: CODICE CIVILE; 27.Della comunione (1100-1139)

1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

Codice Civile Libro Terzo: DELLA PROPRIETA' Titolo VII: DELLA COMUNIONE Capo I - DELLA COMUNIONE IN GENERALE Art.1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

articolo vigente

Articolo vigente

Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

1. Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

2. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.

3. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

4. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

la giurisprudenza

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Comproprieta' indivisa - tabelle millesimali – Cass. n. 21716/2020

Comunione dei diritti reali - comproprieta' indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) – scioglimento - Ricostruzione, in maniera difforme, di un edificio condominiale andato distrutto - Approvazione delle relative tabelle millesimali - Unanimità - Necessità - Fondamento - Mancato raggiungimento - Conseguenze.

La redazione delle tabelle millesimali, conseguente allo scioglimento della comunione ordinaria derivante dalla ricostruzione, in maniera difforme dal passato, di un edificio andato distrutto, richiede l'unanimità dei consensi, trattandosi non già di individuare un criterio strumentale all'ordinato svolgimento della vita condominiale quanto, piuttosto, di accertare l'entità dei diritti vantati dai singoli (ex) condomini sul nuovo edificio, onde procedere allo scioglimento della comunione su di esso. Ove a tale esito non possa addivenirsi in via stragiudiziale, è specifico compito del giudice, chiamato a frazionare la proprietà indivisa, procedere autonomamente alla fissazione dei criteri sulla scorta dei quali procedere all'uopo.

Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Sentenza n. 21716 del 08/10/2020 (Rv. 659324 - 02)

Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1128, Cod_Civ_art_1108, Cod_Civ_art_1111

corte

cassazione

21716

2020

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - Cass. n. 8434/2020

Parti comuni dell'edificio - terrazze, lastrici solari, logge

Lastrico solare - Concessione in godimento ad un terzo per l’installazione di impianti tecnologici – Volontà delle parti di attribuire all’accordo effetti reali - Riconducibilità al contratto costitutivo di un diritto di superficie – Conseguenze - Approvazione di tutti i condomini – Necessità.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventi proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l'approvazione di tutti i condomini.

Corte di Cassazione, Sez. U , Sentenza n. 8434 del 30/04/2020 (Rv. 657604 - 02)

Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0952, Cod_Civ_art_0953, Cod_Civ_art_0954, Cod_Civ_art_0934, Cod_Civ_art_1322, Cod_Civ_art_1108

corte

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8434

2020

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - assemblea dei condomini - deliberazioni - impugnazioni – Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020 (Rv. 657126 - 01)

Condominio - Deliberazione di assegnazione di parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini - Unanimità - Necessità - Fondamento.

La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni (nella specie, una caldaia) in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l'unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria "ex lege" di parti comuni e comportando l'esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini.

Corte di Cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020 (Rv. 657126 - 01)

Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1118, Cod_Civ_art_1123_1, Cod_Civ_art_1108, Cod_Civ_art_1120

Beni - pertinenze, differenze dalle cose composte - cessazione del vincolo - Cass. n. 5060/2020

Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento - Costituzione di un vincolo pertinenziale - Legittimità - Esclusione.

BENI

PERTINENZE, DIFFERENZE DALLE COSE COMPOSTE

CESSAZIONE DEL VINCOLO

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - parti comuni dell'edificio - uso - estensione e limiti.

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. Né è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.

Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5060 del 25/02/2020 (Rv. 657264 - 01)

Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_0817, Cod_Civ_art_0818, Cod_Civ_art_1027, Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1117_1, Cod_Civ_art_1120, Cod_Civ_art_1108

corte

cassazione

5060

2020

Comunione dei diritti reali - comproprieta' indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - amministrazione da parte della collettivita' dei partecipanti - locazione della cosa comune – Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Sentenza n. 25433 del 10/10/2019 (Rv. 65

Locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari - Gestione d'affari - Configurabilità - Conseguenze - Gestione non rappresentativa - Ratifica del comproprietario non locatore - Equivalenza della domanda di pagamento dei canoni alla ratifica del contratto - Diritto del comproprietario non locatore di esigere i canoni locativi dal conduttore - Sussistenza - Fondamento - Limiti.

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell'art. 1705, comma 2, c.c. - applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c. - la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva.

Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Sentenza n. 25433 del 10/10/2019 (Rv. 655273 - 01)

Riferimenti normativi: Cod_Civ_art_1102, Cod_Civ_art_1105, Cod_Civ_art_1571, Cod_Civ_art_1705, Cod_Civ_art_2031, Cod_Civ_art_2032, Cod_Civ_art_1108

CONDOMINIO

COMPROPRIETA' INDIVISA

Comunione dei diritti reali - comproprietà indivisa - uso della cosa comune - in genere – Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5729 del 23/03/2015

Attività di bonifica di un terreno - Innovazione ex art. 1108 cod.civ. - Esclusione - Fondamento.

In tema di comunione indivisa, l'attività di bonifica di un terreno compiuta da un comproprietario non integra gli estremi di un atto innovativo, per il quale è necessaria la maggioranza qualificata ex art. 1108 cod. civ., trattandosi di opera di ordinaria amministrazione che non altera la destinazione economica del terreno ed è diretta al miglioramento ovvero a rendere più comodo o più redditizio il suo godimento, senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari.

Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5729 del 23/03/2015

CONDOMINIO

USO DELLA COSA COMUNE

assemblea dei condomini - attribuzioni – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014

Potere di deliberare a maggioranza sulle transazioni concernenti le spese - Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni.
Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014

CONDOMINIO

ASSEMBLEA DEI CONDOMINI

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - assemblea dei condomini - attribuzioni – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014

Potere di deliberare a maggioranza sulle transazioni concernenti le spese - Sussistenza - Fondamento.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014

CONDOMINIO

ASSEMBLEA DEI CONDOMINI

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - diritti dei condomini – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15024 del 14/06/2013

Costituzione di diritti reali su parti comuni - Unanimità dei condomini - Necessità - Fondamento - Delibera assembleare presa a maggioranza e non impugnata - Idoneità - Esclusione.

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 cod. civ., per la costituzione di diritti reali sulle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condòmini, che non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza e dal decorso del tempo necessario a consolidarla.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 15024 del 14/06/2013

Esecuzione forzata - consegna o rilascio (esecuzione per) - in genere – Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 5384 del 05/03/2013

Esecuzione per rilascio di un immobile instaurata da taluni comproprietari - Titolo esecutivo utile ad ottenere da uno dei comproprietari o dai sui aventi causa il rilascio della quota di comproprietà di metà dell'immobile - Efficacia, ai fini del rilascio dell'intero immobile, nei confronti di un terzo occupante l'immobile stesso in forza di titolo di godimento riconducibile ad un ulteriore comproprietario. - Esclusione.

I comproprietari di un bene immobile non possono utilizzare il titolo esecutivo - formato, valido ed efficace nei confronti di altro comproprietario, nella cui posizione siano succeduti (ed utile ad ottenere da quest'ultimo o dai suoi aventi causa il rilascio della quota di comproprietà di metà dell'immobile) - per ottenere in via coattiva il rilascio dell'intero immobile da parte di un terzo, occupante l'immobile in forza di titolo di godimento conferitogli da un ulteriore comproprietario.

Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 5384 del 05/03/2013

Comunione dei diritti reali - comproprietà indivisa - innovazioni - consenso (forma, necessità) – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17216 del 09/10/2012

Art. 1108, terzo comma, cod. civ. - Regola generale - Applicazione del principio alla comunione derivante da successione per causa di morte - Ammissibilità - Vendita dei beni caduti in successione - Consenso unanime dei comunisti - Necessità - Sussistenza.

L'art. 1108, terzo comma, cod. civ., secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune, in quanto espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, si applica anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte, come risulta evidente dal disposto dell'art. 719 cod. civ., il quale, in via di eccezione, prevede che la vendita possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente ove la stessa sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 17216 del 09/10/2012

CONDOMINIO

INNOVAZIONI

Proprietà - acquisto - a titolo originario - accessione - in genere - esclusione – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 1556 del 24/01/2011

Costruzione da parte di comproprietario su bene comune - Accessione - Esclusione - Disciplina della comunione - Applicabilità - Conseguenze - Mancanza del consenso degli altri partecipanti - Illegittimità dell'opera.

La costruzione di un'opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull'accessione, bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce innovazione della cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterarne la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l'opera è illegittima.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 1556 del 24/01/2011

Comunione dei diritti reali - comproprietà indivisa - amministrazione da parte della collettività dei partecipanti - locazione della cosa comune - ultranovennale – Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 483 del 13/01/2009

Affitto di fondo rustico per la durata minima di legge (quindici anni) - Stipulazione in forma verbale - Validità ed efficacia del contratto - Sussistenza - Azione di rilascio e di revindica nei confronti del conduttore - Improponibilità - Azione di risarcimento dei danni verso il condomino locatore - Ammissibilità.

L'affitto di un fondo rustico per la durata minima di legge (quindici anni, ai sensi dell'art. 1 della legge n. 203 del 1982) stipulato, ancorché verbalmente, da parte di uno dei comproprietari che ne abbia la disponibilità, sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 cod. civ., senza che agli altri partecipanti possa competere azione di rilascio, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione.

Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 483 del 13/01/2009

Comunione dei diritti reali - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 26408 del 03/11/2008

Assemblea - Formale convocazione - Necessità - Esclusione - Condizioni di validità della convocazione e della deliberazione - Preventiva informazione sull'ordine del giorno - Decisione a maggioranza dei partecipanti.

L'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 cod. civ. non prevedono l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 26408 del 03/11/2008

Locazione - affitto - in genere – Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 24371 del 16/11/2006

Contratto avente ad oggetto la concessione dello sfruttamento di cava per estrazione di materiale inerte - Natura giuridica - Affitto di bene immobile produttivo - Configurabilità - Durata ultranovennale - Assoggettabilità di detto contratto alla forma scritta - Sussistenza - Fondamento.

Il contratto avente ad oggetto la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte è inquadrabile come affitto di bene immobile produttivo e - poiché esso, come tale, deve essere fatto rientrare nel "genus" della locazione, in virtù dell'espressa dizione letterale dell'art. 1615 cod. civ. e della collocazione che della relativa disciplina fa il cod. civ. come una "species" della locazione e non come un contratto tipico autonomo - ne deriva la sua soggezione alla norma di cui all'art. 1350 n. 8 cod. civ., la quale, là dove prescrive l'obbligatoria forma scritta per i "contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni", si riferisce all'intero ambito della disciplina dell'istituto generale della locazione (cui è dedicata l'intero capo VI, titolo III, libro IV delle obbligazioni). Né in senso contrario a questa interpretazione può assumere rilievo la previsione di cui all'art. 447 bis cod. proc. civ., che assoggetta al rito speciale c.d. locatizio le controversie in materia di locazione e di comodato e quelle di affitto di aziende, ma non anche le controversie in tema di affitto di bene immobile produttivo, poiché la suddetta disposizione, avente carattere meramente processuale (ed implicante l'applicabilità del menzionato rito speciale alla particolare ipotesi dell'affitto di azienda), non è destinata ad incidere sulla disciplina sostanziale del contratto di affitto di beni immobili produttivi.

Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 24371 del 16/11/2006

Possesso - azioni a difesa del possesso - manutenzione - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 22227 del 17/10/2006

Compossesso - Atto di turbativa - Condizioni - Modificazione delle modalità di godimento del bene con pregiudizio della altrui facoltà - Fattispecie.

In materia di compossesso, costituisce atto di turbativa, tutelabile con l'azione di manutenzione, qualsiasi comportamento che ponga in essere una innovazione della cosa comune comportante una modificazione delle concrete modalità di utilizzazione del bene, tale da limitare, in misura apprezzabile, le facoltà del suo godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del giudice di merito, che aveva ravvisato turbativa nella condotta del compossessore che, in un'area comune destinata al parcheggio di autoveicoli, aveva tracciato una linea bianca ed apposto un cordolo di cemento che ostacolava il libero godimento del bene dell'altro compossessore).

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 22227 del 17/10/2006

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - azioni giudiziarie - in genere – Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7613 del 14/08/1997

Legittimazione del singolo condomino - Nei confronti dell'amministratore - Ammissibilità - Limiti - Rifiuto di compiere atti di ordinaria amministrazione da parte dell'amministratore - Conseguente introduzione di giudizio contenzioso da parte del condomino - Inammissibilità - Preventiva convocazione dell'assemblea - Necessità - Mancata convocazione, mancata formazione di una volontà maggioritaria, mancata esecuzione della eventuale delibera - Rimedi - Ricorso in sede di volontaria giurisdizione (art. 1105 cod. civ.) - Necessità.

L'inerzia dell'amministratore nel compimento di un atto di ordinaria amministrazione non legittima il singolo condomino a rivolgersi all'autorità giudiziaria in sede contenziosa senza avere, in precedenza, provocato la convocazione dell'assemblea condominiale. La mancata convocazione dell'organo assembleare, la mancata formazione di una volontà maggioritaria, la adozione di una delibera poi ineseguita legittimano, per l'effetto, il condomino ad agire non in sede contenziosa bensì di volontaria giurisdizione, giusto disposto dell'art. 1105 cod. civ. (mentre la deliberazione di maggioranza risulterà impugnabile in via contenziosa nelle sole ipotesi di lesione di diritti individuali dei partecipanti dissenzienti, ovvero di violazione di legge o del regolamento condominiale), non rilevando, in contrario, la disposizione di cui all'art. 1133 cod. civ. (a mente della quale il ricorso avverso i provvedimenti dell'amministratore, per il singolo condomino, è proponibile, oltreché all'assemblea, anche all'autorità giudiziaria), poiché detta norma delimita la possibilità di esercizio della ivi prevista facoltà ai casi espressamente stabiliti nel successivo art. 1137 (ostativo, per l'autorità giudiziaria, all'esercizio di qualsivoglia sindacato di merito sulle deliberazioni dell'assemblea), escludendo, pertanto, che il giudice possa, in sede contenziosa, sopperire all'inerzia dell'amministratore nel compimento di atti di ordinaria amministrazione.

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 7613 del 14/08/1997

Proprietà - limitazioni legali della proprietà - rapporti di vicinato - muro - comunione (del muro) - uso del muro comune - innalzamento – Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 237 del 11/01/1997

Da parte di un comproprietario - Abbattimento rete preesistente - Ammissibilità - Consenso dell'altro comproprietario - Necessità - Esclusione.

Il muro comune divisorio può essere sopraelevato - anche abbattendo una preesistente rete metallica - senza necessità di consenso dell'altro comproprietario perché la relativa facoltà, ai sensi dell'art. 885 cod. civ., è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt. 1102 e 1108 cod. civ.

Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 237 del 11/01/1997

fine

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10 marzo 2021 - Convegno di gruppo in videoconferenza

16 marzo 2021 - h 13.30 - convegno di gruppo in videoconferenza

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