Locale di proprietà esclusiva destinato ad alloggio portiere – Cessazione del vincolo di destinazione – Accertamento – Legittimazione passiva dell’amministratore - Sussistenza - Corte di Cassazione, Sez. 6-2, Ordinanza n. 30302 del 14 ottobre 2022 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

 Il PRINCIPIO: «Il disposto dell'art. 1131 c.c., secondo cui l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, viene inteso nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali»[1] 

IL CASO. Una società, proprietaria di un locale destinato a portineria situato in uno stabile condominiale, aveva proposto ricorso avverso la sentenza della Corte di appello, che aveva dichiarato la nullità della sentenza emessa dal Tribunale, rimettendo le parti davanti al giudice di primo grado per la riassunzione del giudizio nei confronti dei singoli condomini quali litisconsorti necessari. La domanda principale, infatti, volta alla declaratoria della cessazione di validità ed efficacia del vincolo di destinazione a portineria del locale in questione di proprietà della società attrice, nonché la domanda riconvenzionale del Condominio diretta ad accertare il vincolo di destinazione di natura reale, ad avviso della Corte d’appello, concernevano l’estensione dei diritti spettanti ai condomini.

Il ricorrente eccepiva che, nella specie, si trattava di azione personale e come tale rientrante nell’ambito della legittimazione passiva dell’amministratore. La Corte di Cassazione accoglieva il ricorso. 

DECISIONE. Secondo l’orientamento consolidato della Corte[2] la legittimazione passiva dell’amministratore, come delineata dall’art. 1131, comma 2, c.c., non può riguardare le domande che incidono sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, che, invece, devono essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.

Premesso questo è stato evidenziato che l’oggetto della controversia de qua era rappresentato dall’accertamento della cessazione del vincolo di destinazione che gravava su di un immobile di proprietà esclusiva ed in favore dei condomini dell’edificio. La controversia, pertanto, pur riguardando interessi comuni non aveva ad oggetto l’accrescimento o la diminuzione del diritto di proprietà del locale, che rimaneva totalmente in capo al legittimo proprietario non essendo stato oggetto di rivendica da parte del condominio e/o di qualche condomino.

La lite, invece, era diretta a verificare se l’immobile di proprietà esclusiva fosse ancora gravato da una servitù che consisteva nel vincolo di destinazione ad alloggio del portiere per l’utilità delle altre unità immobiliari e delle parti comuni. In buona sostanza,  trattandosi di accertare se erano stati rispettati i divieti od i limiti contrattuali di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva nell’ambito di un condominio edilizio, non poteva che configurarsi nel giudizio la legittimazione processuale dell’amministratore.   

[1] Cfr. ex multis Cass., Sez. 2, n. 19566/2020; Cass. Sez. 2, n. 2279/2019

[2] Cass. Sez. Un., n. 25454/2013

♦ MASSIME DELLA CORTE DI CASSAZIONE CLASSIFICATE PER MATERIA: