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Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Cass. n. 9704/2021 (2)

Locazione - disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392) - immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - durata - recesso del conduttore - Locazione di immobile conclusa dalla P.A. "iure privatorum" - Gravi motivi ex art. 27, comma 8, della l. n. 392 del 1978 - Configurabilità - Interesse pubblicistico delle determinazioni del conduttore - Sufficienza - Esclusione - Fattispecie.

locazioni commerciali durante la pandemia - Giurisprudenza di merito

Sommario: La normativa precedente la pandemia - Le novità di cui ai vari DPCM del 2020 e del 2021 - Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978. - La giurisprudenza di merito sulle nuove normative - L’ultimo blocco degli sfratti e le proroghe dell’esecuzione (DPCM: legge n. 69/2021, di conversione del d.l. n. 41/2021). il conduttore, avrà la possibilità sia di ridurre l’entità del canone ovvero di sospenderne temporaneamente il pagamento (limitatamente al periodo di pandemia), sia di rinegoziare, con argomenti più efficace dimostrabili, il rinnovo del contratto, nonchè di ottenere la risoluzione dello stesso per eccessiva onerosità sopravvenuta ovvero per recesso motivato anticipato. di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

La locazione di immobili ad uso non abitativo

Sommario: La locazione di immobili ad uso non abitativo - Breve premessa storica ed evoluzione legislativa. -LE LOCAZIONI NON ABITATIVE -Le attività tutelate: durata, rinnovo e canone - Aree nude - Locazione di albergo con pertinenze a affitto d’azienda - Diniego di rinnovo e sanzioni (artt. 28, 29 e 31) - Canone, aggiornamento -  Gli oneri accessori - Locazioni stagionali e transitorie - La successione nel contratto (art. 37) -Il recesso (art. 27, ultimo comma) -Uso diverso dal pattuito (art. 80) - ATTIVITA’ A PIENA TUTELA - Avviamento, prelazione, riscatto, cessione e sublocazione dell’azienda. - Sublocazione e cessione del contratto (art. 36): -Prelazione e riscatto (artt. 38, 39 e 40) - Prelazione in caso di nuova locazione (art. 40) - L’art. 79 - Il recesso del conduttore - RAPPORTI TRA CONDOMINIO E CONDUTTORI - Limiti ai rapporti tra Condominio e conduttori - Cenno sulle novità di cui ai vari DCPM del 2020 di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

La locazione: differenza tra affitto e locazione, aspetti sostanziali e processuali - Corte suprema di cassazione ufficio del massimario

La locazione: differenza tra affitto e locazione, aspetti sostanziali e processuali. - 6.1. Locazione e la novazione del rapporto, presupposti. - 6.2. Il sinallagma contrattuale. 6.3. Indennità di avviamento. - 6.4. Le obbligazioni del locatore. - 6.5. Le obbligazioni del conduttore, restituzione della cosa locata. - 6.6. Locazione non abitativa: la denuntiatio, presupposti. - 6.7. La risoluzione per inadempimento del conduttore, risarcimento danno per il locatore, quantificazione. - 6.8. Locazione di immobile ad uso non abitativo, affitto di azienda: differenze - Rassegna della giurisprudenza di legittimità Gli orientamenti delle Sezioni Civili - Corte suprema di cassazione ufficio del massimario (DI STEFANIA BILLI E STEFANO PEPE) dal sito web della Corte di Cassazione

Locazione commerciale: risoluzione del contratto per inadempimento del locatore relativo alla mancanza del certificato di agibilità dell’immobile - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 1007 del 20. 1. 2021.

Consapevolezza del conduttore sin dal momento della stipula del contratto della mancanza dell’agibilità dell’immobile – Accoglimento della domanda di risoluzione avanzata dallo stesso da parte del Tribunale e riforma in appello della sentenza, con condanna del conduttore stesso a pagare i canoni pregressi non versati, previa risoluzione del contratto per suo inadempimento - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 1007 del 20 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazione di immobile ad attività di bar e caffetteria – Sospensione del pagamento del canone e sfratto per morosità  - Immobile inutilizzabile in quanto sprovvisto di cambio di destinazione e di agibilità - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 215

Rigetto della domanda di sfratto per morosità, con sentenza riformata in appello – Ricorso per cassazione – Legittimità della sospensione del pagamento del canone ex art. 1460 c.c. - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 2154 del 29 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Appalto di ristrutturazione immobile locato al conduttore poi fallito – Indebito arricchimento - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 1708 del 26 gennaio 2021.  

Appalto di ristrutturazione di immobile da parte del conduttore - Richiesta di pagamento delle opere - Mancato pagamento del prezzo pattuito dal conduttore fallito – Azione di indebito arricchimento dall’appaltatrice nei confronti del proprietario-locatore dell’immobile – Inammissibilità - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 1708 del 26 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazioni commerciali dopo il covid-19 - Premessa normativa e prima giurisprudenza di merito in ordine agli sfratti per morosità. 

La normativa precedente la pandemia - Le novità di cui ai DPCM dell’11 marzo e del 17 maggio, nonché al d.l. n. 18/2020 (convertivo con modifiche con la legge n. 27/2020) - Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978. - La giurisprudenza di merito sulle nuove normative - Conclusioni. a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma

Locazione commerciale – Sfratto per morosità  - Clausola automatica di aggiornamento del canone – Contestazione di nullità del patto da parte del conduttore - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 22863 del 20 ottobre 2020.

 Accoglimento della domanda con sentenza riformata in appello – Pronuncia “ultra petita” – Inammissibilità del ricorso per cassazione - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 22863 del 20 ottobre 2020, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazione ad uso di attività di affittacamere da parte di condomino di unità immobiliare compresa in un condominio –- Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21562 del 7 ottobre 2020.  

Violazione del regolamento condominiale - Azione giudiziale del Condominio nei confronti del condomino e del conduttore per la cessazione dell’attività e per il risarcimento del danno -  Accoglimento della domanda, con sentenza confermata dalla Corte d’Appello – Ricorso per cassazione della proprietaria e della conduttrice, dalla quale questa, in subordine, aveva chiesto di essere manlevata - Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21562 del 7 ottobre 2020 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Mediazione immobiliare – Richiesta di pagamento del corrispettivo (provvigione) relativo ad un contratto di locazione - Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21524 del 7 ottobre 2020.  

Opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla società mediatrice nei confronti del beneficiario del contratto - Accoglimento dell’opposizione con sentenza (confermata dalla Corte d’Appello) di revoca dell’ingiunzione – Ricorso per cassazione della ricorrente opposta e controricorso da parte dell’opponente - Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21524 del 7 ottobre 2020 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Con due preliminari una società prometteva di vendere ad altra società, titolare di un’impresa di lavanderia industriale, due diverse porzioni di un proprio fabbricato, che venivano anche concesse negli stessi atti in locazione al promissario acquirente -

Mancata stipula dei contratti definitivi e  domanda giudiziale del promissario venditore di risoluzione dei due contratti per inadempimento della controparte – Riconvenzionale dei convenuti per sentire dichiarare la nullità e la risoluzione dei preliminari ed eccependo anche la prescrizione dei diritti della parte attrice - Risoluzione o nullità dei due contratti – Inagibilità degli immobili e incompatibilità della loro destinazione urbanistica con l’attività esercitata dal promissario acquirente – Mancato riconoscimento di un indennizzo per un capannone da questi realizzato e poi venduto a terzi dalla controparte - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 10665 del 6 giugno 2020, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Reciproca domanda delle parti di risoluzione per inadempimento di due contratti di locazione e di uno di comodato, collegati tra loro, pur se stipulati con soggetti diversi – Corte di Cassazione, sez.III, ordinanza n. 6658 del 9 Marzo 2020  

Conversione del rito in primo e secondo grado – Inammissibilità dell’appello incidentale per mancata notifica dell’appello incidentale - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 6658 del 9 marzo 2020. A cura del dott. Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

riduzione del canone di locazione del canone abitativo in cedolare secca emergenza Coronavirus - Agenzia delle entrate

Agenzia delle entrate  - Risposte alle domande più frequenti - Il conduttore mi chiede una riduzione del canone di locazione del canone abitativo in cedolare secca, a causa dell’emergenza Coronavirus. Vorrei sapere come comunicare all’Agenzia delle entrate tale modifica del contratto originario, senza recarmi presso un vostro ufficio e quale è il termine per la comunicazione?

Locazioni commerciali: l’accresciuta tutela dei conduttori dopo le riforme legate al coronavirus

Locazioni commerciali: l’accresciuta tutela dei conduttori dopo le riforme legate al coronavirus, a cura di Riccardo Redivo, già Presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma

1) Il “favor conductoris” a tutela delle attività di lavoro nella legislazione vigente

2) Ulteriori provvedimenti a favore dei conduttori di immobili adibiti ad attività commerciali, nonché nuove possibilità per gli stessi di poter usufruire della normativa esistente, in presenza della crisi connessa allo scoppio del coronavirus

3) Nuove possibilità per i predetti conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978

Preliminare contratto di locazione – Reciproche domande risolutorie e risarcitorie del contratto per inadempimento della controparte – Cass. sez. III sentenza n. 28215 del 4 novembre 2019

Ricorso per cassazione della società promissaria soccombente proposto sulla base di un vizio di motivazione dovuto ad un mero rinvio del giudice d’appello alla motivazione della sentenza di primo grado - Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 28215 del 4 novembre 2019 a cura di Riccardo Redivo già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazione immobiliare ad uso non abitativo – Recesso del conduttore con preavviso trimestrale come previsto in contratto – Derogabilità della norma di cui all’art. 27 u.c. legge n. 392/1978 - Gli equipollenti della lettera raccomandata – Corte di Cassazio

Immobile locato destinato ad uso non abitativo – Contestazione della legittimità del recesso del conduttore effettuato, pur secondo contratto, solo con tre mesi di preavviso -  Applicabilità dell’ultimo comma dell’art. 27 della legge sull’equo canone – Esclusione - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 23424 del 19 settembre 2019, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazione – Procedimento di convalida di sfratto per morosità

 Provvedimento di sfratto emesso dal Tribunale non in forma della convalida di sfratto, ma come ordinanza di rilascio – Interpretazione del provvedimento giurisdizionale – Sindacabilità in cassazione dell’ordinanza di rilascio - Corte di Cassazione, sez. VII, ordinanza n. 13323 del 17 maggio 2019, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazione immobile ad uso ufficio - reintegra in possesso, riduzione in pristino dell’immobile e risarcimento dei danni

Locazione immobile ad uso ufficio – Azione proposta dai locatori ai fini della reintegra in possesso, della riduzione in pristino dell’immobile e del risarcimento dei danni subiti, avendo il conduttore impedito ad essi l’accesso all’immobile (a mezzo di un lucchetto da questi apposto), nonchè in dipendenza di un intervento parzialmente demolitorio del locale, attuato mediante abbattimento di un parete divisoria  e della porta d’ingresso – Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza n. 10351 del 12 aprile.  Commento

Locazione del lastrico solare condominiale a società di telefonia mobile con impianto ripetitore  di telefonia

Locazione del lastrico solare condominiale a società di telefonia mobile con impianto ripetitore di telefonia cellulare – Qualificazione giuridica del contratto: locazione di immobile o diritto reale di superficie? – Impugnazione della delibera condominiale assembleare maggioritaria autorizzativa del contratto – Rinvio alle sezioni unite - Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza interlocutoria n. 8944 del 29 marzo 2019. Commento a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma. 

Locazione ad uso non abitativo – Riconsegna dell’immobile gravemente danneggiato

Locazione ad uso non abitativoRiconsegna dell’immobile locato gravemente danneggiato – Risarcimento del danno al locatore – Modalità di valutazione, dopo la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, del danno da questi provocato – Danno relativo sia al costo delle riparazioni, sia al mancato reddito retraibile dall’immobile locato nel tempo necessario all’esecuzione dei lavori – Maggior danno – Prova - Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 6596 dell’8 marzo 2019, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazioni commerciali – Azione risarcitoria del conduttore per inadempimento

Locazioni commerciali – Azione risarcitoria del conduttore per inadempimento – Diniego dell’autorizzazione all’esercizio della attività da parte della P.A. – Fattispecie relativa alla fossa biologica posta sotto il pavimento in violazione del regolamento comunale– Immobile destinato alla vendita di prodotti alimentari – Esecuzione da parte della società locatrice di un tombino nel pavimento del bagno (prima inesistente) durante il periodo dell’affitto, costituente l’accesso alla fossa biologica – Incompatibilità con l’esercizio della predetta attività della nuova situazione dei luoghi - Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 6595 dell’8 marzo 2019, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.