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8.6 Le obbligazioni di pagamento degli oneri condominiali in caso di fallimento del condomino

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6. Le obbligazioni di pagamento degli oneri condominiali in caso di fallimento del condomino - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO OTTAVO - LE SPESE E LE TABELLE MILLESIMALI a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

6. Le obbligazioni di pagamento degli oneri condominiali in caso di fallimento del condomino

Rif: R.D. n. 267/1942; art. 30 L. 220/2012

Si prospettano due ipotesi:

• I crediti condominiali sono maturati prima del fallimento

Nessuna delle previsioni normative volte a conferire una particolare preferenza a specifiche categorie di crediti si applica ai crediti vantati dal condominio verso il proprietario fallito.

I crediti per contributi condominiali maturati ante fallimento non sono dunque assistiti da alcun privilegio e sono riconosciuti come crediti chirografari.

In nome del principio fondamentale della parità dei creditori, pertanto, l’amministratore dovrà presentare domanda di ammissione al passivo in conseguenza della quale verrà accertata la fondatezza del credito vantato.

• I crediti condominiali sono maturati dopo il fallimento

La fattispecie è stata per la prima volta disciplinata dall’art. 30 della legge n. 220/2012, il quale testualmente dispone che "i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali”.

In sostanza, le spese condominiali maturate dopo il fallimento vengono pagate prima di ogni altro debito della procedura.

Va, infine, segnalato che se al condomino fallito manchino, ovvero vengano a mancare (nel corso della procedura) i mezzi di sussistenza, il giudice delegato, sentito il curatore ed il comitato dei creditori, può concedere un sussidio a titolo di alimenti a lui ed alla famiglia (art. 47 legge fall.).

La norma, inoltre, attribuisce al fallito il diritto soggettivo di abitare, con la famiglia, la casa di sua proprietà sino alla liquidazione dell'attivo. Quando ciò si verifichi, sorge il problema del rapporto fra condominio, persona fallita e fallimento. Sul punto non vi sono certezze.

Si contendono il campo due opposti convincimenti.

Da un lato, vi è chi sostiene che al pagamento degli oneri condominiali sia tenuto il fallito che occupi l'immobile, dovendo all'uopo mettere a disposizione del condominio il sussidio concesso eventualmente dal fallimento.

Tale posizione si basa sulla considerazione che il sussidio attiene alla sopravvivenza della persona e quindi al vitto ma, altresì, all’alloggio.

Dall'altro lato, vi sono coloro i quali sostengono l'inespropriabilità assoluta dell'assegno alimentare ex articolo 47, I comma, Legge Fallimentare, stante il disposto dell'articolo 545 codice procedura civile (crediti impignorabili) e dell'articolo 46 Legge Fallimentare (beni non compresi nel fallimento).

In definitiva, la scelta meno rischiosa per l'amministratore è sempre quella di chiedere al curatore fallimentare il pagamento in prededuzione degli oneri condominiali successivi alla data del fallimento, lasciando a lui l’incombente di rivalersi eventualmente sul fallito che sia stato beneficiato ex articolo 47 L.F.

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    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

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    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

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    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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