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Regolamento contrattuale - Divieto di adibire uno o più immobili ad un certo uso - Natura del vincolo - Servitù reciproche - Sussistenza - Condizioni per l’opponibilità ai terzi aventi causa a seconda dell’epoca cui la limitazione risale - Fattispecie. L'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso, secondo le norme vigenti all'epoca a cui è compiuta, e quindi: mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ai sensi dell'art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985; prima dell'entrata in vigore di tale legge, mediante l'indicazione delle stesse nell'unica nota di trascrizione presentata per la vendita, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso; nella vigenza del disposto dell'art. 1940 del codice civile del 1865, purché dal contenuto della nota di trascrizione siano individuabili la natura della servitù reciproca stipulata contestualmente alla vendita ed i fondi cui inerisce. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva ritenuto opponibile al terzo avente causa la clausola che vietava di adibire un immobile a scuola di musica, siccome nell'atto di vendita del 1938 era indicata come conosciuta e accettata la disciplina di cui al regolamento di condominio, trascritto nel 1937, senza verificare se nella nota di trascrizione fosse indicato non solo il regolamento di condominio, ma anche la clausola limitativa della proprietà del bene alienato). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 15341 del 09/06/2025 (Rv. 675751 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2665 …...

Conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa - Risoluzione - Priorità della trascrizione - Prova - Produzione della nota di trascrizione - Fondamento. In tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore si risolve in base alla priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può provarsi in giudizio solo mediante produzione, in originale o copia conforme, della nota di trascrizione, siccome improntata al principio di autoresponsabilità secondo cui gli effetti connessi alla formalità si producono in conformità e stretta relazione al contenuto di tale nota, che indica gli elementi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 4874 del 25/02/2025 (Rv. 673979-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2643, Cod_Civ_art_2644, Cod_Civ_art_2645, Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2665 …...

Opponibilità ai terzi dell'atto trascritto - Condizioni - Riferimento esclusivo alla nota di trascrizione - Necessità - Fattispecie. Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.(Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva qualificato come autosufficiente una nota di trascrizione avente ad oggetto la domanda di impugnazione di testamento per lesione di legittima, ritenendola riferita all'intero patrimonio immobiliare compreso nell'asse ereditario relitto del de cuius pur in difetto di alcun elemento idoneo ad individuarne con certezza i cespiti inclusi). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 11213 del 26/04/2024 (Rv. 670751-01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2665, Cod_Civ_art_2644, Cod_Civ_art_2664 …...

Atti e contratti relativi a diritti reali - Vendita di immobile con contestuale costituzione di servitù prediale a favore dell'immobile venduto e a carico di altro immobile di proprietà del venditore - Sufficienza della menzione della servitù nel quadro D della nota di trascrizione della compravendita - Esclusione - Necessità di un'autonoma nota di trascrizione - Sussistenza. Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga un'ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell'art. 17, comma 3, della l. n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto. Corte di Cassazione, Sez. 2 , Sentenza n. 28694 del 16/10/2023 (Rv. 669191 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1470, Cod_Civ_art_1031, Cod_Civ_art_2665 …...

Omissioni o inesattezze della nota di trascrizione relativamente ai dati catastali - Invalidità della nota - Condizioni - Fattispecie. In tema di trascrizione, ai sensi dell'art. 2665 c.c. l'omessa indicazione dei dati catastali degli immobili - e a "fortiori" l'indicazione di dati catastali non corretti - determina l'invalidità della relativa nota di trascrizione solo se induca incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sempre che non sia consentito individuare, senza possibilità di equivoci, gli elementi essenziali del contratto. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata che aveva dichiarato la nullità della nota di trascrizione relativa ad un capannone perché identificato con i soli dati catastali del terreno su cui insisteva, sebbene la sua ubicazione e consistenza fossero chiaramente desumibili dal quadro D della medesima nota). Corte Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 20543 del 30/07/2019 (Rv. 654894 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2665 …...

Servitu' -  prediali - costituzione del diritto - opponibilità al terzo - Compravendita di terreni - Costituzione di servitù - Opponibilità della servitù ai successivi acquirenti del fondo servente - Condizioni – Specifica menzione dell'esistenza della servitù nella nota di trascrizione – Necessità – Conoscenza oggettiva o soggettiva – Irrilevanza. Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile "aliunde". Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019 (Rv. 654615 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_2643, Cod_Civ_art_2644, Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2664, Cod_Civ_art_2665, Cod_Civ_art_1027 …...

Trascrizione - atti relativi a beni immobili - procedimento - nota di trascrizione - Principio della valutazione complessiva ai fini dell'indagine sulla validità - Applicabilità all'identificazione dell'elemento soggettivo della trascrizione - Esclusione. Il principio per il quale l'indagine circa la validità della trascrizione deve effettuarsi in base al contenuto complessivo della nota è applicabile soltanto al problema dell'identificazione degli elementi oggettivi della trascrizione, relativi cioè alla cosa cui si riferisce e alla natura del negozio compiuto, mentre il medesimo principio non può valere, in genere, per quanto si riferisce all'elemento soggettivo, che attiene alla modalità stessa della ricerca, costituente un "prius" nel processo logico di accertamento dell'esistenza e della validità della trascrizione. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 7680 del 19/03/2019 Cod_Civ_art_2665 …...

Trascrizione - atti relativi a beni immobili - procedimento - Inesatta indicazione del nome della persona nella nota di trascrizione - Registrazione nei confronti dell'acquirente ovvero di persona diversa dall'acquirente - Conseguenze - Differenza - Correzione successiva - Rilevanza - Esclusione. L'inesatta indicazione, nella nota di trascrizione, delle generalità della persona contro la quale si intendeva trascrivere comporta l'invalidità della trascrizione, rimanendo la stessa legalmente occulta nei confronti dei terzi, ove abbia prodotto la registrazione dell'atto nel conto di una persona diversa dall'acquirente - e non anche qualora l'annotazione sia avvenuta nel conto di colui al quale l’atto era correlato - poiché induce, ai sensi dell'art. 2665 c.c., incertezza sulle persone, senza che possa rilevare, quale sanatoria con effetti "ex tunc", la successiva correzione dell'errore contenuto nella nota. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 7680 del 19/03/2019 Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2664, Cod_Civ_art_2665, Cod_Civ_art_2678, Cod_Civ_art_2680 …...

Trascrizione - atti relativi a beni immobili - effetti della trascrizione - Opponibilità ai terzi di atto trascritto - Condizioni - Riferimento esclusivo alla nota di trascrizione – Necessità. Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l'effettivo contenuto dell'atto. Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. . 4726 del 19/02/2019 Cod_Civ_art_2644, Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2652, Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2665 …...

Trascrizione - atti relativi a beni immobili - effetti della trascrizione - Trascrizione - Atti relativi a beni immobili - Effetti della trascrizione - Opponibilità ai terzi dell'atto trascritto - Condizioni - Riferimento esclusivo alla nota di trascrizione - Necessità. Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. . 4842 del 19/02/2019 Cod_Civ_art_2644, Cod_Civ_art_2659, Cod_Civ_art_2664, Cod_Civ_art_2665 …...

Omissioni o inesattezze della nota di trascrizione - Invalidità - Condizioni - Incertezza sulle persone, sui beni o sulla natura dell’atto - Giudizio di fatto - Conseguenze. In forza dell'art. 2665 c.c. non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l'invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell'atto; e l'accertamento dell'esistenza dello stato di incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell'univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13543 del 30/05/2018   …...

Fabbricato oggetto di variazione e ancora privo di identificativo catastale - Contenuto essenziale della nota - Determinazione. Riguardo ai fabbricati per i quali sia stata presentata una denuncia di variazione e che non abbiano ancora ottenuto l'identificazione catastale definitiva, ai fini della validità della trascrizione non occorre che la nota riporti i dati catastali con cui l'immobile era individuato nella precedente formalità, ma è sufficiente che essa indichi il numero e l'anno di protocollo della suddetta denuncia di variazione. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 11687 del 14/05/2018   …...

Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive - Natura - Servitù reciproche - Conseguenze - Opponibilità ai successivi acquirenti - Onere di specificità della trascrizione - Sussistenza. La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni "propter rem", difettando il presupposto dell'"agere necesse" nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 21024 del 18/10/2016  CONDOMINIO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO …...

Clausole di servitù reciproca - Onere di specificità della trascrizione - Sussistenza - Fondamento. Corte di cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17493 del 31/07/2014 In tema di condominio negli edifici, per l'opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento contrattuale, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 cod. civ., occorre indicarne le specifiche clausole limitative. Corte di cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17493 del 31/07/2014 Riferimenti normativi:Cod. Civ. art. 1138Cod. Civ. art. 2659Cod. Civ. art. 2665 CONDOMINIO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO …...

Pignoramento immobiliare - Erroneità della data di nascita del debitore risultante dal titolo d'acquisto dei beni pignorati e dalle note di trascrizione - Acquisto da parte di terzi trascritto nei confronti del debitore correttamente identificato - Inopponibilità al creditore pignorante - Sussistenza - Fondamento. In tema di espropriazione immobiliare, non sono opponibili al creditore pignorante, il quale abbia provveduto a trascrivere il pignoramento in danno del soggetto individuato secondo la data di nascita risultante dall'atto di acquisto dei beni da sottoporre ad esecuzione, né l'eventuale erroneità delle generalità ivi indicate, riportate pure nelle note di trascrizione, né, conseguentemente, l'acquisto da parte di terzi trascritto, sia pure in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore identificato sulla base di dati che, per quanto reali, siano però difformi da quelli emergenti dal medesimo titolo di provenienza. Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 3075 del 08/02/2013   …...