tema di preliminare di vendita per persona da nominare, ove l'acquisto del terzo per "electio amici" del promissario acquirente sia impugnato in revocatoria, l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901, primo comma, n. 2, cod. civ. deve essere valutato riguardo al nominato e al momento di accettazione della nomina, mentre, se tale valutazione dà esito negativo, prevalgono gli stati soggettivi del nominante, trovando applicazione l'art. 1391 cod. civ. Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 9595 del 12/05/2015   …...

Risoluzione del contratto - Condizioni - Proposizione della domanda di risoluzione - Liberazione della cosa dal vincolo - Ammissibilità - Rapporto tra domanda di risoluzione e domanda di adempimento. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16388 del 05/08/2015 In materia di vendita di cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore, l'art. 1482 c.c., applicabile indifferentemente alla vendita perfetta e al preliminare di vendita, mentre attribuisce al compratore la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, subordina tuttavia la risoluzione del contratto per inadempimento all'inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli. Ne consegue che la domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione dell'art. 1453, comma 3, c.c., non ha l'effetto immediato di precludere alla parte inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, cioè di liberare la cosa dal vincolo, sicché, ove il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa venduta dal vincolo, deve ritenersi consentito al compratore, in deroga al citato art. 1453, di domandare l'adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16388 del 05/08/2015   …...

Modifica della domanda ex art. 183 cod. proc. civ. - Possibilità - Oggetto - Limiti - Sostituzione della domanda ex art. 2932 cod. civ. con quella di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo - Ammissibilità. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 Procedimento civile - domanda giudiziale - nuova domanda - Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali. Ne consegue l'ammissibilità della modifica, nella memoria ex art. 183 cod. proc. civ., dell'originaria domanda formulata ex art. 2932 cod. civ. con quella di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015   …...

Ratifica del preliminare di vendita immobiliare - Citazione con la quale il rappresentato chiede la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente - Idoneità - Fondamento. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11453 del 03/06/2015 L'atto scritto di ratifica del preliminare di vendita immobiliare stipulato dal "falsus procurator" può essere costituito dall'atto di citazione col quale il rappresentato chiede la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, in quanto tale domanda implica l'univoca volontà del "dominus" di far proprio l'operato del rappresentante senza poteri. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11453 del 03/06/2015   …...

Preliminare di vendita di cosa altrui - Adesione del proprietario - Effetti - Azione ex art. 2932 cod. civ. - Esercizio del promissario acquirente contro il proprietario - Ammissibilità - Esclusione. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18097 del 20/08/2014 Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra promittente venditore e promissario acquirente, sicché il proprietario che vi aderisca non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promissario acquirente e non può da lui essere convenuto con l'azione ex art. 2932 cod. civ., restando obbligato esclusivamente verso il promittente alienante. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18097 del 20/08/2014   …...

Sentenza costitutiva - Effetti - Accertamento dell'attuazione del vincolo definitivo - - Limiti. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Sentenza n. 18467 del 01/09/2014 In tema di contratto preliminare, la sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., sostituendosi al contratto definitivo di cui sia mancata la spontanea conclusione, si limita, di regola, a surrogarne gli effetti, senza che la funzione costitutiva di essa implichi alcun accertamento circa la successiva attuazione del vincolo in senso conforme al pattuito, salvo che ciò sia stato oggetto di un'apposita pronuncia ovvero si tratti di contratto definitivo cosiddetto autoesecutivo, il quale non richiede l'adempimento di nessuna obbligazione. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Sentenza n. 18467 del 01/09/2014 _____________________________________ Contratto Preliminare Compromesso Corte Cassazione 18467 2014 …...

Compatibilità con contratto definitivo - Condizioni - Conseguenze. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17401 del 30/07/2014 La caparra confirmatoria, sebbene più congeniale al contratto preliminare, non è incompatibile col contratto definitivo, quando l'esecuzione di una prestazione (nella specie, saldo del prezzo) sia differita ad un momento successivo alla conclusione del contratto medesimo, in tal caso la pattuizione della caparra essendo irrilevante, quindi, per affermare la natura preliminare, anziché definitiva, del contratto. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17401 del 30/07/2014 CAPARRA CONFIRMATORIA CONTRATTI …...