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1.2 Condominio minimo, supercondominio e condominio parziale

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2. Condominio minimo, supercondominio e condominio parziale - MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - CAPITOLO PRIMO - IL CONDOMINIO IN GENERALE a cura dell'Avv. Adriana Nicoletti

CONDOMINIO

SUPERCONDOMINIO

2. Condominio minimo, supercondominio e condominio parziale

Rif.: art. 1117 - bis. c.c.

E’ definito condominio minimo quello composto da due soli partecipanti. La giurisprudenza si è espressa in maniera oscillante circa l’applicabilità alla predetta fattispecie delle singole norme dettate in materia di condominio (in particolare quelle attinenti l’assemblea) piuttosto che di quelle che disciplinano la comunione.

Poiché nel condominio di due soli condomini non può formarsi una maggioranza (almeno per teste), in passato si ritenevano generalmente applicabili gli articoli 1105 e 1106 c.c. che disciplinano l’amministrazione della comunione, escludendo il ricorso all’art. 1136 c.c. che regola l’assemblea condominiale (Cass. 5914/93).

Le Sezioni Unite, tuttavia, hanno sancito l’applicabilità al condominio minimo dell’intera disciplina condominiale (Cass. S.U. 2046/2006).

Cosa è cambiato: E’ stata espressamente sancita l’applicabilità della disciplina del condominio in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici siano dotati di parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c..

La giurisprudenza ha chiarito che per super condominio deve intendersi la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di taluni beni, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. 19799/2014).

A tal fine è sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art.1117 c.c. (Cass. 23851/2010).

La giurisprudenza non era univoca circa la disciplina applicabile al super condominio (vedasi infra il relativo capitolo).

Il neo introdotto art. 1117 – bis c.c. ha ora eliminato ogni residuo dubbio circa la disciplina applicabile ai due citati istituti.

Infatti la nuova disposizione prevede espressamente che le disposizioni sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.

Per completezza dobbiamo aggiungere che il condominio parziale è fattispecie che si configura per la semplificazione dei rapporti di gestione interni alla collettività condominiale (Cass. 2363/2012) quando alcuni beni o impianti comuni, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati a servire solo parte del condominio di modo tale da eliminare il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su detti beni o impianti (Cass. 23851/2010). Conseguentemente, obbligati a contribuire alle relative spese sono esclusivamente i condomini che ne sono contitolari e ne traggono utilità.

E solo essi hanno diritto di voto nelle decisioni relative.

Il condominio parziale rileva solo nell’ambito interno e non si atteggia autonomamente nei rapporti con i terzi.

Ad esempio configura condominio parziale quello relativo ad una delle palazzine che costituiscono il condominio.

Solo i proprietari della palazzina voteranno i lavori di manutenzione straordinaria e solo essi si faranno carico dei relativi oneri ma sarà l’amministratore dell’intero condominio a curare i rapporti con l’appaltatore e i terzi in genere.

Restano comunque punto di riferimento necessario le norme di un regolamento contrattuale di condominio che dispongano in modo specifico sulle situazioni di parzialità dei beni.

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LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

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    LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA, - NEGOZIARE CON METODO  - Il nuovo strumento di ADR che riconosce agli avvocati un ruolo centrale nell’assistere le parti nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo –Docenti: Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero - Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista I lezione Venerdì 11 giugno 2021 Corso di formazione - Quattro lezioni da 5 ore, con orario per un totale di 20 ore. Richiesto accreditamento al C.N.F.

  • LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA

    PREMESSA

    Chi svolge la professione dell’avvocato sa bene che già da tempo tutto sta andando in una precisa direzione: la necessità di un avvocato esperto non solo di contenzioso ma anche di negoziazione che, se utilizzata con metodo, offre al legale gli strumenti per scegliere la migliore strategia con il suo assistito per giungere a esiti soddisfacenti e produttivi, sia per il cliente sia per il professionista avvocato.

    Il corso di formazione si propone di far conoscere la negoziazione assistita, entrata in vigore con il decreto legge 132/14, convertito con la legge 162/14, quale nuovo strumento di ADR che riconosce alle parti il potere di autoregolamentazione dei loro rapporti e ai rispettivi avvocati un ruolo centrale nell’assisterle nella negoziazione finalizzata alla ricerca di un accordo. Quest’ultimo, una volta raggiunto e sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

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     DURATA

    Quattro lezioni da 5 ore, con orario 14.00/19.00 per un totale di 20 ore.

    I lezione Venerdì 11 giugno 2021

    • Il decreto 132/14: durata, forma, contenuto, requisiti
    • Conseguenze della mancata risposta all’invito ad aderire alla procedura
    • L’omologazione dell’accordo
    • Ipotesi di annullamento, nullità, risoluzione dell’accordo 

    II lezione Venerdì 18 giugno

    • Obblighi per le parti e per i difensori relativi alla tutela della riservatezza
    • L'invito del giudice ad avviare una procedura di negoziazione
    • Cooperare in buona fede e lealtà: cosa significa, cosa comporta 

    III lezione Venerdì 25 giugno

    • Il Metodo O.A.S.I. (Osservare, Ascoltare, Sentire, Integrare)
    • Come esaminare un negoziato: l’importanza dello sguardo sinottico
    • Anatomia della negoziazione: fase preparatoria, negoziale, conclusiva 

    IV lezione venerdì 2 luglio

    • Le mappe di O.A.S.I. Come il loro uso facilita la negoziazione
    • Come costruire una mappa dei princìpi da allegare alla convenzione di negoziazione
    • Applicazione delle mappe a casi concreti di negoziazione

     

  • DOCENTI

    DOCENTI

    Tiziana Fragomeni: avvocato negoziatore, mediatore e formatore in tecniche di negoziazione, mediazione e gestione costruttiva dei conflitti. Responsabile scientifico del Movimento Enne.Zero, Membro del Consiglio Direttivo di Progetto Conciliamo e del Comitato Tecnico Scientifico, da anni progetta, organizza e conduce workshop, corsi ed eventi in materia di negoziazione, gestione dei conflitti e mediazione per enti pubblici e privati. Autrice di testi in materia di mediazione e conflitto.

    Flavia Silla: avvocato patrocinante in Cassazione, dottore commercialista, revisore legale, mediatore ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e pubblicista. Collabora da tempo in qualità di docente a corsi e seminari organizzati da importanti società di formazione e da Ordini professionali ed è autrice di pubblicazioni in materia societaria, fallimentare e tributaria e, da ultimo, di mediazione civile e commerciale. E’ socio fondatore dell’associazione Enne.Zero costituita tra avvocati e professionisti della negoziazione e ha partecipato a diversi

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