foroeuropeo.it

3.03 L’uso delle parti comuni

Print Friendly, PDF & Email

3. L’uso delle parti comuni - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO TERZO - LA DISCIPLINA DELLE PARTI COMUNI a cura dell'Avv. Adriana Nicoletti

CONDOMINIO

PARTI COMUNI

3. L’uso delle parti comuni

Rif: art. 1102 c.c.

Non si può trattare compiutamente il tema dei beni comuni senza richiamare l’art. 1102 c.c. (norma relativa alla comunione, pacificamente applicabile anche al condominio degli edifici, in virtù dell’espresso richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), che consente ad ogni condomino di servirsi della cosa comune purché non ne sia alterata la destinazione e non sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La nozione di pari uso non va intesa nel senso di uso identico o contemporaneo, perché l’identità nello spazio e nel tempo potrebbe portare un ingiustificato divieto per ogni condomino di fare un uso particolare o un uso a proprio esclusivo vantaggio (giur. costante).

L’impiego della cosa comune può aver luogo non solo secondo la destinazione usuale della cosa stessa, ma anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri condomini, purché tale utilizzazione rientri fra le normali destinazioni del bene e non alteri il rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti, attuali e potenziali di tutti i condomini.

La destinazione è quella che risulta dal titolo o dall’uso costante della cosa e non sussiste ove la cosa sia usata in modo differente dalla sua finalità, se questa non resta impedita.

Limiti ulteriori e più severi all’uso individuale del bene comune possono essere fissati sia dal regolamento condominiale, sia dall’assemblea con delibera approvata con maggioranza semplice. Tuttavia, se dalla modifica di una clausola d’uso consegua un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sul bene comune, così come configurati nel regolamento, la delibera dovrà essere approvata da tutti i condomini (Cass. Sez. Un. 943/1999, n. 943, cui si è uniformata tutta la giurisprudenza successiva).

Fermi restando i limiti imposti dall’art. 1102, l’uso del bene comune non deve pregiudicare la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato, né arrecare danno alle singole proprietà esclusive.

Tale diritto si estende anche ai conduttori (Cass. 4195/1984) ai quali è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, con esclusione di quelle che siano state espressamente vietate nel contratto, ovvero che siano in netto contrasto con i diritti del locatore o di terzi.

Ne consegue che se il conduttore, da un lato, può utilizzare le parti comuni dell’edificio ove è situato l’immobile locatogli, per altro verso deve esercitare il suo diritto entro determinati limiti che, quanto a contenuto e modalità, non possono superare quelli riservati al proprietario (Cass. 3874/1997). Ad esempio il conduttore – al pari del locatore – potrà apporre sul muro perimetrale un’insegna luminosa, poiché tale intervento è funzionale al miglior godimento dell’oggetto primario della locazione (Cass. 1046/1998).

Per effetto di tale equiparazione di posizioni il condominio può sempre agire nei confronti del conduttore che abbia violato sia la disciplina codicistica, sia le norme regolamentari che fissino divieti o restrizioni all’utilizzo dei beni comuni, spettando all’ente stesso l’onere di provare che la clausola limitativa è operativa o, in altri termini, che è opponibile al condomino locatore (giurisprudenza costante).

Nell’esercizio del diritto sancito dall’art. 1102 il condomino può, a proprie spese, anche modificare le parti comuni se ciò si renda necessario per il loro miglior godimento. Si deve trattare di «modificazioni» non di rilevante entità e tali da non rendere la cosa comune un quid novi che porterebbe ad una sua trasformazione o alterazione (Cass. 2500/2013).

L’assemblea può disciplinare l’uso dei beni comuni limitandone il godimento da parte dei condomini a condizione che ciò abbia come unico fine la realizzazione di un interesse comune. La relativa delibera, pertanto, non incorre nell’ipotesi di nullità assoluta a meno che il godimento diretto del bene, anche da parte di un solo condomino, sia del tutto escluso.

Caso classico di tale situazione si verifica quando i beni, per dimensioni e struttura, non possono essere utilizzati contemporaneamente da tutti i partecipanti al condominio e si debba ricorrere all’«uso turnario»: unico strumento che consente a tutti di godere, con modalità concordate, del bene comune (ipotesi di adozione della c.d. turnazione relativa ad una proprietà comune per l’utilizzo di posti macchina sistemati in autorimesse o anche in cortili comuni: Cass. 12873/2005).

Per l’uso indiretto della cosa comune, ad esempio attraverso la locazione, occorre il parere favorevole della maggioranza dei condomini, incidendo lo stesso sul diritto reale che ogni condomino vanta sull’intero bene indiviso.

Detto uso può anche essere disposto dall’autorità giudiziaria quando l’uso promiscuo non sia possibile o ragionevole, sempreché il bene comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. Proprio l’indivisibilità costituisce, infatti, il presupposto per l’insorgenza del potere assembleare per decidere sull’uso indiretto del bene comune.

Accedi

CODICI ANNOTATI

Un rivoluzionario sistema esperto seleziona le massime della Corte di Cassazione archiviate in Foroeuropeo e le collega all'articolo di riferimento creando un codice annotato e aggiornato con decine di massime. Possono essere attivati filtri di ricerca tra le massime.


puntorCODICE CIVILE

puntovCODICE PROCEDURA CIVILE

puntorCODICE CRISI D'IMPRESA e INSOLVENZA

puntovCODICE DEL CONDOMINIO

sciola bbbbbb - CORSO ESAME ORALE ABILITAZIONE AVVOCATO

  • ESAME ORALE

    ESAME ORALE

    A.PERCORSI DIDATTICI, SVILUPPATI PER OGNI MATERIA, CONTENENTI: videolezioni, diapositive, sommari e schede per appunti, domande e risposte annotate con i riferimenti normativi, link di collegamento alla banca dati di foroeuropeo.it.

    B.QUADERNI con i testi da visualizzare e stampare.

    Un sistema rivoluzionario per la preparazione, rapida e completa, agli esami orali di abilitazione di avvocato.

    D.L. 31/2021 CONVERTITO CON MODIFICAZIONI

    7. La seconda prova orale è pubblica e deve durare non meno di quarantacinque e non più di sessanta minuti per ciascun candidato. Essa si svolge a non meno di 30 giorni di distanza dalla prima e consiste:

    a) nella discussione di brevi questioni relative a cinque materie scelte preventivamente dal candidato, di cui:

      -una tra diritto civile e diritto penale, purché diversa dalla materia già scelta per la prima prova orale;

      -una tra diritto processuale civile e diritto processuale penale;

      -tre fra le seguenti: diritto civile, diritto penale, diritto costituzionale, diritto amministrativo, diritto tributario, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto dell'Unione europea, diritto internazionale privato, diritto ecclesiastico.

    b) nella dimostrazione di conoscenza dell'ordinamento forense e dei diritti e doveri dell'avvocato.

     

  • CORSO ONLINE DIRITTO PROCESSUALE CIVILE

    CORSO ONLINE DIRITTO PROCESSUALE CIVILE

    copertina manuali

    12 PERCORSI DIDATTICI CONTENENTI: videolezioni, diapositive, sommari e schede per appunti, domande e risposte annotate con i riferimenti normativi, link di collegamento alla banca dati "Codici civili annotati con le massime della Cassazione" di foroeuropeo.it – Quaderni con i testi da visualizzare e stampare 

    Contenuto:
    14 percorsi didattici

    -con 55 videolezioni con diapositive
    -con sommari e schede (quaderno pdf  per appunti da stampare)
    -con domande e risposte annotate con i riferimenti normativi
    -con link di collegamento alla banca dati "Codici civili annotati con le massime della Cassazione" 
    Quaderno con testi e domande e risposte

     Hanno collaborato:
        Centro Studi Foroeuropeo
        Domenico Condello - Avvocato del Foro di Roma
        Riccardo Redivo - Magistrato - Già presidente di sezione della Corte di appello di Roma
        Giuseppina Fanelli - Avvocato del Foro di Roma - Dottore di ricerca 
        Alessio Bonafine - Avvocato del Foro di Roma - Dottore di Ricerca
        Paola Lecci - Avvocato del Foro di Lecce  - Ricercatrice

    Altre informazioni: 

    INDICE: LE VIDEOLEZIONI DEI PERCORSI FORMATIVI:

    Read more

  • CORSO ONLINE DIRITTO PROCESSUALE PENALE

    CORSO ONLINE DIRITTO PROCESSUALE PENALE

    percorsi didattici con: videolezioni con diapositive inserite in 15 percorsi formativi. Quaderno pdf da visualizzare e stampare con sommari e schede per appunti. Quaderno con domande e risposte annotate con i riferimenti normativi e con link di collegamento alla banca dati  di foroeuropeo.it 

    Contenuto:
    12 percorsi didattici

    -con 40 videolezioni con diapositive
    -con sommari e schede (quaderno pdf  per appunti da stampare)
    -con domande e risposte annotate con i riferimenti normativi
    -con link di collegamento alla banca dati foroeuropeo.it 

    Quaderno pdf con sommari e schede per appunti e con domande e risposte.

    Hanno collaborato:

    Centro studi foroeuropeo
    Domenico Condello – Avvocato del Foro di Roma
    Irma Conti – Avvocato del Foro di Roma
    Davide Pagani – Avvocato del Foro di Roma
    Fabio Stancati – Avvocato del Foro di Roma

    Altre informazioni:

    Read more

  • CORSO ONLINE DIRITTO AMMINISTRATIVO

    CORSO ONLINE DIRITTO AMMINISTRATIVO

    50 videolezioni con diapositive inserite in 15 percorsi formativi. Quaderno pdf da visualizzare e stampare con sommari e schede per appunti. Quaderno con domande e risposte annotate con i riferimenti normativi e con link di collegamento alla banca dati "Codici civili annotati con le massime della Cassazione" di foroeuropeo.it 

  • ORDINAMENTO FORENSE E DIRITTI E DOVERI DELL'AVVOCATO

    ORDINAMENTO FORENSE E DIRITTI E DOVERI DELL'AVVOCATO

    12 percorsi didattici con videolezioni, diapositive, sommari e schede per appunti, domande e risposte annotate con i riferimenti normativi, link di collegamento alla banca dati di foroeuropeo.it – Quaderni con i testi da visualizzare e stampare.
    In preparazione - Pubblicazione prevista per il 20 Maggio 2021

  • Costo

    Costo

    Costo

LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

  • NEGOZIARE CON METODO

    Corso di formazione 

    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

    Viene illustrato con aspetti pratici un metodo (Metodo O.A.S.I. – Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare e le sue mappe sinottiche) progettato per superare le logiche delle contrapposizioni grazie a una visione d’insieme che coglie tutti gli aspetti più rilevanti di un problema, tecnici e relazionali, facendo uso di strumenti che hanno come scopo quello di aiutare le persone a comprendere che cosa è veramente importante per gestire il loro problema e raggiungere una soluzione attraverso la strategia più efficace.

    OBIETTIVI

    Conoscere e saper usare lo strumento della negoziazione assistita, nei suoi aspetti procedurali e normativi;

    Conoscere e saper usare il Metodo O.A.S.I. e le sue mappe sinottiche per negoziare efficacemente.

     

  • DURATA

     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

Menu Offcanvas Mobile