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Contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - soffitti, solai, volte, lastrici solari - Cortile condominiale - Copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - Ripartizione delle spese di riparazione - Criteri di cui all'art. 1126 c.c. - Esclusione - Criterio dell'art. 1125 c.c. - Sussistenza. In tema di condominio, le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vanno ripartite in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva posto a carico esclusivo dei condomini le spese di riparazione del cortile di accesso agli edifici condominiali ed utilizzato per il parcheggio dei veicoli, che fungeva anche da copertura di un locale interrato adibito a palestra). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 23250 del 31/07/2023 (Rv. 668705 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117, Cod_Civ_art_1123, Cod_Civ_art_1125, Cod_Civ_art_1126 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - Omessa manutenzione di parti comuni - Danni cagionati ad una porzione in proprietà esclusiva - Concorso "pro quota" del condomino danneggiato nelle spese di riparazione e nel risarcimento dei danni - Sussistenza - Fondamento.   Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e ”pro quota”, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati. Corte Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021 (Rv. 661729 - 01) Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1123, Cod_Civ_art_1124, Cod_Civ_art_1125, Cod_Civ_art_1126, Cod_Civ_art_2051, Cod_Civ_art_1117   corte cassazione 18187 2021 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - contributi e spese condominiali - spese di manutenzione (ripartizione) - soffitti, solai, volte, lastrici solari - cortile condominiale - copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - conseguenze - lavori di manutenzione necessari per la riparazione - ripartizione delle spese - applicazione del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. - esclusione - ricorso al criterio previsto dall'art. 1125 c.c. - legittimità – fondamento - Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 30935 del 29/11/2018 In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 30935 del 29/11/2018 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 30935 2018 …...

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - sottotetti, soffitti, solai - piani sottostanti e sovrastanti di un edificio - appartenenza a proprietari diversi - solaio divisorio - proprietà comune- presunzione "iuris tantum" – estensione a tutte le strutture con funzione di sostegno e copertura – configurabilità  – ripartizione delle spese – fattispecie relativa a terrazza di proprietà ed uso esclusivo. Corte di Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24266 del 04/10/2018 >>> Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell'appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l'art. 1125 c.c. ed escluso l'utilizzabilità dell'art. 1126 c.c.). Corte di Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24266 del 04/10/2018 …...

Spazi che accedono al soffitto ed al pavimento non essenziali alla struttura divisoria - Esclusione dalla comunione - Controsoffittatura - Possesso - Spettanza - Esercizio "solo animo" - Condizioni - Fattispecie. In tema di piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento e non sono essenziali alla struttura divisoria restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale, ben potendo il possesso su di essi essere mantenuto "solo animo". (Nella specie, la S.C. ha escluso la natura condominiale dello spazio vuoto esistente fra il solaio ed il controsoffitto e ha ritenuto che il proprietario dell'appartamento sovrastante, collocando al di sotto degli assi di sostegno delle travi del suo pavimento dei tubi e delle condutture, avesse compiuto uno spoglio in danno del possesso esercitato "solo animo" dal proprietario dell'immobile sottostante). Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 15048 del 11/06/2018 CONDOMINIO PARTI COMUNI   …...

Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Fattispecie relativa a fioriere poste all'esterno delle ringhiere con funzione di parapetto. In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012   …...

Condominio - i balconi aggettanti (e dunque le relative solette) - Corte di Cassazione - Sez. 2, Sentenza n. 587 del 2011 Condominio - i balconi aggettanti (e dunque le relative solette), costituendo un prolungamento della corrispondente unita’ immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa - seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e quindi non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non puo’ parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne’, quindi, di presunzione di proprieta’ comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani - Corte di Cassazione - Sez. 2, Sentenza n. 587 del 12 gennaio 2011Corte di Cassazione - Sez. 2, Sentenza n. 587 del 2011MOTIVI DELLA DECISIONECon il primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver affermato che la soletta del balcone aggettante, di pertinenza dell’appartamento degli esponenti, e’ di proprieta’ comune.Essi sostengono che invero secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza i balconi aggettanti (e quindi anche il piano di calpestio degli stessi) appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unita’ immobiliare cui afferiscono perche’ sono al servizio soltanto di detta unita’, di cui costituiscono il prolungamento, ed aggiungono che l’eventuale ulteriore utilita’ che il bene di proprieta’ esclusiva di un condomino possa comportare all’appartamento sottostante non puo’ condurre alla conclusione che esso divenga oggetto di comproprieta’ con altro condomino. I ricorrenti rilevano altresi’ che il Tribunale di Fermo con motivazione illogica ed in parte apparente ha tratto il convincimento in ordine ad una duplice funzione della soletta del balcone per cui e’ causa (ovvero di appoggio e di calpestio per il balcone cui inerisce e di copertura del balcone sottostante) sul mero fatto oggettivo dell’esistenza del balcone stesso, circostanza di per se’ irrilevante, considerato che la soletta era stata realizzata per rendere possibile la costruzione e la realizzazione …...

Cortile condominiale - Copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - Conseguenze - Lavori di manutenzione necessari per la riparazione - Ripartizione delle spese - Applicazione del criterio stabilito dall'art. 1126 cod. civ. - Esclusione - Ricorso al criterio previsto dall'art. 1125 cod. civ. - Legittimità - Fondamento - Fattispecie. In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010 _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 10858 2010   …...

Solaio comune ai condomini di un piano - Costruzione dei pilastri di sostegno - Funzione - Elementi strutturali portanti dell'intero edificio - Criterio - Art. 1123 primo comma cod. civ. Ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti la costruzione di pilastri di acciaio, necessari per sostenere il prolungamento di un solaio comune solo ai condomini di un piano, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà ma la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito al primo comma dell'art. 1123 cod.civ., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l'intero stabile. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 3470 del 13/02/2008   _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 3470 2008 …...

Balconi "aggettanti" - Comunione - Esclusione - Fondamento - Fattispecie. In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15913 del 17/07/2007   …...

Viale di accesso ad edificio condominiale - Copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - Conseguenze - Lavori di manutenzione necessari per la riparazione del manto di copertura del viale - Ripartizione delle spese - Applicabilità del criterio stabilito dall'art. 1126 cod. civ. - Esclusione - Ricorso al criterio previsto dall'art. 1125 cod. civ. - Applicabilità analogica - Necessità - Fattispecie. In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (Nella specie, la S.C., cassando sul punto la sentenza impugnata, ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 cod. civ., perchè l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini, per cui doveva trovare applicazione il principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio"). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005   _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 18194 2005 …...

Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Condizioni. In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne' quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004   …...

Spese di manutenzione e ricostruzione - Assimilazione - Fondamento - Deroga - Fattispecie. In base all'art. 1124 cod. civ., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Fattispecie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 cod. civ., prevedeva l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini). Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004   …...

Riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello - Ripartizione della spesa - Criterio - Soggetti obbligati - Misura - Riparazione di volte o solai - Criterio distintivo. In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. civ., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 11029 del 15/07/2003   _____________________________________ Spese condominiali Corte Cassazione 11029 2003 …...

Manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune - Giudizio tra i proprietari dei piani divisi dal solaio - Legittimazione passiva anche del condominio - Esclusione. Nel giudizio instaurato, ai sensi dell'art. 1225 cod. civ., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 1225 del 28/01/2003   …...

Danni da infiltrazioni di acqua - Responsabilità ex art. 2043 cod. civ. del proprietario esclusivo del terrazzo - Responsabilità concorrente del danneggiato proprietario del garage sottostante - Valutazione dei danni. In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un garage sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell'art. 2056 cod. civ., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento all'art. 1227 cod. civ., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell'evento. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10686 del 22/07/2002   …...