Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - contributi e spese condominiali - obbligazioni del condominio e del singolo condomino - rimborso delle spese anticipate - dall'amministratore - Amministratore di condominio - Generale potere di spesa - Sussistenza - Esclusione - Controllo preventivo da parte dell'assemblea - Necessità - Conseguenze - Esigibilità del rimborso delle anticipazioni da parte dell'amministratore - Esclusione - Applicabilità dei principi in tema di mandato - L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea. Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 14197 del 27/06/2011

Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 14197 del 27/06/2011

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Enzo Ghi.., con atto del notificato in data 16.12.93 conveniva in giudizio avanti al tribunale di Torino, il Condominio La Chiocciola, sito in Candido (TO), via Pinerolo nn. 40-42-44-46 e premesso di esserne stato l'amministratore dal 1.7.88 fino al 31.7.91, chiedeva che il condominio convenuto fosse condannato al pagamento in suo favore della somma di L. 39.750.183 oltre interessi e rivalutazione, a titolo di anticipazioni da lui sostenute per conto dello stesso condominio. Si costituiva quest'ultimo eccependo preliminarmente il proprio difetto di legittimazione passiva, assumendo che tenuti al pagamento erano solo i condomini morosi; nel merito sosteneva che l'assemblea condominiale non aveva approvato i rendiconti per i due esercizi decorsi dal 1.7.88 fino al 31.7.91, sottolineando come in sede d'adunanza dell'8.4.1993, i condomini presenti avevano autorizzate solo le spese di proprietà, ma non anche le spese ripetibili o di "utenza", in quanto il rappresentate del Comune di Torino IACP, condominio di maggioranza, aveva segnalato che tali spese, come prevista dalla L.R. n. 33 del 1984, art. 26, comma 3, avrebbero dovuto essere approvate dall'assemblea d'utenza. Chiedeva pertanto il convenuto il rigetto della domanda attrice, ed in via riconvenzionale che il geom. Ghi.. fosse condannato alla restituzione della documentazione condominiale relativa al periodo in cui egli era stato amministratore.
L'adito tribunale di Torino, con sentenza n. 9499/02 depos. il 28.11.2002, rigettava la domanda attorea e la riconvenzionale del convenuto, ritenendo che la Menzionata assemblea condominiale del 8.4.93 aveva approvato le sole spese di proprietà e ma non anche quelle di utenza, per cui non essendoci alcuna valida delibera assunta, non poteva considerarsi sorto alcun credito in favore dell'ex amministratore.
Avverso la predetta decisione proponeva appello il Ghi.., sostenendo che l'approvazione dell'assemblea del rendiconto era del tutto irrilevante e che il suo credito derivava dal solo fatto dell'anticipazione delle somme in parola di competenza dei condomini oltre che dalle norme in tema di mandato.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell'appello. L'adita corte d'Appello di Torino, con sentenza n. 1148/04 depos. in data 19.7.04, rigettava l'appello confermando interamente la sentenza impugnata. Ribadiva che in mancanza della deliberazione assembleare non esisteva alcun credito dell'amministrare per le somme da lui anticipate, su cui quindi la stessa assemblea esercitava il suo controllo.
L'appellante avrebbe dovuto dimostrare che le spese da lui sostenute erano state erogate in conformità dei poteri propri
dell'amministratore ex art. 1135 c.c., da cui peraltro non poteva evincersi che egli avesse un autonomo potere di spesa. Avverso la predetta pronuncia, ricorre per cassazione il Ghi.. sulla base di una 3 mezzi; il condominio intimato non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, 4 e 5. Deduce che la Corte distrettuale aveva asserito che il geom. Ghi.. non aveva dimostrato che le spese per cui è causa sarebbero state da lui sostenute in conformità dei propri poteri di amministratore del condominio. In realtà la stessa corte avrebbe omesso di esaminare e valutare Sa documentazione prodotta; si trattava infatti di ricevute per spese vane, ma tutte necessarie per la vita del condominio(bollette Enel, del gas, dell'acqua, ascensore, tributi, ecc.) e tutte da lui effettuate in conformità dei poteri propri dell'amministratore (art. 1130 c.c.).
Con il 2^ motivo, l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130 c.c., n. 3, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 e 5. Sostiene che l'erogazione delle spese per manutenzione ordinarie e per i servizi comuni rientra tra i poteri dell'amministratore ex art. 1130 c.c. per cui non è necessaria l'approvazione dell'assemblea; la Corte distrettuale avrebbe dunque errato ritenendo che gi esborsi effettuati non sarebbero stati conformi ai poteri dell'amministratore.
Con il 3^ motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1133, 1131 e 1720 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, e 5.
Deduce che l'amministratore ha diritto alla restituzione delle somme in parola nel momento stesso in cui era avvenuta la loro legittima anticipazione, senza bisogno della successiva approvazione assembleare, proprio in considerazione della natura strettamente necessaria delle suddette spese; d'altra parte, il diritto al rimborso sorge anche in ragione delle norme sul mandato (art. 1720 c.c.) che lega l'amministratore al condominio.
Le predette doglianze - congiuntamente esaminate stante la loro connessione - sono prive di pregio.
Invero il thema decidendum che permea la decisione impugnata è rinvenibile nell'affermazione della Corte distrettuale secondo cui è sempre e comunque necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale la quale "....è sovrana nello stabilire, preventivamente se una spesa dev'essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché semplicemente opportune. In mancanza della sanzione assembleare, poiché l'amministratore non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, non esiste alcun credito dell'amministratore che abbia effettuato spese di tasca propria". L'amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall'art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l'assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conte consultivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999). Per quanto riguarda il rapporto di mandato qual è quello configurabile tra amministratore e condomini, si rileva che la norma di cui l'art. 1720 c.c., prevede per il mandante l'obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazione da lui fatte, ma tale norma dev'essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell'assemblea per quanto riguardo la loro previsione o ratifica, senza le quali i credito dell'amministratore non può ritenersi ne' liquido ne' esigibile.
È stato invero statuito che " ....L'amministratore di condominio cessato dall'incarico e attivamente legittimato a proporre l'Azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell'interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell'amministratore previste dalla legge (art. 1130 c.c., n 3 e art. 1135 c.c., n. 3) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, quale e quello configurabile tra i condomini e l'amministratore (art. 1720 c.c.)".(Cass. Sez. 2, n. 4127 del 15/12/1975)."
"Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 c.c., n. 2. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5. " (Cass. Sez. 2, n. 4831 del 18/05/1994).
In sintesi, il ricorso dev'essere rigettato. Nulla per le spese.

P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 26 maggio 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 giugno 2011

 

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Cassazione

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