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15.2 Le mansioni

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2. Le mansioni - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO QUINDICESIMO - IL SERVIZIO DI PORTIERATO a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

2. Le mansioni

L’art. 17 disciplina le mansioni differenti che il portiere deve svolgere quotidianamente all’interno dello stabile a seconda che il medesimo goda o meno dell’alloggio.

Sinteticamente si parla di: vigilanza e custodia dello stabile, distribuzione della corrispondenza ordinaria, sostituzione delle lampadine elettriche ed effettuazione di piccole e generiche riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualificazione, sorveglianza degli impianti comuni (ascensore, montacarichi, citofono), altre prestazioni inerenti allo stabile secondo le consuetudini locali, pulizia delle parti comuni e degli spazi a verde, nonché loro innaffiamento.

La vigilanza (da intendersi quale attenta sorveglianza dello stabile, attivamente perseguita durante l’orario lavorativo) si svolge mediante la presenza continua del portiere nelle vicinanze dell’ingresso dello stabile condominiale, in modo da poter garantire un attento controllo sulle persone che entrano ed escono dall’edificio.

La custodia, invece, richiede maggiori obblighi da parte del portiere, sostanziandosi nel generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile, tale da comportare eventuali sue attivazioni anche oltre l’orario lavorativo.

Ulteriori mansioni extra dovranno essere retribuite con un’indennità a parte.

Tra queste, a titolo esemplificativo, si ricordano: la conduzione della caldaia di riscaldamento a carbone, oppure dell’impianto centrale di riscaldamento a gasolio od a gas, o ancora di quello di distribuzione dell’acqua calda solo se sia in possesso del relativo certificato di abilitazione; interventi, in casi di emergenza, sull’impianto di ascensore ai fini di sbloccare la cabina, portarla al piano ed aprire la porta solo se abbia seguito un regolare corso di formazione a spese del condominio. Tale incarico, in ogni caso, può essere atteso solo dal portiere che usufruisca dell’alloggio di servizio negli orari previsti dallo stesso art. 17.

Per quanto concerne, poi, il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria (da intendersi tale quella per il cui ritiro è necessaria la firma del ricevente) il portiere lo potrà fare solo su delega del condomino o dell’inquilino.

In questo caso il lavoratore dovrà annotare, su un apposito registro fornitogli dalla proprietà, arrivi e consegne ai destinatari, previa sottoscrizione per ricevuta. Per tale servizio accessorio è dovuta al lavoratore un’indennità economica, il cui ammontare è riferito ad ogni unità immobiliare compresa nell’edificio ed indipendentemente dal volume della corrispondenza ritirata.

Non rientrano nella nozione di unità immobiliare le cantine, le autorimesse, i depositi, i negozi, i magazzini ed i laboratori, a meno che anche per queste entità il servizio di portineria sia reso.

Per la posta straordinaria in contrassegno il lavoratore non è tenuto ad anticipare alcuna somma per conto del destinatario e, di conseguenza, non ritira la corrispondenza, tranne nel caso in cui il destinatario non gli abbia assegnato un fondo spese a ciò destinato.

Il lavoratore non è tenuto a fornire gratuitamente altre prestazioni oltre a quelle affidategli dal contratto collettivo.

I lavoratori addetti esclusivamente alla pulizia dell’androne, delle scale e degli ascensori, con esclusione del servizio di vigilanza e custodia, potranno anche provvedere, nell’ambito dell’orario di lavoro concordato, alla distribuzione della posta ordinaria e straordinaria.

Gli addetti alla videosorveglianza con mezzi telematici, ai quali è riconosciuto il diritto di assentarsi dalla postazione per imprescindibili necessità e per il tempo strettamente necessario, devono segnalare tempestivamente all’amministratore tutte le anomalie che dovessero riscontrare in merito alla sicurezza dello stabile e/o dei suoi occupanti.

Stesso onere incombe sui lavoratori addetti alla vigilanza esercitata in modo non discontinuo nell’ambito di stabili a prevalente utilizzo commerciale o di immobili e/o complessi residenziali.

Al fine di consentire la massima continuità della videosorveglianza gli addetti possono essere muniti di comandi a distanza.

Il servizio deve essere prestato con scrupolo ed accuratezza; il regolamento condominiale deve essere osservato anche dai lavoratori del condominio inquadrati nell’ambito delle categorie indicate nell’art. 15 del contratto collettivo i quali, tra l’altro, devono segnalare all’amministratore eventuali infrazioni da parte degli abitanti dell’edificio.

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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

    Viene illustrato con aspetti pratici un metodo (Metodo O.A.S.I. – Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare e le sue mappe sinottiche) progettato per superare le logiche delle contrapposizioni grazie a una visione d’insieme che coglie tutti gli aspetti più rilevanti di un problema, tecnici e relazionali, facendo uso di strumenti che hanno come scopo quello di aiutare le persone a comprendere che cosa è veramente importante per gestire il loro problema e raggiungere una soluzione attraverso la strategia più efficace.

    OBIETTIVI

    Conoscere e saper usare lo strumento della negoziazione assistita, nei suoi aspetti procedurali e normativi;

    Conoscere e saper usare il Metodo O.A.S.I. e le sue mappe sinottiche per negoziare efficacemente.

     

  • DURATA

     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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