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6.1 La rappresentanza dell’amministratore nella veste di mandatario

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1. La rappresentanza dell’amministratore nella veste di mandatario - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO SESTO - RAPPRESENTANZA E RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE a cura dell’Avv. Adriana Nicoletti

1. La rappresentanza dell’amministratore nella veste di mandatario

Rif: art. 1131 c.c.

Come si è detto in precedenza la figura dell’amministratore del condominio, in seguito all’entrata in vigore della riforma del 2012, è stata definitivamente inquadrata nell’ambito dell’istituto del mandato (art. 1129, co. 15, c.c.), talchè l’attività dallo stesso svolta, nei limiti delle sue attribuzioni o dei poteri di cui è titolare (per regolamento o per volontà assembleare) è efficace e vincolante per tutti i condomini (Cass. 1640/1997), senza la necessità di ulteriori procure o autorizzazioni.

L’applicabilità della disciplina sul mandato (artt. 1387 e ss. c.c.) è integrativa rispetto all’applicazione delle norme in materia di condominio, che restano il fondamento dell’intero impianto di settore.

In questo ambito, pertanto, l’amministratore può assumere impegni e stipulare contratti. E ciò quantomeno nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, per provvedere all'ordinaria amministrazione ed alla prestazione di servizi comuni (Cass. 3159/1993).

Per contro eventuali lavori di straordinaria amministrazione debbono essere preventivamente deliberati dall’assemblea dei condomini e l’amministratore, a norma dell’art. 1135 ultimo comma c.c. può disporli solo se rivestano “carattere urgente” salvo riferirne nella prima assemblea.

Si è, inoltre, ritenuto che esorbiti dalle attribuzioni e quindi dal potere di rappresentanza dell’amministratore, in assenza di un'espressa autorizzazione dell'assemblea, la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato (Cass. 8233/2007), e la stipula di un mutuo in nome e nell'interesse del condominio (Cass. 1734/1990).

Qualora l’amministratore assuma obbligazioni o stipuli contratti eccedenti le sue attribuzioni, i relativi atti sono affetti da nullità assoluta, che può essere rilevata in qualunque momento non essendo l’azione soggetta ai termini di decadenza (Cass. 12851/1991).

L’amministratore che ha agito senza avere i poteri ovvero eccedendone i limiti, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto (art. 1398 c.c.).

Salvo beninteso che il contratto concluso senza potere ovvero eccedendone i limiti venga ratificato.

La riferibilità al condominio degli atti validamente compiuti dall'amministratore non è esclusa dalla cessazione del rapporto di rappresentanza per sostituzione dell'amministratore (Cass. 5956/1994).

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        Giuseppina Fanelli - Avvocato del Foro di Roma - Dottore di ricerca 
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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

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    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

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     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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