Servitù' - prediali - classificazione - irregolari reciproche - Frazionamento di un terreno a scopo edificatorio - Limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene - Natura - Servitù reciproche - Conseguenze - Fattispecie. Allorchè il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi che vincolano all'osservanza anche i...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento. In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di...

Servitù' - "nemini res sua servit" - utilità (nozione) -Concetto di "utilitas" - Contenuto - Funzione - Esempi. In tema di servitù prediali, il concetto di "utilitas" è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo, in modo tale che la servitù possa soddisfare ogni bisogno di tale fondo, assicurando ad esso una maggiore amenità, abitabilità, anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione...

Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento - Costituzione di un vincolo pertinenziale - Legittimità - Esclusione. BENI PERTINENZE, DIFFERENZE DALLE COSE COMPOSTE CESSAZIONE DEL VINCOLO Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti. In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da...

Supercondominio - Clausole delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti - Condizioni - Fondamento - Configurabilità come atto di liberalità - Esclusione - Ragioni. Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che...

Piani regolatori comunali - attuazione dei piani regolatori - lottizzazione di aree fabbricabili - Piani privati di lottizzazione - Natura - Invocabilità nei rapporti tra privati - Condizioni - Fondamento. Le previsioni dei piani privati di lottizzazione non costituiscono norme edilizie agli effetti previsti negli artt. 871 e ss. c.c., anche se approvati o autorizzati dall'ente locale e sono invocabili nei rapporti tra privati solo se recepiti nei singoli atti di acquisto, comportando l'imposizione di vere e proprie servitù. Corte Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 20536 del 30/07/2019 (Rv....

Frazionamento del fondo dominante - Effetti - Permanenza del diritto a favore di ciascuna delle porzioni anche se appartenenti a proprietari diversi - Sussistenza - Fondamento - Permanenza del diritto in favore di porzioni non contigue al fondo servente - Sussistenza. In tema di servitù prediali, il principio della cosiddetta indivisibilità di cui all'art. 1071 c.c. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente; poiché detto effetto si determina "ex lege...

Servitu' -  prediali - costituzione del diritto - opponibilità al terzo - Compravendita di terreni - Costituzione di servitù - Opponibilità della servitù ai successivi acquirenti del fondo servente - Condizioni – Specifica menzione dell'esistenza della servitù nella nota di trascrizione – Necessità – Conoscenza oggettiva o soggettiva – Irrilevanza. Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù...

Trascrizione - atti relativi a beni immobili - atti soggetti alla trascrizione - atti e contratti relativi a diritti reali - Servitù – Costituzione contestuale ad un contratto di compravendita - Nota distinta - Necessità - Esclusione - Nota unica - Sufficienza. Affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell'...

Servitu' - pubbliche - di uso pubblico - Contenuto - Interesse ad agire e resistere in giudizio - Titolarità - Ente territoriale e singoli cittadini - Configurabilità. La legittimazione ad agire o a resistere in giudizio a tutela di una servitù di uso pubblico, la quale è caratterizzata dall'utilizzazione, da parte di una collettività indeterminata di persone, di un bene idoneo al soddisfacimento di un interesse collettivo, spetta non soltanto all'ente territoriale - normalmente il Comune - che rappresenta la collettività, ma anche a ciascun cittadino appartenente alla collettività "uti...

Configurabilità - Condizioni - Omessa menzione nell'atto di acquisto - Irrilevanza - Opponibilità all'acquirente del fondo servente - Trascrizione del titolo costitutivo della servitù – Trasferimento "ope legis" delle servitù inerenti In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù...

Immobile gravato da servitù di uso pubblico - Soggezione passiva del proprietario - Fondamento. L'ICI, nell'ipotesi di aree gravate da servitù di uso pubblico, è dovuta dal proprietario, trattandosi di uno "ius in re aliena", autonomo rispetto ad ogni altro diritto reale minore, tendenzialmente perpetuo, correlato ad un bisogno duraturo della collettività di riferimento. Corte di Cassazione, Sez. 5, Sentenza n. 13795 del 22/05/2019 (Rv. 654070 - 01) Riferimenti normativi:  Cod. Civ. art. 0825 – Diritti demaniali su beni altrui Cod. Civ. art. 1021 – Uso Cod. Civ. art. 1027 –...

Trasferimento "ope legis" delle servitù inerenti – Trasferimento "ope legis" delle servitù inerenti - Omessa menzione nell'atto di acquisto - Irrilevanza - Opponibilità all'acquirente del fondo servente - Trascrizione del titolo costitutivo della servitù - Necessità - Fondamento. In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il...

Atto di spoglio - Oggetto - Cose - Diritti - Differenze - Oggetto della tutela - Servitù - Opera necessaria all'esercizio - Opposizione al suo ripristino - Configurabilità dello spoglio L'elemento oggettivo dello spoglio, che consiste nella privazione del possesso, si atteggia diversamente a seconda che questo abbia a oggetto una cosa o un diritto, sostanziandosi, nel primo caso, in un'azione che toglie al possessore il potere di fatto sulla cosa e, nel secondo caso, in un comportamento che impedisce al possessore l'esercizio del diritto e che può estrinsecarsi sia in un atto positivo,...

Servitù' - prediali - classificazione - irregolari - reciproche - Servitù di parcheggio - Configurabilità - Condizioni. Servitù' - "nemini res sua servit" - utilita' (nozione) - In genere. In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all'esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale "utilitas" di carattere reale....

Servitu' - "nemini res sua servit" - utilità (nozione) – Comodità od amenità - Sufficienza - Porta o porta-finestra - Servitù di passaggio - Configurabilità - Condizioni - Limiti. In materia di diritti reali di godimento, pur potendo il requisito della "utilitas" consistere, per la ricorrenza di una servitù prediale, in una destinazione del fondo servente a mera comodità od amenità di quello dominante ovvero a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo, la presenza di una porta o di una porta-finestra non è inequivoca al fine di dimostrare l'esistenza di una servitù di passaggio, ben...

Servitu' - prediali - classificazione - irregolari - reciproche - Convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari" - Nozione - Divieto nell'attuale e nel precedente codice civile - Fondamento - Fattispecie in tema di parcheggio di veicoli su fondo. Le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Uso della cosa comune da parte di un condomino a vantaggio di altre proprietà del medesimo - Divieto - Fondamento - Fattispecie. L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino...

Servitù prediali - servitù coattive - passaggio coattivo - integrazione del contraddittorio - litisconsorzio - determinazione del passo - Contenuto – Determinazione - Criteri - Fattispecie. In tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale "utilitas" che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l'esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi...

Proprietà - azioni a difesa della proprietà - negatoria (nozioni, distinzioni) - in genere - "Actio negatoria servitutis" - Apposizione di tubature del gas su muro comune - Legittimazione passiva - Utente della fornitura comproprietario del muro - Configurabilità - Esclusione - Ente fornitore - Sussistenza. CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. 2, ORDINANZA N. 22050 DEL 11/09/2018 L'azione volta ad ottenere l'accertamento della inesistenza della servitù di apporre le tubature del gas sul muro perimetrale di un edificio e la conseguente condanna alla loro rimozione va proposta non nei confronti dell'...

Titolare di una servitù di passo che limiti l'uso e il godimento del fondo servente oltre il necessario - Turbativa del possesso del fondo servente - Configurabilità - Conseguenze. Poiché il possessore di un fondo ha il potere di usarne e goderne secondo la sua normale destinazione, qualunque intervento del vicino titolare di una servitù di passo su parte di tale fondo, diretto a limitare tale uso e godimento oltre il necessario per il godimento di quella servitù, costituisce turbativa del possesso del fondo e legittima il possessore a chiedere la cessazione della turbativa stessa. Corte...

Elemento di fatto – Valutazione di merito – Censura in sede di legittimità – Esclusione - Fattispecie. Ai fini dell'accoglimento di una domanda di usucapione di servitù di passaggio, il requisito della contiguità o vicinanza dei fondi rappresenta un elemento di fatto, più che di diritto, il cui accertamento comporta una valutazione di merito, come tale non sindacabile in sede di legittimità. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha escluso che l'apprezzamento, da parte del giudice di appello, della non trascurabile distanza esistente tra i due fondi e della possibilità di...

Domanda di rilascio di terreno - Difetto di prova della piena proprietà - Accertamento dell'esistenza di una servitù - Extrapetizione - Sussistenza - Fondamento. Deve ritenersi viziata da extrapetizione la sentenza che, a fronte della domanda di rilascio di un terreno per occupazione “sine titulo”, respinta per difetto di prova dell’affermato diritto di proprietà, accerti l’esistenza di una servitù di passaggio a favore dell’istante; ciò in quanto la proprietà esclusiva ed il diritto di servitù non si trovano in un rapporto quantitativo di “plus” a “minus”, ma in un rapporto di diversità...

"Actio confessoria servitutis" - Servitù di passaggio - Usucapione - Esistenza di servitù di uso pubblico - Carattere ostativo - Eccezione in senso lato - Rilevabilità di ufficio. L’accertamento incidentale dell’esistenza di una servitù di uso pubblico su di una strada costituisce un fatto ostativo al riconoscimento dell'avvenuto acquisto, per usucapione ultraventennale, della servitù di passaggio sulla medesima strada in favore dei proprietari del fondo vicino, e tale circostanza, configurando un'eccezione in senso lato, è rilevabile d’ufficio. Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n....

"Actio confessoria servitutis" - Servitù di passaggio - Usucapione - Esistenza di servitù di uso pubblico - Carattere ostativo - Eccezione in senso lato - Rilevabilità di ufficio. L’accertamento incidentale dell’esistenza di una servitù di uso pubblico su di una strada costituisce un fatto ostativo al riconoscimento dell'avvenuto acquisto, per usucapione ultraventennale, della servitù di passaggio sulla medesima strada in favore dei proprietari del fondo vicino, e tale circostanza, configurando un'eccezione in senso lato, è rilevabile d’ufficio. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n....

Servitù di parcheggio - Configurabilità - Condizioni. In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 16698 del 06/07/2017  ...

Servitù di passaggio - Molestia del possesso - Caratteristiche - Fattispecie. In materia di tutela possessoria delle servitù di passaggio, diretta al ripristino dello stato di fatto mutato contro la volontà del possessore del fondo dominante, è irrilevante accertare se la servitù sia ancora esercitabile con diverse modalità, dovendosi solo verificare se vi sia stata una modifica dello stato dei luoghi tale da produrre un'apprezzabile riduzione delle possibilità di utilizzo della detta servitù, caratterizzanti il possesso precedente. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione...

Mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale - Acquisto della relativa servitù per usucapione - Ammissibilità - Abusività della costruzione - Rilevanza - Esclusione - Fondamento. È ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere...

Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento. In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile...

Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento. In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile...

Servitù di uso pubblico - Assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico - Accesso sulla via pubblica tramite varchi aperti sulla proprietà comunale - Legittimità - Fondamento. I varchi di accesso realizzati a vantaggio di un fondo e gravanti su una strada pubblica non realizzano alcuna limitazione di altro fondo confinante con la medesima strada ed aperto al libero accesso pedonale e veicolare in virtù di una servitù di uso pubblico, in quanto il passaggio che viene ad essere esercitato da coloro che provengono dal primo fondo, dopo il transito sulla proprietà demaniale,...

Servitù prediale - Condizioni - Consistente in un "facere" - Configurabilità - Esclusione - Fondamento - Fattispecie. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 15101 del 02/07/2014 Ai sensi dell'art. 1030 cod. civ., non è configurabile una servitù prediale quando l'utilità a favore del fondo dominante, anche se fornita attraverso il fondo servente, sia legata ad un "facere" del proprietario di quest'ultimo, perché mancherebbe in tal caso il carattere dell'obiettività, come connotato duraturo e permanente, della soggezione di un fondo all'altro. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato...

Muro divisorio - Idoneità all'esercizio di una servitù di veduta - Esclusione - Fondamento. Il muro divisorio non può dar luogo all'esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e tutela del fondo, sia perché, anche quando consente di "inspicere" e "prospicere" sul fondo altrui, è inidoneo ad assoggettare un fondo all'altro, a causa della reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi confinanti. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6927 del 07/04/2015  ...

Supercondominio - Clausole costitutive di servitù reciproca di immodificabilità delle proprietà individuali - Violazione - Esame circa il rispetto del decoro architettonico del complesso immobiliare - Necessità - Esclusione. La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l'esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell'intero complesso immobiliare. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n....

Supercondominio - Clausole che sanciscono l'immodificabilità di ogni unità immobiliare, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari - Nullità per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali - Esclusione - Fondamento. In tema di supercondominio, le clausole del regolamento contrattuale che assoggettino al peso della immodificabilità ogni singola unità immobiliare oggetto di proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari, anche quando creino vincoli valevoli per gli aventi causa dalle parti originarie, non possono essere considerate nulle per...

Creazione di un terrapieno in un terreno agricolo - Abuso del diritto di proprietà per violazione di un generale divieto "altius non tollendi" a tutela del fondo confinante - Configurabilità - Esclusione. In tema di limiti della proprietà, non costituisce abuso del diritto, vietato ai sensi dell'art. 833 cod. civ., la creazione di un terrapieno in un terreno agricolo, che pure determini, di fatto, una compressione della facoltà di godimento del proprietario confinante, non sussistendo nel nostro ordinamento una generale proibizione per il proprietario di un fondo di sopraelevare lo stesso,...

Servitù di veduta e balcone "aggettante" - Differenze - Titolo negoziale costitutitivo di una servitù di "veduta ed affaccio" - Interpretazione - Esclusione. La servitù di veduta e quella esercitata mediante un balcone "aggettante" sul fondo gravato soddisfano interessi e determinano pesi differenti, di guisa che la prima non include totalmente la seconda, esaurendo la veduta la propria "utilitas" nella maggiore amenità arrecata al fondo dominante. Ne consegue che il titolo negoziale costitutivo di una servitù di "veduta ed affaccio" non implica di per sé - in assenza di specifiche...

Obbligo di permettere l'accesso e il passaggio sul proprio fondo - Condizioni - Natura - Costituzione di servitù - Configurabilità - Esclusione - Fattispecie. In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che,ai sensi dell'art. 843 cod.civ., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria,dando luogo a un' obbligazione "propter rem", non possono determinare la costituzione di una servitù. (Nella specie,la Corte ha escluso il possesso della servitù di passaggio invocata dai...

Accordi fra i proprietari dei fondi interessati - Spese inerenti alla lottizzazione - Ripartizione in proporzione alle quote dei partecipanti - Ammissibilità - Soggetto obbligato - Individuazione nel caso di vendite frazionate. In tema di lottizzazioni di aree fabbricabili, per effetto dell'accordo con cui i proprietari dei terreni interessati all'urbanizzazione, allo scopo di conferire al territorio l'assetto giuridico conforme al progetto approvato dall'amministrazione, sottopongono le rispettive proprietà a divieti e limitazioni, assumendo su di sè, ciascuno pro quota, i diritti e gli...