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15.3 L’alloggio di servizio

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3. L’alloggio di servizio - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO QUINDICESIMO - IL SERVIZIO DI PORTIERATO a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

3. L’alloggio di servizio

Il portiere e i suoi familiari conviventi hanno diritto all’alloggio gratuito, il cui godimento rappresenta parte della normale retribuzione ed è collegato al contratto di lavoro. Secondo il dettato dell’art. 16 del CCNL l’appartamento di servizio deve essere di due o tre ambienti (se all’atto dell’assunzione la famiglia del custode sia composta di quattro persone conviventi), mentre la sua destinazione ad eventuali altre attività lavorative estranee al servizio in parola, sia da parte del portiere che dei familiari conviventi, sarà possibile solo a condizione che non si tratti di attività artigianali o comportanti afflusso di pubblico o che, in ogni caso, arrechino disturbo ai condomini.

Ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c. la portineria e l’alloggio del portiere sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo.

È opinione prevalente che la presunzione di comproprietà stabilita dal citato art. 1117 sussista quando, per le obiettive caratteristiche strutturali, l’immobile sia destinato al servizio o al godimento collettivo del condominio. Mentre, se i locali nei quali si svolgono i servizi comuni appartengono ad un singolo condomino, essendo comune il servizio e le relative installazioni, si può ritenere che su di essi gravi una servitù a vantaggio degli altri condomini.

Nel caso di licenziamento del portiere, ove il condominio rientri in possesso dell’appartamento da questi usufruito nulla vieta che i predetti vani siano dati in locazione per un uso differente. A ciò, tuttavia, non può procedere autonomamente l’amministratore, il quale può agire solo sulla base di una precisa deliberazione dell’assemblea.

Poiché il licenziamento del portiere non corrisponde alla soppressione del servizio, cui conseguirebbe la cessazione di fatto della naturale destinazione dell’appartamento ad alloggio dello stesso, si può ritenere che il mutamento di destinazione d’uso dei locali utilizzati per la portineria rientri integralmente nella fattispecie disciplinata dall’art. 1117-ter, con la conseguenza che la delibera sarà valida se approvata con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio pari ai quattro quinti dei valori millesimali.

È assai comune l’ipotesi in cui, in conseguenza dell’eliminazione del servizio di portierato vero e proprio il condominio conceda in godimento l’ex alloggio del portiere ad un pulitore.

In questo caso è necessario distinguere tra due differenti situazioni a seconda che:

1) l’uso dell’appartamento può costituire il parziale corrispettivo del servizio reso al condominio-locatore. In tal caso, cessato il rapporto di lavoro verrà meno, automaticamente, anche l’utilizzo dell’immobile con la conseguenza che il pulitore diverrà occupante sine titulo, potendo essere allontanato dall’ appartamento senza poter usufruire delle proroghe e delle facilitazioni collegate ai tipici rapporti di locazione;

2) i condomini potrebbero sottoscrivere due contratti del tutto autonomi: uno di lavoro ed uno di locazione. In detta ipotesi il contratto di affitto rivestirà i caratteri della tipica locazione ad uso abitativo e, come tale, sarà soggetto alla legge n. 392/1978 come modificata dalla legge n. 431/1998.

Dopo la soppressione del servizio e in assenza di precise determinazioni dell’assemblea, l’amministratore ha il diritto di detenere le chiavi dell’alloggio al fine di assicurarne l’uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità (Cass. 5076/1983).

Da ultimo, secondo la giurisprudenza “ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c. c. all'amministratore del condominio spetta per legge la disciplina della gestione ed uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi e così dell’esercizio del servizio comune di portierato ed il potere di risolvere il rapporto di lavoro fra il portiere ed il condominio. Di conseguenza l'amministratore può, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire per il rilascio dell'alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato (cui l'alloggio stesso era stato concesso ad integrazione della retribuzione), dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorio assunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero di detto alloggio essenziale per l'ulteriore espletamento dello stesso servizio” (Cass. 4780/1985).

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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

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     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

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    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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