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l'Esperto risponde

L'Esperto risponde

Diritto Condominiale e delle Locazioni

a cura di Riccardo Redivo
Magistrato in pensione - Già Presidente Sezione Corte di Appello di Roma

Condominio - L'esperto risponde

Il quesito: il caso è di un condominio costituito in settembre da 4 proprietari (A+B+C+D). In sede di costituzione D pone la condizione risolutiva di recedere dalla volontà di costituire il condominio se entro 30 novembre non si rielaborano le tabelle millesimali. Nell'incertezza delle tabelle millesimali in uso e quindi nella indeterminatezza di chi sia ad avere quota maggioritaria di valore di edificio tra D e gli altri proprietari coesi (A+B+C) , si può ritenere valida la condizione risolutiva posta?

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diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

Sono stato sfrattato dall’immobile da me utilizzato a fini commerciali quale conduttore per finita locazione. Avendo diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e potendo io bloccare il predetto sfratto fino al versamento del relativo indennizzo, mi chiedo se, come pretende il locatore, persista fino a tale momento l’obbligo da parte mai di versamento del canone mensile.

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il compenso dell'amministratore

Premesso che l’art. 1129, comma 14, c.c. sancisce la nullità della delibera condominiale di nomina dell’amministratore nell’ipotesi di mancata specificazione analitica del compenso allo stesso dovuto per l’attività di gestione dell’ente da svolgere, i condomini del mio palazzo si sono chiesti se la regola deve valere anche per le future riconferme del legale rappresentante dell’ente. Gradirei una risposta chiara in tema.

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nomina verbale dell’amministratore di condominio senza una chiara investitura scritta

 

Si è discusso nel mio condominio se possa o meno nominare l’amministratore dell’ente verbalmente, senza una chiara investitura scritta. Desidererei un chiarimento al riguardo, anche con riferimento alla nuova disciplina del condominio in vigore dopo l’approvazione della legge n. 220/2012.

Una nomina verbale dell’amministratore, deducibile da un comportamento concludente dei condomini, possibile prima dell’entrata in vigore riforma della normativa sul condominio del 2012, è oggi chiaramente e pacificamente illegittima.

Ancora di recente la Suprema Corte, con sentenza n. 2242 del 4. 2. 2016, (riguardante tuttavia una fattispecie relativa a nomina del legale rappresentante precedente il vigore della legge n. 220/2012), ammetteva tale tipo di nomina, affermando che “la procura di conferimento del potere di rappresentanza, può essere verbale o tacita e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare, e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio”. E’ incontestabile ormai che tale principio non sia più applicabile dopo la riforma del 2012,, in quanto l’amministratore deve essere nominato nel rispetto delle nuove disposizioni, che necessariamente comportano una investitura formale scritta.

Infatti, per essere legittimamente incaricato, l’amministratore, deve, nel rispetto del nuovo art. 1129 c.c., all’atto dell’accettazione: comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il codice fiscale; curare il nuovo registro di nomina e revoca dell’amministratore; (con l’indicazione delle date di nomina e revoca degli amministratori che l’hanno preceduto); precisare il compenso richiesto che, all’atto dell’accettazione dell’incarico, deve essere specificato analiticamente, a pena di nullità della nomina, nell’importo dovuto per l’attività svolta, nonchè indicare e documentare ai condomini intervenuti in assemblea la sussistenza dei requisiti morali e professionali necessari per la legittimità della nomina.

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danni causati da un anomalo temporale in due locali sotterranei siti nello stabile condominiale

Dopo un forte ed anomalo temporale ho subito forti danni in due miei locali sotterranei siti nello stabile condominiale, dipesi, a mio giudizio, da una negligente manutenzione del sistema di pompaggio per lo smaltimento delle acque piovane. Il Condominio mi nega tuttavia il risarcimento dei danni e con esso la stessa compagnia di assicurazione dell’edificio mi contesta ogni diritto all’indennizzo, assumendo entrambi l’esistenza in concreto del caso fortuito, che esclude la legittimità della pretesa.

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trasformazione il tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo da parte di un condomino

Un condomino ha trasformato il tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo, sostenendo. in risposta ai vari condomini che si erano lamentati, di poterlo fare ai sensi del disposto di cui all’art. 1102 c.c. che consente a tutti i partecipanti l’uso della cosa comune ed essendo l’intervento effettuato finalizzato, nel rispetto della norma citata, semplicemente ad un migliore godimento del bene comune. La risposta non convince. Chi ha ragione?

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vizi occulti che impediscono di abitare l’immobile

1. Sono inquilino in un appartamento adibito ad abitazione. Dopo pochi mesi dalla stipula del relativo contratto e dalla contestuale mia immissione in possesso si è accertata l’esistenza di gravi vizi occulti che impediscono di abitare l’immobile, talchè sono stato costretto ad andare, in via provvisoria, a vivere altrove. Debbo ugualmente continuare a versare il canone ed a pagare gli oneri condominiali al locatore, non intendendo rinunciare ad un futuro godimento dell’appartamento, non appena da questi verranno eliminati i predetti vizi?

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