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8.2 La disciplina applicabile

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2 La disciplina applicabile - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO OTTAVO - LE SPESE E LE TABELLE MILLESIMALI a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

2. La disciplina applicabile

Rif: art. 1123 c.c. e ss.

Le spese di carattere comune sono disciplinate sia dall’art. 1123 c.c., che detta i principi generali, sia da una serie di norme successive, che regolamentano specifiche fattispecie.

In virtù dell’articolo 1123, rimasto immutato rispetto al passato, tre sono i principi informatori della ripartizione delle spese in generale:

• criterio di riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà;

• criterio di riparto in proporzione all’uso;

• criterio di riparto in base alla destinazione esclusiva.

Del primo criterio si è già accennato nel paragrafo che precede e basti qui solo evidenziare che la norma è caratterizzata, nel suo complesso, dalla derogabilità non essendo ricompresa nell’ambito di quelle disposizioni espressamente dichiarate non eludibili dall’art. 1138, co. 4, c.c.

Il principio è rafforzato dall’inciso “salva diversa convenzione” contenuto nel primo comma della norma in questione.

La derogabilità dei criteri può aversi solo se prevista nel regolamento contrattuale (allegato ai singoli atti d’acquisto delle varie unità immobiliari), mediante convenzione sottoscritta da tutti i condomini o con delibera adottata all’unanimità (Cass. 7300/2010), ovvero se si possa ricavare da comportamenti concludenti protrattisi nel tempo (Cass. 20318/2004).

In caso contrario la delibera non è annullabile ma affetta da una vera e propria nullità, sia pure relativa, e può quindi essere impugnata (e di conseguenza invalidata) dai condomini dissenzienti o astenuti senza l’osservanza dei termini e delle modalità per l’impugnazione delle delibere assembleari annullabili.

La ripartizione delle spese secondo l’uso è sancita dal comma 2 dell’art. 1123, a norma del quale, se i beni comuni servono i condomini in misura diversa, gli oneri devono essere suddivisi in ragione dell’uso che ciascuno può farne.

L’uso differenziato è quello oggettivo e potenziale che i condomini fanno di un bene comune e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli (Cass. 13160/1991).

Il terzo criterio correttivo, rispetto alla ripartizione di carattere generale delle spese, è contenuto nel comma 3 dell’articolo 1123, che ha introdotto il concetto di utilità concreta in base al quale se i condomini traggono vantaggi esclusivi da determinate situazioni di fatto condominiali (edificio costituito da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato) devono sostenere anche i relativi costi.

Per individuare l’effettiva utilità, sarà necessario analizzare lo stato di fatto del complesso condominiale, così da poter valutare se l’utilità sia stata esclusa da elementi strutturali del condominio, oppure se il minore o mancato utilizzo dipenda da scelte personali.

Si pensi al caso di un condomino proprietario di un’unità abitativa, fisicamente separata dallo stabile condominiale, e che utilizzi un ingresso separato rispetto ad esso. Sarà da chiarire (in assenza di norma regolamentare chiarificatrice) se il condomino sia tenuto a concorrere alle spese relative a quelle parti comuni di cui non fruisca né benefici in alcun modo (esempio ingresso condominiale, androne etc.).

In casi analoghi, la giurisprudenza ha escluso che il proprietario di un’unità abitativa separata dal corpo di fabbrica principale del condominio ed avente accesso autonomo sulla pubblica via fosse tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione di androne, scale e cantine, in ragione del fatto del mancato godimento delle utilità prodotte dalle parti comuni (Tribunale Milano 3825/1991).

Del pari, la Suprema Corte (Cass. 1255/1995) ha escluso che i proprietari di box compresi nel perimetro condominiale, ma separati dall’edificio principale, fossero tenuti a concorrere alle spese di manutenzione della facciata del corpo di fabbrica principale, stante la mancanza di un rapporto di pertinenzialità tra gli impianti destinati a servire il fabbricato principale ed i box stessi.

In questo contesto merita un cenno l’istituto del condominio parziale di cui ci siamo già occupati. Si ritiene, infatti, che proprio il terzo comma dell’articolo 1123 costituisca il fondamento normativo del condominio parziale, ovvero di quella fattispecie che si configura quando alcuni beni o impianti comuni sono destinati a servire solo parte del fabbricato.

Il condominio parziale è situazione che si configura per la semplificazione dei rapporti di gestione interni alla collettività condominiale (Cass. 2363/2012), laddove viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su beni o impianti, talché obbligati a contribuire alle relative spese sono solamente i condomini che ne sono contitolari e ne traggono utilità. E solo essi hanno diritto di voto nelle decisioni relative.

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        Giuseppina Fanelli - Avvocato del Foro di Roma - Dottore di ricerca 
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    Irma Conti – Avvocato del Foro di Roma
    Davide Pagani – Avvocato del Foro di Roma
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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

    Viene illustrato con aspetti pratici un metodo (Metodo O.A.S.I. – Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare e le sue mappe sinottiche) progettato per superare le logiche delle contrapposizioni grazie a una visione d’insieme che coglie tutti gli aspetti più rilevanti di un problema, tecnici e relazionali, facendo uso di strumenti che hanno come scopo quello di aiutare le persone a comprendere che cosa è veramente importante per gestire il loro problema e raggiungere una soluzione attraverso la strategia più efficace.

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    Conoscere e saper usare lo strumento della negoziazione assistita, nei suoi aspetti procedurali e normativi;

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  • DURATA

     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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