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4.2 Nomina

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2. Nomina - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO QUARTO - L’AMMINISTRATORE IN GENERALE a cura dell'Avv. Adriana Nicoletti

2. Nomina

La nomina dell’amministratore è obbligatoria, per legge, quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente, quattro).

Se l’assemblea (che delibera con la maggioranza prevista dall’art. 1136, co. 2, c.c.) non dovesse provvedere, uno o più condomini ovvero l’amministratore dimissionario dovranno presentare ricorso al Tribunale, chiedendo la nomina di un amministratore giudiziario (ivi, co. 1).

Naturalmente ciò non impedisce che anche in un condominio di dimensioni inferiori sia presente l’amministratore, fermo restando – fino a quando possibile – l’obbligo del rispetto del predetto quorum deliberativo.

L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione da parte dell’amministratore di una polizza individuale assicurativa per responsabilità civile per gli atti da questi compiuti nell’esercizio del proprio mandato, con massimali da adeguare nel caso di effettuazione di lavori straordinari (ivi co. 3 e 4).

La norma non è vincolante ed è finalizzata a tutelare il condominio da eventi dannosi, anche procurati a terzi, ascrivibili al comportamento colposo dell’amministratore.

Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.

Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, questa deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

La previsione normativa ha suscitato dubbi tra gli interpreti. Infatti il terzo comma, che parla di polizza per la responsabilità civile, fa pensare ad una polizza che garantisca i condomini dai danni di cui dovessero rispondere a titolo di responsabilità extracontrattuale anche ai sensi dell’articolo 2049 c. c.; mentre il quarto comma parla di polizza per la responsabilità civile professionale generale che fa pensare alla copertura per i danni che i condomini dovessero subire a cagione di inadempimento contrattuale nell’ambito del rapporto con l’amministratore.

Non è chiaro, inoltre, cosa accada se l’amministratore non provveda a presentare la polizza cui è subordinata la nomina: potrebbe invero ritenersi non perfezionata la nomina oppure che la stessa sia valida ma inefficace in attesa che si verifichi una condizione sospensiva.

Sembra corretto ritenere che l’onere economico dell’assicurazione debba far carico ai condomini e l’amm.re possa recuperarlo in sede di rendiconto ma, di certo, un accordo preventivo sul punto è da preferire.

Quanto alla durata, l’art. 1129, co. 10 c.c. dispone che “l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

Il problema che si è posto concerne il fatto se il termine indicato dal legislatore si debba intendere come incarico biennale automatico oppure se alla scadenza del primo anno sia necessaria una nuova assemblea per la riconferma.

Il meccanismo del rinnovo si configura come una prosecuzione tacita del mandato per un ulteriore anno alle stesse condizioni, talchè è presumibile che non sia necessaria una nuova delibera che confermi l’amministratore già operativo.

In considerazione del fatto dei dubbi insorti sarebbe utile e corretto che l’amministratore, alla scadenza dell’anno successivo all’incarico, verbalizzi in assemblea che lo stesso prosegue nella gestione alle stesse condizioni già in atto.

I dati concernenti l’amministratore (dati anagrafici e professionali; codice fiscale; eventuale sede legale della società deputata ad amministrare il condominio; locali dove sono tenuti tutti i registri condominiali) devono essere comunicati al condominio al momento dell’accettazione dell’incarico e ad ogni suo rinnovo, mentre sul luogo condominiale di maggiore visibilità, anche accessibile ai terzi, deve essere affissa l’indicazione dei dati identificativi del rappresentante dell’ente, ivi compresi quelli concernenti la persona che in mancanza dell’amministratore svolge funzioni analoghe (ivi, co. 5 e 6).

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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

    Viene illustrato con aspetti pratici un metodo (Metodo O.A.S.I. – Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare e le sue mappe sinottiche) progettato per superare le logiche delle contrapposizioni grazie a una visione d’insieme che coglie tutti gli aspetti più rilevanti di un problema, tecnici e relazionali, facendo uso di strumenti che hanno come scopo quello di aiutare le persone a comprendere che cosa è veramente importante per gestire il loro problema e raggiungere una soluzione attraverso la strategia più efficace.

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    Conoscere e saper usare lo strumento della negoziazione assistita, nei suoi aspetti procedurali e normativi;

    Conoscere e saper usare il Metodo O.A.S.I. e le sue mappe sinottiche per negoziare efficacemente.

     

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     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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