Preliminare di compravendita - Recesso per inadempimento del promissario acquirente - Ritenzione della caparra

Danni per l'illegittima occupazione del bene - Risarcibilità in via autonoma - Dalla data di immissione nella detenzione del bene - La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito  dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva  del recesso tra le parti. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9367 del 08/06/2012

CAPARRA CONFIRMATORIA

CONTRATTI

Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9367 del 08/06/2012 

RITENUTO IN FATTO
1. - Loretta Chiesa e Marcello Marsili, da una parte, in veste di promittenti venditori, e la Toscolaniera s.p.a., dall'altra, in veste di promissaria acquirente, in data 30 luglio 1994 conclusero un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di due capannoni industriali posti in via Amalfi n. 61-63 nel Comune di Montemurlo. Al momento della sottoscrizione della scrittura privata la società promissaria acquirente versò, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di L. 300.000.000, impegnandosi a versare ai promittenti il residuo prezzo di L. 1.480.000.000 in quattro rate successive, aventi scadenza il 30 settembre 1994 (L. 200.000.000), il 31 ottobre 2004 (L. 200.000.000), il 30 novembre 1994 (L. 180.000.000) ed il 31 marzo 1995 (il residuo). Le parti convennero inoltre che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31 dicembre 1994. La promissaria venne immessa nella detenzione dei capannoni contestualmente alla sottoscrizione della scrittura privata.
Con atto di citazione notificato il 23 dicembre 1994, la Chiesa ed il Marsili convennero in giudizio la Toscolaniera s.p.a. davanti al Tribunale di Prato, chiedendo che venisse accertata la legittimità del recesso di essi promittenti, intimato il 25 novembre 1994, e dell'incameramento della caparra, giacché la promissaria aveva omesso il pagamento delle rate di prezzo relative ai mesi di settembre e di ottobre 1994. Domandarono, altresì, la condanna della convenuta alla restituzione degli immobili oggetto del preliminare ed alla corresponsione dell'indennità di occupazione a decorrere dal 30 luglio 1994 e fino alla effettiva restituzione, con rivalutazione monetaria ed interessi.
Costituitasi in giudizio, la società convenuta sostenne che gli attori si erano resi inadempienti, posto che non avevano provveduto alla cancellazione di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e non erano comparsi dal notaio benché invitati, il 21 dicembre 1994, a presentarsi per la stipula il 27 dicembre 1994. E concluse: in tesi, per il rigetto della domanda formulata nell'atto introduttivo;
in ipotesi denegata, per la condanna alla restituzione del doppio della caparra nonché al risarcimento dei danni; in via riconvenzionale, per l'emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. che trasferisse i beni immobili di cui è causa alla s.p.a. Toscolaniera.
All'udienza del 23 dicembre 1997, la società convenuta dichiarò di voler modificare la propria domanda in risoluzione per inadempimento della controparte dovuto alla non commerciabilità del bene de quo in quanto realizzato in dispregio del vincolo idrogeologico di cui al R.D. 25 luglio 1904, n. 523, e succ. modif. Il mutamento della domanda fu, poi, ribadito, con la memoria istruttoria notificata il 20 aprile 1998, rilevandosi che i capannoni industriali promessi in vendita erano stati oggetto a suo tempo di un aumento di volume nella direzione del torrente Bagnolo in difformità dalla concessione edilizia, rilasciata dal Comune di Montemurlo, ed in violazione della normativa di legge, che impedisce la costruzione di immobili a meno di dieci metri dall'argine di torrenti e fiumi.
La difesa degli attori dichiarò di non voler accettare il contraddittorio sulla nuova domanda riconvenzionale. In sede di precisazione delle conclusioni la società Toscolaniera, in subordine rispetto alla domanda di risoluzione, chiese che il Tribunale dichiarasse la nullità del compromesso per nullità dell'oggetto, essendo il bene non commerciabile e comunque destinato alla demolizione.
Con sentenza in data 7 novembre 2002, il Tribunale di Prato dichiarò risolto il preliminare di compravendita per fatto e colpa degli attori. Esclusa la nullità del contratto "per la prospettata e non sussistente incommerciabilità assoluta dei beni", ed evidenziato che le lamentate trascrizioni erano prive di rilevanza alcuna, sia perché prive di effetti sostanziali, sia perché le formalità per le cancellazioni erano state compiute nei registri immobiliari nelle more tra la sottoscrizione del preliminare e la data fissata per la stipula del rogito, il primo giudice rilevò che le pretese della convenuta erano fondate nella parte in cui si basavano sul fatto che il bene, a causa delle denunciate anomalie, avrebbe avuto, comunque, bisogno di modifiche che, "pur non pregiudicando l'intero immobile, avrebbero costituito motivo di valutazione diversa ... da parte degli interessati e tale da poter determinare diversamente la formazione della volontà degli stessi".
2. - La Corte d'appello di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 28 febbraio 2006, ha dichiarato inammissibile l'appello incidentale proposto dalla Toscolaniera s.p.a.; e, in accoglimento dell'appello principale proposto dalla Chiesa e dal Marsili, in accoglimento della domanda da costoro proposta, disattesa la riconvenzionale avanzata dalla società, ha dichiarato legittimo il recesso intimato dai promittenti venditori, ha dichiarato il diritto degli stessi a incamerare la caparra e ha condannato la società Toscolaniera a pagare alla Chiesa e al Marsili, a titolo risarcitorio, la complessiva somma di Euro 394.301,42.
2.1. - Quanto al gravame incidentale, la Corte territoriale ha rilevato che l'istanza della società di dichiarare la nullità del preliminare per nullità dell'oggetto è "priva di qualunque riscontro argomentativo (pur essendo stata, sul punto, la pronuncia del primo giudice regolarmente motivata)", e quindi "inammissibile per difetto di specificità, ex art. 342 cod. proc. civ.". In ordine al gravame principale, la Corte d'appello ha osservato che la domanda di risoluzione della Toscolaniera per la non commerciabilità del bene (a causa del mancato rispetto del vincolo idrogeologico) era basata su "una causa petendi radicalmente nuova rispetto alla precedente (esistenza di trascrizioni non dichiarate), che, come tale, comportava il rilievo, anche officioso, della inammissibilità della domanda - nuova - che su di essa si fondava", non avendo gli attori accettato su di essa il contraddittorio. Quanto alla primitiva domanda della convenuta, già rigettata dal Tribunale, di risoluzione per inadempimento relativamente alla presenza di trascrizioni non denunciate, la Corte di Firenze l'ha ritenuta manifestamente infondata: poiché è pacifico tra le parti, e comunque provato, "non solo che i debiti relativi a quelle trascrizioni erano, da tempo, stati estinti, ma anche che ciò era stato tempestivamente documentato alla promissaria acquirente", "la pretesa di quest'ultima di sospendere il proprio adempimento (e dunque di non eseguire il pagamento degli ingenti ratei di prezzo che venivano a scadenza) a fronte del lievissimo ritardo, puramente formale, della controparte risulta del tutto ingiustificato". La Corte d'appello ha quindi ritenuto la legittimità del recesso dei promittenti venditori, alla luce dell'ingiustificato rifiuto di adempiere della società promissaria acquirente, con conseguente diritto ad incamerare la caparra e ad ottenere il pagamento dell'indennità di occupazione.
3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la società Toscolaniera ha proposto ricorso, con atto notificato il 16 febbraio 2007, sulla base di sei motivi.
Gli intimati hanno resistito con controricorso.
In prossimità dell'udienza la ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. - Con il primo motivo la ricorrente denuncia falsa applicazione dell'art. 1385 cod. civ., stante l'incompatibilità tra il giudizio di convalida del recesso esercitato ai sensi del comma 2 dai promittenti venditori e la pronuncia giudiziale di condanna al risarcimento dei danni contemplata nel terzo comma della norma in tema di caparra confirmatoria. Avrebbe errato la Corte d'appello, dopo aver dichiarato legittimo il recesso intimato dagli appellanti con conseguente diritto degli stessi ad incamerare la caparra, a condannare, altresì, la Toscolaniera a pagare agli appellanti, a titolo risarcitorio per l'indebita occupazione, la complessiva somma di Euro 394.301,42. Infatti, poiché quanto convenuto a titolo di caparra esaurisce ogni conseguenza ricollegata all'inadempimento del contratto, l'ulteriore condanna finalizzata al ristoro dei pregiudizi conseguenti all'inadempimento sarebbe priva di giustificazione, essendo il danno contrattuale già soddisfatto con l'incameramento della caparra già ricevuta. Al contratto sciolto ex tunc in virtù del recesso potrebbero conseguire effetti restitutori (quale ad esempio la restituzione degli immobili) e non risarcitori (come invece riconosciuti dal giudice d'appello).
1.1. - Il motivo è infondato.
La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente da al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve alla funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo dalla mancata restituzione del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un distinto risarcimento (Cass., Sez. 2^, 31 maggio 1988, n. 3704). Correttamente, pertanto, la Corte d'appello ha riconosciuto il diritto dei promittenti non solo ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere il pagamento dell'indennità di occupazione, calcolandola (attesa l'efficacia retroattiva fra le parti del recesso del contraente non inadempiente: Cass., Sez. 2^, 2 settembre 1978, n. 4023) dal 30 luglio 1994, ovvero dalla data di stipulazione del preliminare e di immissione della promissaria acquirente nella detenzione dei capannoni, sino al momento della restituzione. 2. - Il secondo mezzo censura violazione dell'art. 1453 c.c., comma 2, cod. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, nella parte in cui la sentenza impugnata ha dichiarato inammissibile il mutamento della domanda diretta all'adempimento del contratto in domanda di risoluzione perché fondato su di una nuova causa petendi consistente nella non commerciabilità del bene de quo (siccome realizzato in violazione del vincolo idrogeologico). L'errore della pronuncia risiederebbe nell'avere individuato nelle violazioni edilizie denunciate la causa petendi della nuova domanda di risoluzione, piuttosto che il motivo che ha determinato il mutamento di interesse che ha spinto la società Toscolaniera ad optare per la risoluzione al posto dell'adempimento. La causa petendi della richiesta di risoluzione sarebbe invece costituita dall'inadempimento contrattuale, tempestivamente denunciato ed allegato al giudizio e consistente nella presenza di iscrizioni e trascrizioni sul bene immobile non dichiarate nel contratto ed in violazione dello stesso. La previsione dell'art. 1453 cod. civ., comma 2 - che consente di mutare la propria domanda inizialmente diretta ad ottenere l'esecuzione del contratto nella diversa istanza volta alla pronuncia giudiziale di risoluzione - rimarrebbe lettera morta ove si limitassero le ragioni di tale cambiamento ai medesimi fatti già presenti al momento in cui invece si è chiesto l'adempimento del contratto. Ad avviso della ricorrente, sarebbe ammissibile il mutamento della domanda inizialmente diretta all'adempimento del contratto in domanda di risoluzione alla luce del mutato interesse del richiedente, giustificato da motivi diversi ed ulteriori rispetto a quelli tempestivamente denunciati ed allegati in giudizio a dimostrazione dell'inadempimento, data l'irrilevanza dei motivi ai fini della declaratoria di risoluzione, fondata invece sul fatto oggettivo dell'inadempimento.
2.1. - La doglianza è priva di fondamento.
L'art. 1453 c.c., comma 2, secondo il quale, nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora uno dei contraenti non adempia la propria obbligazione, l'altro può chiedere la risoluzione anche se abbia già promosso il giudizio per ottenere l'adempimento, introduce una deroga al divieto della mutatio libelli nel corso del procedimento. Tale facoltà è, tuttavia, esercitabile solo quando la domanda di risoluzione resti nell'ambito degli stessi fatti posti a base dell'inadempimento, mentre, ove siano prospettati fatti nuovi idonei a configurare una diversa causa petendi, il mutamento deve ritenersi inammissibile anche nel regime processuale applicabile prima della riforma introdotta con la L. 26 novembre 1990, n. 353, salva l'accettazione del contraddittorio della controparte sulla diversa domanda (Cass., Sez. 2, 18 gennaio 2003, n. 1003; Cass., Sez. 2, 6 aprile 2009, n. 8234).
Correttamente, pertanto, la Corte d'appello ha dichiarato l'inammissibilità della domanda di risoluzione formulata dalla società Toscolaniera all'udienza del 23 dicembre 1997, in quanto fondata su una causa petendi (non commerciabilità del bene siccome realizzato in violazione del vincolo idrogeologico) radicalmente nuova rispetto alla precedente (esistenza di trascrizioni non dichiarate), e avendo la controparte, nel procedimento già pendente alla data del 30 aprile 1995, sollevato la pregiudiziale contestazione della facoltà dell'avversario di introdurre la domanda nuova, svolgendo difese nel merito soltanto in via subordinata. 3. - Il terzo mezzo censura insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, in merito al ragionamento posto dal giudice di appello a fondamento della pronuncia di rigetto della domanda di risoluzione. Il vizio della sentenza risiederebbe nell'aver posto a giustificazione del rigetto il solo fatto della estinzione dei debiti relativi alle trascrizioni (atto di pignoramento immobiliare trascritto in favore della Banca Toscana, ipoteca giudiziale iscritta in favore dell'IMI e ulteriori ipoteche sempre giudiziali), senza in alcun modo esplicitare le ragioni di fatto e di diritto conducenti ad una tale decisione. La mancanza di vincoli pregiudizievoli corrispondeva ad un preciso interesse della promissaria, giacché il preliminare prevedeva la libertà degli immobili da ipoteche e trascrizioni.
Con il quarto motivo si lamenta insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, in merito al percorso logico- giuridico utilizzato dal giudice per dichiarare ingiustificato il potere di autotutela esercitato ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. dall'appellato.
3.1. - I due motivi - i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente - sono infondati.
In tema di preliminare di compravendita ad effetti anticipati, la sospensione totale o parziale, da parte del promissario acquirente, del pagamento dei ratei di prezzo che vengano a scadenza prima della data fissata per la stipula del definitivo, può essere legittima anche nell'ipotesi di inesatto adempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Ne consegue che correttamente la Corte d'appello ha escluso che detta sospensione fosse giustificata per la semplice presenza di una trascrizione (di un atto di pignoramento) e di iscrizioni (di ipoteche) sul bene oggetto del contratto non denunciate nel preliminare, avendo accertato - in fattispecie nella quale il promissario acquirente aveva continuato a godere dell'immobile promesso in vendita, già consegnato al momento della stipulazione del preliminare - che i debiti relativi alla trascrizione e alle iscrizioni erano, ormai da tempo, estinti, così da escludere il pericolo di evizione, e che di detta estinzione, in pendenza della pratica di cancellazione, il promissario era stato reso edotto attraverso l'invio di idonea documentazione.
4. - Il quinto mezzo lamenta (in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5,) l'insufficiente motivazione della sentenza su di un punto controverso e decisivo, consistente nella carenza della motivazione in ordine alle ragioni addotte a fondamento della dichiarazione di inammissibilità della domanda formulata nell'appello incidentale . Alla luce del potere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità (sussistente non solo ove sia stata proposta azione di esatto adempimento, ma anche dinanzi ad una domanda di risoluzione del contratto) , sarebbe irrilevante l'eventuale vizio di mancanza di specificità del motivo di gravame.
4.1. - La doglianza è infondata.
Il principio della rilevabilità d'ufficio della nullità del contratto (art. 1421 cod. civ.) va coordinato con le regole fondamentali del processo, tra le quali quella della preclusione derivante da giudicato interno; ne consegue che il detto principio non può trovare applicazione, in appello, nei casi in cui il giudice di primo grado si sia già pronunciato sulla eccezione - sollevata dal convenuto nel giudizio vertente sulla legittimità del recesso dell'attore e della ritenzione, da parte di lui, della caparra confirmatoria - di nullità dell'atto negoziale, e la relativa statuizione, di esclusione della eccepita nullità, non sia stata impugnata con specifico motivo gravame (cfr. Cass., Sez. 1, 13 settembre 2002, n. 13438).
5.- Il sesto motivo censura (in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5) che la sentenza impugnata abbia omesso di motivare, ovvero abbia insufficientemente motivato, sul punto relativo alla "legittimità di una domanda di recesso della Toscolaniera posto che la medesima, ancorché non formalmente proposta, deve ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronuncia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra".
5.1. - Il mezzo non è fondato, perché le ragioni del rigetto della domanda di recesso della società promissaria acquirente e di condanna dei promittenti alla restituzione del doppio della caparra sono chiaramente desumibili dal complesso della motivazione adottata, avendo la Corte di merito accertato proprio l'inadempienza della promissaria acquirente e, su questa base, dichiarato legittimi il recesso dei promittenti e la ritenzione, da parte loro, della caparra confirmatoria.
6. - Il ricorso è rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 9.200,00, di cui Euro 9.000,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 25 maggio 2012. Depositato in Cancelleria il 8 giugno 2012
 
 

Documento pubblicato su ForoEuropeo - il portale del giurista - www.foroeuropeo.it

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