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15.1 In generale

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1. In generale - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO QUINDICESIMO - IL SERVIZIO DI PORTIERATO a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

1. In generale

La custodia degli stabili è tradizionalmente assicurata dalla presenza del portiere, il quale svolge, unitamente alla pulizia delle parti comuni, una serie di mansioni che vanno dalla vigilanza alla custodia, alla distribuzione della corrispondenza, al ritiro dei pacchi, all’effettuazione della piccola manutenzione, e così via.

Anche se spesso si è propensi nel ritenere che il portiere sia superfluo, tanto da poter essere eliminato e/o sostituito con altre figure ad esso assimilabili, quali il pulitore, una ditta specializzata nelle pulizie e quant’altro, è tuttavia certo che queste non potranno mai svolgere mansioni equiparabili a quelle effettuate dal custode.

Il CCNL, in vigore dal 1° gennaio 2013 e rinnovato tacitamente, all’art. 15 ha classificato i lavoratori che prestano il servizio presso il condominio in tre categorie, alle quali se ne aggiunge una quarta (identificata come categoria «C»), costituita da lavoratori di livello impiegatizio con funzioni amministrative.

La categoria «A» distingue tra portieri che prestano la loro opera per la vigilanza, la custodia, la pulizia e le mansioni accessorie degli stabili adibiti ad uso abitativo (e che possono godere o meno dell’alloggio a seconda del tipo di contratto stipulato); portieri addetti a complessi immobiliari, per la sorveglianza e la pulizia di locali condominiali destinati al parcheggio delle autovetture dei condomini; portieri, con o senza alloggio, responsabili della vigilanza mediante mezzi telematici (sistemi di videosorveglianza, sistemi elettronici di controllo a distanza, ecc.) di particolare complessità ed ampiezza, intendendosi per tali quelli dotati di almeno 6 schermi video nonché, infine, portieri, sempre con o senza alloggio, ai quali, dietro specifico incarico conferito per iscritto, può essere affidato il compito aggiuntivo e continuativo di coordinare gli altri lavoratori del complesso immobiliare.

Nell’ambito della categoria «B», poi, sono stati tra gli altri previsti due tipi di lavoratori che prestano la loro opera per la pulizia e/o conduzione dei campi da tennis e/o piscine e/o spazi a verde e/o spazi destinati ad attività sportive e ricreative in genere, con relativi impianti (tra i quali rientrano anche gli operai specializzati o qualificati addetti alla manutenzione degli immobili e dei relativi impianti ed apparecchiature), ovvero che si occupano esclusivamente della pulizia dell’androne, delle scale e degli accessori.

Nella categoria «D» troviamo indicati i lavoratori addetti all’attività di vigilanza esercitata in modo non discontinuo, anche sussidiari del portiere titolare ed operanti contestualmente con esso o negli orari parzialmente non coperti dal servizio di portineria. Questi sono previsti solo a beneficio di stabili a prevalente utilizzo commerciale, di complessi residenziali o di immobili di notevoli dimensioni.

Nuove figure sono gli assistenti condominiali che, su incarico dei condomini, possono svolgere mansioni relative alla vita familiare degli stessi o di una parte di essi che ne sopportano integralmente la spesa.

Secondo l’art. 18, il portiere, nonché il lavoratore addetto alla vigilanza, può essere assegnato, eccezionalmente, a due o più stabili appartenenti ad uno o più proprietari e/o condomìni, purché aventi un unico ingresso funzionante o più ingressi sorvegliabili da un solo posto di custodia. In tal caso il lavoratore è equiparato, quanto al trattamento economico, al portiere di un unico stabile ed il rapporto di lavoro ha luogo con il consorzio dei proprietari e/o condomini interessati o con altro soggetto analogo.

Il trattamento normativo ed economico varia, invece, con l’aumento di una percentuale, se il portiere presti servizio in uno stabile con più ingressi non comunicanti tra loro e non sorvegliabili da un unico posto. Il tutto a condizione che lo stabile faccia capo ad un’unica proprietà o ad un unico condominio e vi sia un numero massimo di 6 ingressi.

La figura del sostituto del portiere titolare (art. 23) è operativo per tutti o parte dei periodi di assenza di quest’ultimo dal servizio. Il sostituto può essere il convivente del portiere titolare ed ha diritto al trattamento economico previsto dal contratto collettivo mentre, se non sia convivente, gli spetteranno tutte le ulteriori indennità così come indicate nel contratto collettivo.

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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

    Viene illustrato con aspetti pratici un metodo (Metodo O.A.S.I. – Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare e le sue mappe sinottiche) progettato per superare le logiche delle contrapposizioni grazie a una visione d’insieme che coglie tutti gli aspetti più rilevanti di un problema, tecnici e relazionali, facendo uso di strumenti che hanno come scopo quello di aiutare le persone a comprendere che cosa è veramente importante per gestire il loro problema e raggiungere una soluzione attraverso la strategia più efficace.

    OBIETTIVI

    Conoscere e saper usare lo strumento della negoziazione assistita, nei suoi aspetti procedurali e normativi;

    Conoscere e saper usare il Metodo O.A.S.I. e le sue mappe sinottiche per negoziare efficacemente.

     

  • DURATA

     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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