Delibera di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, secondo le previsioni della legge n. 10 del 1991 - Mancanza del progetto delle opere e della relazione tecnica di conformità previsto dall'art. 28 della citata legge - Invalidità della delibera - Esclusione - Fondamento.Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 27699 del 16/10/2025 (Rv. 676460 - 01) La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell'art. 26, comma 2, della l. n. 10 del 1991, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera; tali norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa "interna" (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva "esterna" (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della P.A.), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento. Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120 …...

Deliberazioni - Realizzazione di opera volta ad eliminare barriere architettoniche a opera di un condomino - Delibera di approvazione - Natura - Legittimità - Condizioni - Conseguenze - Fattispecie. In caso di realizzazione di un'innovazione ad opera di un condomino, a proprie spese, nelle parti comuni (nella specie installazione di un mini ascensore - piattaforma elevatrice interna alla tromba delle scale) ai fini della eliminazione di barriere architettoniche in un edificio condominiale, non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che essa sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini e, ove comunque concessa, tale autorizzazione ha il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di concrete pretese da parte degli altri condomini. Sicché ove un condomino agisca in giudizio per contestare un determinato uso fatto dell'innovazione realizzata ed il potere dell'assemblea di consentirlo, per la menomazione dell'utilità subita nel godimento nella res occorre valutare tale delibera alla stregua dell'art. 2 della l.n. 13 del 1989 considerando se l'innovazione possa recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 26702 del 03/10/2025 (Rv. 676032 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1121 …...

Poteri dell'assemblea condominiale d'invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive - Configurabilità - Fondamento - Fattispecie. In tema di condominio, i poteri dell'assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, solo quando tale invasione sia stata da essi specificamente accettata, o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva qualificato come atto di straordinaria amministrazione, adottato a maggioranza anziché all'unanimità, la sostituzione dell'originario impianto idrico di un edificio condominiale con uno a servizio dei soli appartamenti e non anche dei locali commerciali, senza considerare che il ricorrente, proprietario di un terraneo commerciale, non aveva accettato tale modificazione, che lo aveva privato del godimento di una cosa comune). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 20544 del 21/07/2025 (Rv. 675755 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1135, Cod_Civ_art_1138, Cod_Civ_art_1322 …...

eliberazione assembleare volta alla chiusura con cancelli dell'area di accesso al fabbricato - Innovazione implicante l'approvazione con maggioranza qualificata - Esclusione - Fondamento. In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 16148 del 16/06/2025 (Rv. 675295 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136 …...

Innovazioni (distinzione dall'uso) - su parti comuni dell'edificio - deliberazione assembleare volta alla chiusura con cancelli dell'area di accesso al fabbricato - Innovazione implicante l'approvazione con maggioranza qualificata - Esclusione - Fondamento. In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 16148 del 16/06/2025 (Rv. 675295 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136 …...

Innovazioni (distinzione dall'uso) - su parti comuni dell'edificio - Deliberazione assembleare volta alla chiusura con cancelli dell'area di accesso al fabbricato - Innovazione implicante l'approvazione con maggioranza qualificata - Esclusione - Fondamento. In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 16148 del 16/06/2025 (Rv. 675295 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136 …...

Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - pregiudizio alla statica o all'estetica (decoro architettonico) Condominio - Opere nuove - Alterazione dello stile architettonico - Visibilità - Esclusione - Valutazione - Criteri. In materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 16518 del 12/06/2023 (Rv. 668047 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1127 …...

Comunione dei diritti reali - comproprietà' indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - uso della cosa comune - estensione e limiti - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - parti comuni dell'edificio – uso - Attribuzione di posti auto supplementari di numero limitato rispetto al fabbisogno - Criteri di attribuzione ai condòmini - Annuale e previo sorteggio - Delibera condominiale approvata a maggioranza - Legittimità - Fondamento.  E' legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero delle vetture possedute da ciascun condòmino, preveda in un'area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari stabilendone l'assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 14019 del 22/05/2023 (Rv. 667957 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1136, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120   Corte Cassazione 14019 2023 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - in genere - Abbattimento di alberi condominiali ritenuti pericolanti - Innovazione - Esclusione - Fondamento.   L'abbattimento di alberi ritenuti pericolanti, disposto con delibera condominiale, costituisce un intervento di manutenzione delle cose comuni e non un'innovazione di cui all'art. 1120 c.c., atteso che con questo termine s'intende non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6136 del 01/03/2023 (Rv. 667280 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120   Corte Cassazione 6136 2023 …...

Comunione dei diritti reali – condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - in genere -Condominio - Opere pregiudizievoli al decoro architettonico dell'edificio - Clausola del regolamento che imponga il parere vincolante dell'assemblea - Diniego del consenso - Impugnazione ex art. 1137 c.c. - Poteri del giudice - Accertamento della situazione di fatto alla base della delibera.   Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante dell'assemblea per l'esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio, la delibera, con la quale l'assemblea neghi al singolo condomino il consenso all'esecuzione dell'intervento progettato in quanto considerato lesivo dell'estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell'autorità giudiziaria, agli effetti dell'art. 1137 c.c., al solo fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 37852 del 28/12/2022 (Rv. 666550 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1137, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1122, Cod_Civ_art_1120   Corte Cassazione 37852 2022 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - parti comuni dell'edificio - impianti comuni - riscaldamento (termosifone) - In genere - Delibera assembleare - Eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per sostituzione con impianti autonomi - Adozione a maggioranza - Condizioni - Rispetto delle previsioni ex l. n. 10 del 1991 - Necessità - Fattispecie.   In tema di condominio, la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni normative di cui alla l. n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'"an" e del "quomodo" della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell'efficienza energetica e dell'utilizzo di fondi di energia rinnovabili. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto nulla la delibera assembleare impugnata, in quanto si era limitata a stabilire il solo profilo soppressivo o abdicativo dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l'impianto ritenuto più opportuno, mentre avrebbe dovuto prevedere il deposito in comune del progetto di trasformazione dello stesso, nell'ottica di contenere il consumo energetico dell'intero edificio). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 24976 del 19/08/2022 (Rv. 665567 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1118, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136   Corte Cassazione 24976 2022 …...

Comunione dei diritti reali - comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - uso della cosa comune - estensione e limiti - destinazione della cosa comune - Occupazione stabile di parte della soffitta condominiale mediante chiusura tramite tamponamento - Legittimità - Esclusione - Fondamento.   L'occupazione stabile di parte della soffitta condominiale, realizzata mediante la sua chiusura tramite tamponamento ed implicante la definitiva sottrazione di tale porzione ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini, è illegittima, determinandone, in violazione dell'art. 1102 c.c., l'esclusione all'uso ed al godimento di costoro ed un'alterazione della destinazione del bene condominiale, né rilevando, in senso contrario, che la residua parte, non oggetto di occupazione per uso esclusivo, rimanga a disposizione della collettività condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 36480 del 24/11/2021 (Rv. 662977 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1150   Corte Cassazione 36480 2021 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - in genere - Caratteristiche - Accertamento di fatto del giudice di merito - Limiti alla sindacabilità in sede di legittimità - Fattispecie.   Deve considerarsi innovazione, agli effetti dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria; il relativo accertamento costituisce un'indagine di fatto insindacabile in sede di legittimità, se sostenuta da corretta e congrua motivazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Corte di appello aveva negato carattere di innovazione all'opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori condominiali, trattandosi di un intervento diretto a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone però immutate la consistenza e la destinazione). Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35957 del 22/11/2021 (Rv. 663217 - 02) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1120, Cod_Proc_Civ_art_360   Corte Cassazione 35957 2021 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti - Appartamento con ingresso da una scala - Apertura di un'altra porta di caposcala su pianerottolo appartenente ad una scala diversa - Ammissibilità - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.   È illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune. (Principio affermato in una controversia proposta da un condominio, avente un'unica entrata e due scale, nei confronti di un condomino che aveva aperto un varco sul pianerottolo della scala che non serviva l'appartamento di sua proprietà). Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35955 del 22/11/2021 (Rv. 663074 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1108   Corte Cassazione 35955 2021 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - muri (maestri, perimetrali) - Lavori su muro maestro posto all'interno di un singolo appartamento - Esecuzione di lavori - Ammissibilità - Condizioni.   I lavori eseguiti su di un muro maestro (scavo di una nicchia, allargamento o apertura di un varco) posto all'interno di un singolo appartamento, al fine di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare, qualora non pongano in pericolo la fondamentale funzione di assicurare la stabilità dell'edificio, non integrano un abuso della cosa comune, suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., a condizione che i lavori non compromettano la sicurezza o altre essenziali caratteristiche del muro posto a servizio dell’edificio. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 35851 del 22/11/2021 (Rv. 662912 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1122   Corte Cassazione 35851 2021 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - Locazione a terzi di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale - Poteri di godimento e di modifica del conduttore sulle parti comuni - Configurabilità - Condizioni - Fattispecie. Il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, godere delle relative parti comuni ed anche, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno). (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva condannato la conduttrice di un locale facente parte di un condominio a rimuovere la canna fumaria dalla stessa precedentemente installata sulla facciata esterna del fabbricato, sul presupposto che alterasse il decoro architettonico dello stesso). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 14598 del 26/05/2021 (Rv. 661512 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1571 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - Disciplina dell'uso delle cose comuni - Poteri dell'assemblea - Revoca o modifica di precedente delibera - Ammissibilità - Fondamento - Fattispecie. L'assemblea del condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione - il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell'eccesso di potere - dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto illegittima la revoca di precedenti delibere autorizzative all'installazione di un ascensore, per il sol fatto di essere quelle divenute inoppugnabili, senza verificare, al contrario, se la revoca fosse conforme a legge o al regolamento, per non esser stati rispettati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. quanto all'installazione dell'impianto). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 2636 del 04/02/2021 (Rv. 660316 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1109, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1121, Cod_Civ_art_1136, Cod_Civ_art_1137, Cod_Civ_art_1135 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - su parti comuni dell'edificio - Tetto condominiale - Trasformazione del tetto, da parte del condomino del piano sottostante, in terrazza di uso esclusivo - Liceità - Condizioni e limiti. Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio – tetto - In genere. Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 2126 del 29/01/2021 Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1122_1, Cod_Civ_art_1127 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - pregiudizio alla statica o all'estetica (decoro architettonico) - Alterazione del decoro architettonico - Effetti - Pregiudizio economico - Configurabilità - Sussistenza - Fondamento. In tema di condominio negli edifici, ove sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale (nella specie, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata), il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata, in quanto di per sé meritevole di salvaguardia, dalle norme che ne vietano l'alterazione. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 25790 del 13/11/2020 (Rv. 659623 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_2043 Alterazione decoro architettonico corte cassazione 25790 2020 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - modifica, revoca, sospensione - Condominio - Servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale - Delibera di modifica del servizio - Maggioranza ex art. 1136 c.c. - Ammissibilità - Ragioni - Limiti derivanti dalla disciplina delle innovazioni vietate - Accertamento del giudice di merito - Sussistenza. I condomini, seppur titolari di un fondo configurato come dominante nell'ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale, possono decidere di modificare il servizio (nella specie, spostando l'ubicazione dell'autoclave, dell'elettropompa e della cisterna della riserva dell'impianto idrico) con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., non costituendo oggetto della delibera la rinunzia della servitù, la cui estinzione consegue eventualmente ad essa, piuttosto, quale effetto legale tipico della nuova situazione di fatto venutasi a creare tra i fondi per il venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù, salvo che la trasformazione del servizio non richieda l'unanimità per altre ragioni, derivanti dalle regole che disciplinano l'estrinsecazione della volontà condominiale in materia di innovazioni vietate, determinando, in base ad apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, una sensibile menomazione dell'utilità ritraibile dalla parte comune (art. 1120, comma 2, c.c., nella formulazione "ratione temporis" applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 23741 del 28/10/2020 (Rv. 659391 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136 corte cassazione 23741 2020 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - sopraelevazione – limiti - Aspetto architettonico dell'edificio - Decoro architettonico - Complementarità - Conseguenze - Valutazione di merito - Sindacabilità in sede di legittimità - Limiti. Le nozioni di aspetto architettonico ex art.1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti tra loro, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista; la relativa valutazione, demandata al giudice di merito, è sottratta al sindacato della Corte di Cassazione, se congruamente motivata, senza peraltro obbligo di espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo sia da ritenersi insito in quello estetico. Corte di Cassazione. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 15675 del 23/07/2020 (Rv. 658740 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1127 corte cassazione 15675 2020 …...

Opere su parti comuni realizzate sull'ultimo piano - Realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche - Differenze - Disciplina applicabile. Le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell'art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano. Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 11490 del 15/06/2020 (Rv. 658268 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1127, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1102 CORTE CASSAZIONE 11490 2020 …...

ascensore installato "ex novo" a spese di taluni condomini successivamente alla realizzazione dell'edificio  In tema di condominio di edifici, l'ascensore installato "ex novo", per iniziativa ed a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell'edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l'hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell'opera, con l'obbligo di pagarne "pro quota" le spese all'uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall'art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell'innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio. Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10850 del 08/06/2020 (Rv. 657892 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1121, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1100 corte cassazione 10850 2020 …...

Condominio - Deliberazione di assegnazione di parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini - Unanimità - Necessità - Fondamento. La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni (nella specie, una caldaia) in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l'unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria "ex lege" di parti comuni e comportando l'esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020 (Rv. 657126 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1118, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1108, Cod_Civ_art_1120 …...

Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento - Costituzione di un vincolo pertinenziale - Legittimità - Esclusione. BENI PERTINENZE, DIFFERENZE DALLE COSE COMPOSTE CESSAZIONE DEL VINCOLO Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti. In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. Né è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5060 del 25/02/2020 (Rv. 657264 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0817, Cod_Civ_art_0818, Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1108 corte cassazione 5060 2020   …...

Uso della cosa comune senza le dovute concessioni o autorizzazioni amministrative - Fonte di risarcimento del danno per il condominio - Esclusione - Limiti. In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui all'art_ 1102 c.c., faccia uso della cosa comune, la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi tale carenza esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, salvo che si deduca e dimostri che, in concreto, l'inosservanza di una norma ordinata a garantire parametri di sicurezza si sia tradotta nel pregiudizio degli interessi perseguiti dalla normativa in materia condominiale. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 4439 del 20/02/2020 (Rv. 657111 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1122_1 COMUNIONE DEI DIRITTI REALI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO   …...

Condominio - Modifica di parti comuni - Previsione regolamentare di preventiva delibera assembleare - Omessa autorizzazione - Ratifica delle attività realizzate da parte dell'assemblea - Ammissibilità - Condizioni - Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l'uso fatto della cosa comune - Sussistenza. Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell'amministratore o dell'assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell'edificio, pur dovendosi riconoscere all'assemblea stessa, nell'esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare "ex post" le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l'interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell'assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l'assemblea. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29924 del 18/11/2019 (Rv. 656250 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1120 CONDOMINIO ASSEMBLEA DEI CONDOMINI …...

Deliberazione avente ad oggetto l'installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell'ultimo piano - Incidenza sul diritto del condomino all'uso del bene comune - Sussistenza - Conseguenze - Nullità della delibera. Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - In genere. La deliberazione condominiale avente ad oggetto l'installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell'ultimo piano è affetta da nullità incidendo, da un lato, sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore), impedendogli in tal modo un uso pieno del bene e, dall'altro, sul valore della proprietà esclusiva, per cui la relativa impugnazione non è soggetta al rispetto del termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 21909 del 30/08/2019 (Rv. 655211 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1136, Cod_Civ_art_1137, Cod_Civ_art_1421 CONDOMINIO ASSEMBLEA DEI CONDOMINI …...

Innovazioni vietate ex art. 1120, comma 2, c.c. nella formulazione anteriore alla novella "ex lege" n. 220 del 2012 - Valutazione del giudice di merito - Limiti al sindacato di legittimità. In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c. - nella formulazione "ratione temporis" applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012 -, sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l'originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 12805 del 14/05/2019 (Rv. 653818 - 01) Riferimenti normativi:  Cod. Civ. art. 1120 – Innovazioni CONDOMINIO parti comuni …...

Limiti - Aspetto architettonico dell'edificio - Rilevanza - Previsioni regolamento condominiale di natura contrattuale – Incidenza In materia di condominio negli edifici, la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. è preclusa non solo se le condizioni statiche non la permettano, ma anche se risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio, dovendosi tenere conto, ai fini della valutazione di compatibilità con le caratteristiche stilistiche dell'immobile, pure delle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 10848 del 18/04/2019 (Rv. 653505 - 01) Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1127 CONDOMINIO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - in genere - Disposizioni in tema di sicurezza - Scale - Derogabilità tramite scrittura privata - Ammissibilità - Condizioni - Fondamento. In tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, le prescrizioni tecniche dettate dall'art. 8 del d.m. n. 236 del 1989 in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata poiché l'art. 7 del medesimo d.m. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 2050 del 24/01/2019 CONDOMINIO PARTI COMUNI   …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - innovazioni (distinzione dall'uso) - su parti comuni dell'edificio - impianti di uso comune - innovazione comportante una spesa assunta interamente a proprio carico da un condomino - disciplina ex art. 1102 c.c. - applicabilità - fondamento - conseguenze - limiti – fattispecie - Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 31462 del 05/12/2018 Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva ritenuto l'installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita dai convenuti in primo grado a loro spese, legittima ex art. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condomini incompatibile con la realizzazione dell'opera). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 31462 del 05/12/2018 CONDOMINIO PARTI COMUNI   …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni -impugnazioni - in genere - nullità della deliberazione che privi un singolo partecipante dei diritti individuali su una parte comune dell'edificio- risarcimento del danno - sussistenza - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23076 del 26/09/2018 >>> La delibera dell'assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli. (Nella specie, il condominio, a seguito di delibera, aveva realizzato, nella comune corte interna dell'edificio, un ascensore che aveva ridotto la luce e l'aria dell'appartamento, posto al pianoterra, della ricorrente e impedito a quest'ultima l'uso di una porzione rilevante della stessa corte). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 23076 del 26/09/2018 …...

Innovazione vietata - Inservibilità del bene all'uso o al godimento - Caratteri - Inutilizzabilità secondo la naturale fruibilità - Rilevanza di specificità - Limiti - Fattispecie. In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall'art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità. (In applicazione di tale principio la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un'area adibita a giardino condominiale). Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 21342 del 29/08/2018 CONDOMINIO PARTI COMUNI   …...

Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie. In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 21049 del 11/09/2017 CONDOMINIO INNOVAZIONI …...

Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie. In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 21049 del 11/09/2017   …...

Innovazioni ex art. 1120 c.c. e modificazioni ex art. 1102 c.c. - Nozioni - Differenze di carattere oggettivo e soggettivo. In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte. Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 20712 del 04/09/2017 CONDOMINIO INNOVAZIONI …...

Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni. Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio. Corte di Cassazione Sez. 2 , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017   …...

Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni. Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio. Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017   …...

Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni. Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio. Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 6253 del 10/03/2017   …...

Installazione di ascensore su area di sedime comune - Opera diretta ad eliminare le barriere architettoniche - Inclusione - Conseguenze. In tema di condominio, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l n. 13 del 1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione. Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 6129 del 09/03/2017 CONDOMINIO INNOVAZIONI   …...

Installazione di ascensore su area di sedime comune - Opera diretta ad eliminare le barriere architettoniche - Inclusione - Conseguenze. In tema di condominio, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l n. 13 del 1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione. Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 6129 del 09/03/2017 CONDOMINIO INNOVAZIONI   …...

Aspetto architettonico dell'edificio - Decoro architettonico - Complementarità - Conseguenze. In materia di condominio negli edifici, le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17350 del 25/08/2016 CONDOMINIO SOPRAELEVAZIONE …...

Delibera di assegnazione di posti auto a singoli condomini nello spazio comune - Legittimità - Esclusione - Condizioni - Fondamento. In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11034 del 27/05/2016 CONDOMINIO ASSEMBLEA DEI CONDOMINI …...

Spazio sottostante il suolo su cui sorge l'edificio condominiale - Abbassamento del pavimento eseguito da un singolo condomino - Uso illegittimo della cosa comune - Configurabilità - Condizioni e limiti. In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 19915 del 22/09/2014 CONDOMINIO INNOVAZIONI   …...

Spazio sottostante il suolo su cui sorge l'edificio condominiale - Abbassamento del pavimento eseguito da un singolo condomino - Uso illegittimo della cosa comune - Configurabilità - Condizioni e limiti.   In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 19915 del 22/09/2014 CONDOMINIO INNOVAZIONI …...

condominio negli edifici - Regolamento di condominio di natura contrattuale - Limite del decoro architettonico ex art. 1120 cod. civ. - Previsione regolamentare di una definizione più rigorosa rispetto alla relativa nozione normativa - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013 massima|green Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013 Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva delibato la legittimità dell'immutazione del fabbricato oggetto di causa sulla base del solo art. 1120 cod. civ., senza soffermarsi sulla portata dei dedotti divieti regolamentari di alterazione del decoro dell'intero complesso). CONDOMINIO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO integrale|orange RITENUTO IN FATTO Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/20131. - Angela Ma..., Pasquale Me..., Me... Grazia Antonia e Giuditta Me..., proprietari pro Indiviso di dell'unità immobiliare ubicata nell'edificio sito in Casamassima alla via Mazzini n. 6, facente parte del più ampio complesso edilizio realizzato dalla Cooperativa "Astrale" - assumendo che Francesco Ve..., proprietario di limitrofa costruzione con annesso giardino al …...

Deliberazione dell'assemblea condominiale volta all'uso di canna pattumiera già sigillata per collocarvi contatori e caldaie dell'acqua calda - Innovazione ex art. 1120 cod. civ. - Configurabilità - Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 945 del 16/01/2013 massima|green Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 945 del 16/01/2013 In tema di condominio negli edifici, non costituisce un'innovazione, ai sensi dell'art. 1120 cod. civ., soggetta perciò al requisito della maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, quinto comma, cod. civ., la deliberazione con la quale l'assemblea autorizzi chi lo richieda all'uso del vano contenente la canna pattumiera (peraltro, nella specie, già sigillata in esecuzione di precedente delibera) allo scopo di alloggiarvi il contatore e la caldaia di produzione dell'acqua calda, non prevedendo essa la realizzazione di opere da parte del condominio incidenti sull'essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l'originaria funzione e destinazione ed a consentirne una diversa utilizzazione in favore di tutti i condomini. CONDOMINIO INNOVAZIONI integrale|orange Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 945 del 16/01/2013 SVOLGIMENTO DEL PROCESSOLucio Fr..... e Lucia De....., condomini dello stabile sito in Collegno, Corso Francia n. 48, convenivano in giudizio dinnanzi al Tribunale di Torino il Condominio, proponendo impugnazione avverso la delibera assunta nell'assemblea condominiale del 27 maggio 1994, con la quale, in presenza di 19 condomini che rappresentavano 627,5 millesimi, era stato all'unanimità "autorizzato, chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all'uso dell'attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l'eventuale caldaia di produzione di acqua calda". Costituitosi il contraddittorio, il Condominio resisteva alla domanda, sostenendo che i collettori condominiali dei rifiuti avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune e non ne avevano acquistata un'altra e che pertanto la delibera era stata assunta legittimamente, in quanto non aveva ad oggetto una innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ..L'adito Tribunale, con sentenza del 17 luglio 2003, ha rigettato la domanda.Gli attori hanno proposto appello e, nella …...

Deliberazione assembleare volta alla chiusura con cancelli dell'area di accesso al fabbricato - Innovazione implicante l'approvazione con maggioranza qualificata - Corte di Cassazione Civile, Sez. 2, Sentenza n. 4340 del 21/02/2013 Corte di Cassazione Civile, Sez. 2, Sentenza n. 4340 del 21/02/2013In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione, e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all'uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini …...

Canna fumaria a servizio di proprietà esclusiva e in appoggio a facciata condominiale - Sostituzione - Liceità - Condizioni. La sostituzione della canna fumaria pertinente ad unità immobiliare di proprietà esclusiva non reca, di per sé, danno alla cosa comune - la facciata dell'edificio - già utilizzata per l'appoggio, non dovendo alterare, tuttavia, alla luce del collegamento tra gli artt. 1102, 1120, secondo comma, e 1122 cod. civ., il decoro architettonico del fabbricato. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 18350 del 31/07/2013   …...

Canna fumaria a servizio di proprietà esclusiva e in appoggio a facciata condominiale - Sostituzione - Liceità - Condizioni. La sostituzione della canna fumaria pertinente ad unità immobiliare di proprietà esclusiva non reca, di per sé, danno alla cosa comune - la facciata dell'edificio - già utilizzata per l'appoggio, non dovendo alterare, tuttavia, alla luce del collegamento tra gli artt. 1102, 1120, secondo comma, e 1122 cod. civ., il decoro architettonico del fabbricato. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 18350 del 31/07/2013   …...

Costituzione di diritti reali su parti comuni - Unanimità dei condomini - Necessità - Fondamento - Delibera assembleare presa a maggioranza e non impugnata - Idoneità - Esclusione. In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 cod. civ., per la costituzione di diritti reali sulle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condòmini, che non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza e dal decorso del tempo necessario a consolidarla. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15024 del 14/06/2013   …...

Condominio - Installazione dell'ascensore - Innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla legge n.13 del 1989  Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011 Configurabilità - Sussistenza - Deliberazione - Maggioranze prescritte - Individuazione - Conseguenze - Installazione determinante l'inutilizzabilità di parti comuni dell'edificio - Ammissibilità - Esclusione. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 3 marzo 1971, n. 118 e all'art. 1, primo comma, del d.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge 2 gennaio 1989, n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ., dovendo, però, essere rispettati (in forza del terzo comma del citato art. 2) i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 cod. civ.. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011   …...

Disciplina dell'uso delle cose comuni - Poteri dell'assemblea - Nuova sistemazione del servizio comune - Conseguenze - Dismissione o trasferimento di beni comuni - Ammissibilità - Condizioni - Esclusione dell'uso di antenna centralizzata a seguito di regolare delibera assembleare - Legittimità. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'uso dell'antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 144 del 11/01/2012 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 144 2012 …...

Disciplina dell'uso delle cose comuni - Poteri dell'assemblea - Nuova sistemazione del servizio comune - Conseguenze - Dismissione o trasferimento di beni comuni - Ammissibilità - Condizioni - Esclusione dell'uso di antenna centralizzata a seguito di regolare delibera assembleare - Legittimità. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'uso dell'antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 144 del 11/01/2012 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 144 2012 …...

Installazione dell'ascensore - Innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla legge n.13 del 1989 - Configurabilità - Sussistenza - Deliberazione - Maggioranze prescritte - Individuazione - Conseguenze - Installazione determinante l'inutilizzabilità di parti comuni dell'edificio - Ammissibilità - Esclusione. In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 3 marzo 1971, n. 118 e all'art. 1, primo comma, del d.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge 2 gennaio 1989, n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ., dovendo, però, essere rispettati (in forza del terzo comma del citato art. 2) i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 cod. civ.. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011 CONDOMINIO ASSEMBLEA DEI CONDOMINI   …...

Installazione dell'ascensore - Innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla legge n.13 del 1989 - Configurabilità - Sussistenza - Deliberazione - Maggioranze prescritte - Individuazione - Conseguenze - Installazione determinante l'inutilizzabilità di parti comuni dell'edificio - Ammissibilità - Esclusione. In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 3 marzo 1971, n. 118 e all'art. 1, primo comma, del d.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge 2 gennaio 1989, n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ., dovendo, però, essere rispettati (in forza del terzo comma del citato art. 2) i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 cod. civ.. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011 CONDOMINIO ASSEMBLEA DEI CONDOMINI   …...

Tutela del decoro architettonico - Legittimazione ad agire da parte dei condomini - Possibilità - Sussistenza - Conseguenze. Ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14474 del 30/06/2011 CONDOMINIO AZIONI GIUDIZIARIE   …...

Tutela del decoro architettonico - Legittimazione ad agire da parte dei condomini - Possibilità - Sussistenza - Conseguenze. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14474 del 30/06/2011 Ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14474 del 30/06/2011   …...

Condominio - Vendita di unità immobiliare di proprietà esclusiva - Lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni - Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore e compratore - Determinazione - Criteri - Delibera assembleare di approvazione - Rilevanza. In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 24654 2010   …...

Condominio - Vendita di unità immobiliare di proprietà esclusiva - Lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni - Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore e compratore - Determinazione - Criteri - Delibera assembleare di approvazione - Rilevanza. In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 24654 2010   …...

Condominio - Parti Comuni - Rimozione delle finestre aperte su facciate condominiali di due distinti corpi di fabbrica, all'interno di due mansarde, deducendone la contrarieta' al disposto dell'articolo 11 del regolamento condominiale, che vietava di apportare varianti che potessero alterare la stabilita', l'estetica, il decoro e la simmetria dell'edificio - amministratore legittimato, senza necessita' di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 17 giugno 2010, n. 14626) Condominio - Parti Comuni - Rimozione delle finestre aperte su facciate condominiali di due distinti corpi di fabbrica, all'interno di due mansarde, deducendone la contrarieta' al disposto dell'articolo 11 del regolamento condominiale, che vietava di apportare varianti che potessero alterare la stabilita', l'estetica, il decoro e la simmetria dell'edificio - amministratore legittimato, senza necessita' di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 17 giugno 2010, n. 14626)Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 17 giugno 2010, n. 14626SVOLGIMENTO DEL PROCESSOCon separati atti di citazione notificati il 16 dicembre 1997, il Condominio di ***, detto Condominio ***, posto in ***, frazione ***, conveniva in giudizio, dinanzi alla Pretura di Mondovi', i condomini Pa.Ga. e De. Sc. Pa. Ad. , da un lato, e Ba.An. e Pa. Ba. Ga. , dall'altro, per sentirli condannare alla rimozione delle finestre che costoro avevano aperto su facciate condominiali di due distinti corpi di fabbrica, all'interno di due mansarde, deducendone la contrarieta' al disposto dell'articolo 11 del regolamento condominiale, che vietava di apportare varianti che potessero alterare la stabilita', l'estetica, il decoro e la simmetria dell'edificio.I convenuti resistevano eccependo che l'amministratore non era stato autorizzato all'azione da alcuna delibera dell'assemblea condominiale e che, nel merito, le aperture eseguite non arrecavano pregiudizi di alcun genere al fabbricato comune.Riunite le due cause, il Tribunale di Mondovi' (nelle more divenuto competente ai sensi del Decreto Legislativo 19 febbraio 1998, n. 51) accoglieva la domanda di condanna alla …...

Art. 9, comma 3, legge n. 122 del 1989 - Realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali - Possibilità - Maggioranza richiesta - Necessità di consentire in futuro analoga facoltà anche ai condomini dissenzienti - Sussistenza - Criteri. A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 20254 del 18/09/2009  CONDOMINIO INNOVAZIONI …...

Art. 9, comma 3, legge n. 122 del 1989 - Realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali - Possibilità - Maggioranza richiesta - Necessità di consentire in futuro analoga facoltà anche ai condomini dissenzienti - Sussistenza - Criteri. A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 20254 del 18/09/2009 CONDOMINIO INNOVAZIONI   …...

Disciplina dell'uso delle cose comuni - Poteri dell'assemblea - Possibilità che la nuova sistemazione del servizio comporti dismissione dell'uso di beni comuni ovvero il loro trasferimento - Ammissibilità - Condizioni - Fattispecie. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6915 del 22/03/2007 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 6915 2007   …...

Disciplina dell'uso delle cose comuni - Poteri dell'assemblea - Possibilità che la nuova sistemazione del servizio comporti dismissione dell'uso di beni comuni ovvero il loro trasferimento - Ammissibilità - Condizioni - Fattispecie. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6915 del 22/03/2007 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 6915 2007 …...

Trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi - Consenso di tutti i condomini - Necessità nel regime antecedente al vigore dell'articolo 26 comma quinto della legge n. 10 del 9 gennaio 1991. Prima del vigore dell'articolo 26, quinto comma, della legge n. 10 del 9 gennaio 1991 la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi richiedeva l'approvazione all'unanimità, giacchè l'abbandono dell'impianto centralizzato, la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la destinazione a nuovo impianto di locale idoneo, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa non potevano essere imposte al condomino dissenziente ai sensi dell'articolo 1120, secondo comma, del codice civile. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 4219 del 23/02/2007 CONDOMINIO INNOVAZIONI   …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione. La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006   …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - innovazioni - pregiudizio alla statica o all'estetica (decoro architettonico) - Installazione dell'ascensore - Innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla legge 13/1989 - Configurabilità - Sussistenza - Deliberazione - Maggioranza prescritta. In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge 118/1971 e all'art. 1 primo comma del d.P.R. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge 13/89,è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma cod. civ.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma cod. civ.. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14384 del 29/07/2004   …...

comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - innovazioni - pregiudizio alla statica o all'estetica (decoro architettonico) - Installazione dell'ascensore - Innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla legge 13/1989 - Configurabilità - Sussistenza - Deliberazione - Maggioranza prescritta. In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge 118/1971 e all'art. 1 primo comma del d.P.R. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge 13/89,è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma cod. civ.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma cod. civ.. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14384 del 29/07/2004   …...

Modificazioni delle modalità di godimento da parte di un compossessore - Legittimazione degli altri compossessori - Sussistenza - Fattispecie. Costituisce turbativa del possesso, tutelabile con l'azione di manutenzione, il comportamento del compossessore che ponga in essere una innovazione nella cosa comune comportante una modificazione delle concrete modalità di godimento della cosa stessa dalla quale derivi ad altro compossessore una apprezzabile limitazione delle sue facoltà di godimento della cosa (nel caso di specie, un compossessore aveva variato il congegno di apertura elettronica del cancello comune senza consegnare il nuovo telecomando ad uno dei compossessori, che era stato costretto per un lasso di tempo apprezzabile ad utilizzare l'apertura meccanica). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7914 del 30/05/2002   …...

Edifici costituiti in distinti condomini, compresi in una più ampia organizzazione condominiale - Vincolo di accessorietà rispetto agli stessi di cose, impianti e servizi comuni - Norme sulla comunione in generale - Applicabilità a detti accessori - Esclusione - Norme sul condominio negli edifici - Applicabilità. Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini" ), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni ( quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.),in rapporto di accessorietà' con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9096 del 07/07/2000   …...