Condominio - spazio comune antistante all'androne condominiale - uso della cosa comune - "il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Corte di Cassazione Civile sez.II 5/10/2009 n. 21256)

Corte di Cassazione Civile sez.II 5/10/2009 n. 21256

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 2 luglio 1998, F. e F.D. esponevano che erano proprietari di un locale destinato ad autorimessa sito nell'immobile di via (omissis), al quale si accedeva dalla via (omissis) attraverso un cancello che dava su di uno spazio comune, antistante all'androne condominiale; che avevano iniziato a servirsi di detto locale per parcheggiare la loro autovettura, incontrando peraltro l'opposizione dell'amministratore del condominio, che aveva preteso la restituzione delle chiavi del cancello sul rilievo che essi attori non avevano diritto di parcheggiare; che il Pretore, adito in via possessoria, aveva negato il richiesto interdetto possessorio, per assenza del periculum, riconoscendo peraltro il loro diritto a servirsi dell'area condominiale secondo la sua destinazione ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.; che l'esercizio del loro diritto non ledeva nè comprimeva il diritto degli altri condomini, giacchè l'accesso richiedeva l'impegno del passaggio per un lasso di tempo appena apprezzabile;

che a causa dell'opposizione del Condominio avevano subito danni, quantificati in L. 43.000.000, tenuto conto delle tariffe di parcheggio applicate in zona; tanto premesso, gli attori convenivano dinnanzi al Tribunale di Salerno il Condomino di via (omissis) per ivi sentir dichiarare il diritto di essi attori, in quanto proprietari, a servirsi, ex art. 1102 cod. civ., dell'area comune condominiale ubicata innanzi al locale di loro proprietà, accedendo alla stessa con l'automobile dal cancello sito al civico n. (omissis), e per sentire ordinare al medesimo Condominio di non frapporre ostacoli a tale transito, con condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il Condominio di via (omissis) (e non (omissis), come erroneamente indicato dagli attori), contestando la domanda e deducendo che il box-garage degli attori faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva diritto di accesso anche con veicoli da via (omissis), mentre aveva diritto di accesso solo pedonale dallo spazio condominiale di via (omissis); circostanza, questa, risultante sia dagli atti di vendita del locale ai F., sia da quello di vendita al loro dante causa.

Escluso il diritto di passo carraio, deduceva il condominio, non poteva ammettersene l'esercizio ex art. 1102 cod. civ., posto che il piccolo locale condominiale era sempre stato utilizzato come area di accesso e transito solo pedonale, sicchè la pretesa degli attori avrebbe alterato quella destinazione e sarebbe stata comunque incompatibile con l'uso promiscuo del cortile, risultando posta in pericolo l'incolumità fisica dei pedoni e impedito agli altri condomini il pari uso.

L'adito Tribunale, con sentenza del 16 febbraio 2001, accoglieva la domanda ex art. 1102 cod. civ., rigettava quella risarcitoria e compensava per un terzo le spese del giudizio.

Proponeva appello il Condominio, cui resistevano gli attori.

Con sentenza depositata il 16 giugno 2004, la Corte d'appello di Salerno, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda proposta da F.F. e F.D. e condannava gli stessi al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte, rilevato che la domanda era relativa all'uso, da parte di alcuni dei condomini, della cosa comune ed aveva quindi ad oggetto l'esercizio puro e semplice del diritto di condominio e non l'esercizio di ius in re aliena, e rigettato per questo il primo motivo di gravame, accoglieva invece il secondo e il terzo, con i quali il Condominio aveva dedotto, rispettivamente: a) che il Tribunale aveva omesso di considerare che la facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune in maniera tale da trame il maggior godimento individuale era condizionata dal divieto di alterarne la destinazione originaria, naturale, funzionale e attuale nonchè dal divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; b) che la sentenza impugnata comportava la immutazione concreta della destinazione da sempre data alla cosa comune e il diniego di pari uso da parte degli altri partecipanti, stante la incompatibilità del sanzionato uso promiscuo del bene e il pericolo per la incolumità degli altri condomini.

Richiamati i principi in tema di uso della cosa comune e di rapporto tra l'uso di alcuni e il concorrente uso da parte degli altri condomini, la Corte d'appello riteneva che il Tribunale, nell'affermare che l'uso del cortile per il transito dei veicoli che dovevano accedere al box-garage degli appellati non alterasse l'equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti del bene comune, e corrispondesse invece alla utilizzazione anche potenziale da parte degli altri condomini, avesse fatto applicazione di un principio corretto ad una fattispecie diversa.

Dalla descrizione dei luoghi allegata alla relazione del consulente tecnico della parte appellata emergeva, invero, che il preteso cortile condominiale che avrebbe dovuto essere utilizzato per il transito veicolare, altro non era che un viottolo chiuso sul lato di via (omissis), largo circa mt. 2,85, da un cancello, la cui larghezza massima, all'altezza dell'androne del fabbricato, era di mt. 4,10.

Emergeva altresì che su tale viottolo non vi erano altre aperture se non quella dell'androne del fabbricato, all'incirca alla metà del percorso partendo da via (omissis), e quella del locale dei F..

Dalle fotografie allegate alla relazione, pur se relative all'ingresso di altri fabbricati ubicati nella medesima via, inoltre, si rilevava che l'ingresso era esclusivamente pedonale, in quanto posto al di sopra del marciapiede, e presentava anche uno scalino all'altezza del cancello. Da questi elementi, la Corte d'appello traeva il convincimento che la destinazione e l'uso del viottolocortile era sempre stata quella pedonale, sin dalla costituzione del condominio nel 1962 e riteneva quindi infondato l'assunto degli appellati secondo cui non sarebbe risultato provato che l'area era destinata ad esclusivo uso pedonale: la circostanza, non contestata in primo grado, doveva infatti ritenersi pacifica.

La Corte rilevava poi che il locale destinato dai F. a rimessa era scaturito dal frazionamento di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva un autonomo accesso carraio da altro civico di via (omissis). In sostanza, la conformazione del viottolo-cortile (larghezza, lunghezza, accessi) dimostrava che lo stesso era sempre stato utilizzato come via d'accesso esclusivamente pedonale. Il che comportava, in relazione alla prospettazione della domanda ex art. 1102 cod. civ., la necessità di verificare se fosse possibile il preteso uso particolare in relazione alla possibile destinazione del viottolo. La risposta, ad avviso della Corte territoriale, doveva essere negativa, nel senso che il transito dei veicoli per accedere al locale terraneo dei F. doveva ritenersi incompatibile con la destinazione normale del viottolo condominiale; e ciò in quanto, avuto riguardo alla larghezza del cortile, il transito veicolare avrebbe impedito una concorrente utilizzazione da parte degli altri condomini, non essendo certamente possibile parcheggiare le auto in un ambito così angusto e non essendovi altri locali destinati ad autorimessa. Il transito veicolare, inoltre, sarebbe risultato incompatibile con il normale uso pedonale del cortile, derivandone l'esposizione dei pedoni al rischio della propria incolumità e comunque l'impossibilità per gli stessi di transitare contemporaneamente al passaggio dei veicoli. Le dimensioni del cortile, infatti, non consentirebbero un sicuro e contemporaneo transito pedonale e veicolare, sicchè l'uno dovrebbe escludere l'altro e quindi quello veicolare determinerebbe una pregiudizievole invadenza nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del viottolo per accedere (a piedi e anche con veicoli per il carico e lo scarico di beni) allo stabile condominiale. Non a caso, del resto, lo stesso consulente tecnico di parte appellata aveva suggerito di delineare un passaggio esclusivamente pedonale, separato da quello veicolare, e di installare un semaforo all'altezza dell'androne del fabbricato.

In conclusione, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l'apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l'ingresso e la sosta dei veicoli nell'area, impedendo o intralciando l'uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall'ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120 cod. civ..

Per la cassazione di questa sentenza propongono ricorso F. e F.D. sulla base di un unico articolato motivo; resiste, con controricorso, l'intimato Condominio. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1139 cod. civ., nonchè vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria e/o incongrua motivazione.

Premesso di essere condomini, al pari degli altri proprietari degli appartamenti ubicati nel condominio di via (omissis), del cortile e del viottolo di accesso allo stesso, i ricorrenti affermano innanzitutto di avere diritto di servirsi di tale cortile transitandovi, oltre che a piedi, anche con le auto che devono essere custodite nell'apposita rimessa di proprietà esclusiva. Ritengono quindi che la sentenza d'appello, che ha escluso tale loro diritto, sia erronea per diverse ragioni. Innanzitutto, perchè ha ritenuto che oggetto del contendere fosse il diritto di parcheggiare o sostare nell'indicato cortile, giacchè ciò che l'amministratore del condominio aveva loro contestato era la possibilità di transitare per il viottolo e il cortile per accedere al locale di proprietà esclusiva.

La Corte d'appello avrebbe poi violato l'art. 1102 cod. civ., laddove non ha considerato che la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo diverso rispetto alla sua normale destinazione, sempre che ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari. La compatibilità dell'uso diverso con quello degli altri condomini deve poi essere valutata con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intenda fare della cosa comune e alle modalità del suddetto uso. E nel caso di specie non sarebbe dubbio che essi ricorrenti intendevano ed intendono utilizzare il cortile non per parcheggiare le auto ma unicamente per accedere al locale rimessa di loro proprietà esclusiva. In realtà, l'uso non normale della cosa comune sarebbe limitatissimo sia nel tempo che nello spazio, sicchè l'avere ritenuto che detto uso sia illegittimo violerebbe l'art. 1102 cod. civ..

La Corte poi non avrebbe considerato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (Cass., n. 8808 del 2003), sicchè sarebbe errata la sentenza impugnata laddove sostiene che l'uso della cosa comune per il transito veicolare è inammissibile perchè qualche condomino, se contemporaneamente volesse entrare o uscire dal portone, potrebbe essere esposto al rischio della propria incolumità ovvero non potrebbe parcheggiare o far sostare la sua auto. La Corte territoriale, quindi, avrebbe omesso di valutare se lo sporadico transito giornaliero di una o due vetture nel cortile determinasse o meno un costante squilibrio in danno delle esigenze e degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, così omettendo di motivare sul punto decisivo costituito dalla compatibilità o meno dell'ipotetico utilizzo dell'area da parte di essi ricorrenti con gli usi da parte degli altri condomini.

La sentenza impugnata sarebbe inoltre contraddittoria laddove nega l'uso diverso ad essi ricorrenti ritenendolo incompatibile con i coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del cortile per accedere a piedi o anche con veicoli allo stabile condominiale.

Risulterebbe infatti incomprensibile la ragione per cui il solo transito di essi ricorrenti per accedere al box di loro proprietà causerebbe una pregiudizievole invadenza nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini, mentre ciò non avverrebbe in conseguenza del passaggio delle vetture degli altri condomini, per i quali viene ipotizzata addirittura la legittimità di un uso più intenso, quale la sosta dei veicoli nel cortile.

I ricorrenti censurano anche l'interpretazione data dalla sentenza impugnata alle considerazioni svolte nella consulenza tecnica di parte, rilevando che i riferimenti in essa contenuti miravano unicamente a dimostrare come uno spazio di circa un metro per il passaggio pedonale sarebbe del tutto adeguato, tanto che in moltissime strade della città i marciapiedi hanno una estensione non superiore a detta misura.

Erroneamente, infine, la Corte d'appello ha ritenuto che l'uso diverso della cosa comune, in assenza di opere di trasformazione fisica del bene comune, integri una non consentita innovazione.

Deve innanzitutto essere rigettata l'eccezione di inammissibilità del ricorso, formulata sul rilievo che i ricorrenti avrebbero censurato un accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito.

Contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio controricorrente, invero, i ricorrenti hanno inteso porre una questione concernente la interpretazione dell'art. 1102 cod. civ., in tema di limiti all'uso da parte dei singoli condomini delle cose comuni, e un vizio di motivazione, evidenziandone aspetti di contraddittorietà o lacune argomentative.

Il ricorso è quindi ammissibile.

Esso è anche fondato e va quindi accolto.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è avuto modo di precisare che "il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998). Invero, "qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (Cass., n. 8808 del 2003).

Al contrario, "lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, "l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare" (Casa., n. 4617 del 2007).

In particolare, si è poi affermato che "tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività - anche diverse rispetto a quelle compiute in passato - che non siano vietate dal regolamento condominiale, poichè tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell'attività legittimamente svolta nè dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato" (Cass., n. 5848 del 2006).

Nel quadro di tali principi, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato e che meriti quindi accoglimento. Premesso che la materia del contendere concerne esclusivamente la possibilità, per i ricorrenti, di accedere con un autoveicolo alla rimessa di loro esclusiva proprietà e non anche la possibilità di parcheggiare l'autoveicolo stesso nel cortile condominiale, deve rilevarsi che, pur muovendo dalla condivisione dei principi ora enunciati, la Corte d'appello ha ritenuto che, nel caso di specie, l'uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti sarebbe incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini. Singolarmente, peraltro, la Corte d'appello ha apprezzato tale incompatibilità non solo con la consolidata destinazione della cosa comune al passaggio pedonale, ma anche con il contemporaneo transito veicolare da parte degli altri condomini, quanto meno al fine di eseguire operazioni di carico e di scarico di merci. Se dunque un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d'appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all'androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perchè l'uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e dell'art. 1102 cod. civ.. La contraddizione della motivazione della sentenza impugnata è pertanto evidente. Paradossalmente, nella ricostruzione della Corte d'appello solo ai ricorrenti, proprietari di un locale destinato a rimessa sarebbe precluso l'accesso veicolare, laddove agli altri condomini sarebbe possibile accedere al solo androne con autoveicoli per effettuare il carico e lo scarico di beni.

La Corte d'appello avrebbe infatti dovuto spiegare le ragioni per le quali quello che potrebbe costituire il pari uso della cosa comune sarebbe consentito agli altri condomini e non anche ai ricorrenti, i quali, in aggiunta alla posizione di comproprietari della cosa comune, rivestono la qualità di proprietari esclusivi dei locali che si aprono sulla cosa comune. Nè possono essere condivise le osservazioni del Condominio controricorrente, secondo il quale l'uso della cosa comune preteso dai ricorrenti determinerebbe la trasformazione dell'uso del bene comune in uso esclusivo dello stesso in favore dei ricorrenti. Infatti, posto che il transito veicolare è ipotizzato dalla stessa Corte d'appello come possibile utilizzo da parte degli altri condomini, sarebbe contraddittorio ritenere, come la Corte d'appello ha fatto e come il Condominio controricorrente sostiene, che il transito veicolare muterebbe la destinazione della cosa comune ove effettuato dai ricorrenti per condurre i propri autoveicoli nella rimessa di proprietà esclusiva.

E' appena il caso di osservare poi che, ove si ammettesse la possibilità, che la stessa Corte d'appello ipotizza, di un transito veicolare per il carico e lo scarico di beni da parte degli altri condomini, il problema della incompatibilità di detto transito con la incolumità dei pedoni risulterebbe del tutto depotenziato e logicamente inidoneo a precludere la destinazione della cosa comune al transito veicolare richiesto dai ricorrenti.

Meritevole di censura appare altresì l'affermazione della Corte d'appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti determinerebbe una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 cod. civ.. In proposito, si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza d questa Corte, "in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria)" (Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).

Orbene, la sentenza impugnata, nella parte in cui afferma che, in assenza di opere materiali, la destinazione dell'accesso all'androne dell'edificio anche al transito dei veicoli diretti all'unica rimessa che si affaccia sul cortile condominiale, in un contesto in cui, secondo la stessa Corte d'appello, potrebbe ipotizzarsi l'accesso all'androne con veicoli da parte degli altri condomini, contrasta con l'indicato principio, poichè non emerge dalla situazione descritta dalla Corte d'appello la riconducibilità del diverso e più intenso uso della cosa comune alla nozione di innovazione, vietata ex art. 1120 c.c., comma 2.

In relazione a tali profili, che investono un punto decisivo della controversia, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio a diversa sezione della Corte d'appello di Napoli, la quale provvederà a nuovo esame dell'appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.

Al giudice del rinvio è demandato altresì il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, a diversa sezione della Corte d'appello di Napoli.

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