Locazioni - Diritto di prelazione del conduttore - Vendita in blocco (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 17 settembre 2008, n. 23749)

in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perche' si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale e' compreso quello locato, ma e' sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralita' di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unita' immobiliari

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto 17 dicembre 1990 Gu. Gu. Jo. , premesso che con atto pubblico del 14 agosto 1990 Ma. Li. aveva venduto alla Fo. Du. S.a.s., per il prezzo complessivo di lire 238 milioni, alcune porzioni di un fabbricato situato in ***, e precisamente una unita' immobiliare in corso di costruzione sul lastrico di copertura del fabbricato (in catasto al foglio ***, mappale n. ***, subalterni ***) e tre locali al piano terreno, di cui uno suddiviso in due parti (in catasto al foglio ***, mappale n. ***, subalterni ***), senza aver preventivamente posto l'attore, che conduceva in locazione una delle parti di tale ultimo locale, svolgendovi attivita' artigianale comportante contatto con il pubblico (laboratorio per la riparazione di apparecchiature fotografiche), in condizione di avvalersi della prelazione di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38 - ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pescara, la Fo. Du. dichiarando di voler esercitare; il riscatto previsto dall'articolo 39, stessa legge, e chiedendo di essere quindi riconosciuto proprietario dell'immobile predetto dietro pagamento della somma desumibile dall'atto di trasferimento o da accertare per mezzo di consulenza tecnica.

Costituitasi in giudizio la Fo. Du. ha resistito alla domanda deducendo che, poiche' con l'atto pubblico del 14 agosto 1990 anche Ca. An. ma. della Ma. le aveva venduto altre porzioni del medesimo fabbricato, e poiche' le due vendite avevano riguardato in blocco un unico complesso immobiliare per un prezzo globalmente stabilito, nella specie non potevano trovare applicazione le norme invocate dall'attore, e ha chiamato, comunque, in garanzia Ma. Li. rimasta, peraltro, contumace.

Svoltasi la istruttoria del caso, con sentenza del 27 marzo 2001 il Tribunale di Pescara, ritenuto che nella specie ricorresse una ipotesi di vendita in blocco di un complesso immobiliare per un prezzo globale ha rigettato la domanda di Gu. Gu. Jo. , con condanna dello stesso al pagamento delle spese di lite.

Gravata tale pronuncia dal soccombente Gu. Gu. Jo. , la Corte di appello dell'Aquila, con sentenza 24 febbraio - 16 giugno 2004, nel contraddittorio della Fo. du. s.a.s. che costituitasi in giudizio ha chiesto il rigetto del gravame, in totale riforma della sentenza del primo giudice ha dichiarato che in forza dell'esercitato riscatto il Gu. Gu. Jo. si era sostituito alla Fo. Du. nel contratto da quest'ultima stipulata il 14 agosto 1990 nella posizione di acquirente della porzione, estesa circa mq. 18 da lui detenuta del locale al piano terra di complessivi mq 33 in Pescara, via Ravenna n. 3 e ha determinato in euro 6.861,50 il prezzo da pagarsi da parte di Gu. Gu. Jo. con condanna della controparte al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio.

Per la cassazione di tale pronunzia, notificata il 28 maggio 2005 ha proposto ricorso, con atto 16 giugno 2005 e date successive la Fo. Du. s.a.s. affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Resiste, con controricorso Gu. Gu. Jo. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva i giudici di secondo grado hanno accolto la domanda di riscatto, Legge 27 luglio 1978, n. 392, ex articolo 39, proposta da Gu. Gu. Jo. nei confronti del la Fo. Du. s.a.s..

Quei giudici, per l'effetto, hanno dichiarato Gu. Gu. Jo. sostituito, nella posizione di acquirente, a la Fo. Du. s.a.s. nel contratto da questa stipulato il *** quanto alla porzione, estesa circa mq. 18, detenuta da Gu. Gu. Jo. del locale al piano terra di complessivi mq 33 in *** e ha determinato in euro 6.861,50 il prezzo da pagarsi da parte di Gu. Gu. Jo. .

2. Hanno evidenziato quei giudici, per quanto attiene alla sussistenza dei requisiti, oggettivi e soggettivi, richiesti dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 ai fini di un valido esercizio del diritto di riscatto, Gu. Gu. Jo. ha prodotto in giudizio una scrittura privata, datata 1 marzo 1969, a firma sua e di Ma. Li. , da cui risulta la concessione in locazione, in suo favore, per uso artigianato, dell'immobile in contestazione, nonche' una attestazione, datata 18 agosto 1981, della Camera di Commercio di Pescara, da cui si evince l'esercizio, nel predetto immobile, da parte del medesimo Gu. Gu. Jo. , di un mestiere (quello di riparatore di strumenti di precisione) tipico di una attivita' artigianale che si svolge nel contatto diretto con il pubblico.

Con tali produzioni, che contengono la dimostrazione del fatto costitutivo (sussistenza di una locazione originariamente stipulata per una destinazione dell'immobile compatibile con il diritto di prelazione urbana: Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e articolo 41, comma 2 e articolo 35) della pretesa fatta valere in giudizio, deve ritenersi che Gu. Gu. Jo. abbia esaurito l'onere probatorio posto a carico dell'attore (articolo 2697 c.c., comma 1), mentre sarebbe stato a carico della Fo. Du. s.a.s. (che al riguardo ha sollevato solo delle assolutamente generiche contestazioni) l'onere di dare la prova di un eventuale fatto impeditivi di tale pretesa (articolo 2697 c.c., comma 2) quale la intervenuta cessazione della locazione o una diversa destinazione d'uso data all'immobile dal conduttore.

3. Con il primo motivo la ricorrente censura nella parte de qua la sentenza impugnata denunziando "violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e di ogni altra norma e principio in materia di prelazione locatizie e in particolare di ricorrenza dei presupposti del diritto di prelazione del locatario in una con difetto assoluto di motivazione e di pronuncia su punti decisivi della controversia".

Espone la ricorrente che in primo grado, nel resistere all'azione di retratto esercitata dalla controparte, aveva sollevato due eccezioni e, in particolare contestato, da un lato, la sussistenza, in capo al retraente di un valido e efficace rapporto di locazione, sottolineando che il contratto stipulato molti anni prima da Gu. Gu. Jo. con la precedente proprietaria era scaduto da oltre quattro anni e non era stato rinnovato, dall'altro, che facevano difetto i requisiti soggettivi per l'esercizio del riscatto, in quanto non risultava e comunque non era stato provato, lo svolgimento nel locale di una attivita' commerciale o artigianale.

Tali deduzioni, prosegue la ricorrente sono state ribadite anche in grado di appello, e sulle stesse la corte del merito non ha speso neppure una parola, si' che la sentenza impugnata risulta affetta da un vizio di omessa pronuncia su punti essenziali della materia del contendere.

4. Il motivo, per alcuni aspetti inammissibile, per altri manifestamente infondato, non puo' trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

4.1. Quanto alla rilevata inammissibilita' si osserva che nella specie, giusta la stessa prospettazione di parte ricorrente, la ricorrente denunzia la sentenza impugnata perche' questa non ha esaminato eccezioni sollevate da essa concludente e, comunque, rilevabili anche d'ufficio.

La stessa prospetta, quindi, non un "vizio" della motivazione della sentenza impugnata rilevante sotto il profilo di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 5 censura, per la verita' neppure formulata con il motivo in esame, articolato esclusivamente sotto il profilo di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 3 ma la violazione, da parte del giudice di appello, dell'articolo 112 c.p.c., cioe' la omessa pronunzia su una eccezione e, non certamente, la violazione e falsa applicazione di norme di carattere sostanziale quale la Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 38.

Pacifico quanto precede deve ribadirsi, ulteriormente, in conformita', del resto, a una giurisprudenza piu' che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui totalmente prescinde parte ricorrente, che la omessa pronuncia su una domanda, ovvero su specifiche eccezioni fatte valere dalla parte, integra una violazione dell'articolo 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell'articolo 360 c.p.c., n. 4, e, conseguentemente, e' inammissibile il motivo di ricorso con il quale la relativa censura sia proposta sotto il profilo della violazione di norme di diritto, ovvero come vizio della motivazione (Tra le tantissime, Cass. 27 gennaio 2006, n. 1755; Cass. 26 gennaio 2006, n. 1701; Cass. 11 novembre 2005, n. 22897).

4.2. Anche a prescindere da quanto precede la censura in esame deve essere dichiarata - comunque - manifestamente infondata, atteso che, come risulta dal passaggio della motivazione della sentenza impugnata sopra trascritto, la Corte di appello ben lungi dall'omettere qualsiasi esame delle eccezioni in questione come del tutto apoditticamente si assume nel motivo le ha, puntualmente, vagliate e rigettate.

Certo quanto precede si osserva che non solo parte ricorrente non ha in alcun modo censurato le argomentazioni giuridiche poste dai giudici a quibus a fondamento del loro dictum si' che lo stesso, per l'effetto, e', al momento, coperto da giudicato, ma tali argomentazioni sono - comunque - ineccepibili dal punto di vista delle norme applicate, id est dell'articolo 2697 c.c., commi 1 e 2 essendo, chiaramente, a fronte delle produzioni di parte attrice, onere della convenuta non solo eccepire, ma anche dimostrare, che successivamente (alle date risultanti dai documenti in atti) la situazione di fatto (e diritto) era mutata e erano venuti meno i presupposti per il sorgere del diritto di prelazione.

5. La domanda di retratto e' stata accolta, dalla sentenza impugnata, sulla base delle seguenti considerazioni:

- la cessione di immobili operata dalla MA. in favore della Fo. Du. s.a.s. ha riguardato non l'intero edificio di Via ***, ma solo alcune delle unita' in esso comprese, come si desume dal fatto che altre porzioni del medesimo edificio erano state cedute alla predetta societa', con lo stesso atto pubblico del *** (ma con autonomo contratto di disposizione), da Ca. An. madre della MA. );

- in tale atto tutte le unita' vendute appaiono indicate come confinanti con altre proprieta' private;

- le medesime unita' (censite in catasto al f. ***, mappale ***, subb. ***, quelle appartenenti alla MA. , e subb. ***, quelle appartenenti alla Ca. ) non esauriscono la numerazione di tutti i subalterni in cui il fabbricato verosimilmente era stato frazionato;

- la stessa Fo. Du. s.a.s., nel descrivere l'oggetto del contratto di compravendita, ha sempre fatto riferimento ad un unico complesso immobiliare, e mai ad un unico edificio;

- la cessione di cui si tratta, pertanto, aveva integrato non una vendita in blocco, ma solo una vendita cumulativa (e oggetto di tale vendita, d'altra parte, era costituito da unita' immobiliari - tre diversi locali, verosimilmente commerciali, situati al piano terra ed un corpo di fabbrica in costruzione sul lastrico di copertura del fabbricato - che, per quanto e' dato comprendere dalla descrizione fattane nell'atto pubblico e dalle difese svolte dalla stessa appellata, erano totalmente prive di un collegamento sia strutturale che funzionale;

- cio' vale sicuramente per i locali commerciali rispetto al nuovo corpo di fabbrica (i primi non erano ne' confinanti ne' comunicanti con il secondo; ad una eventuale connessione funzionale tra l'uno e gli altri neppure la Fo. Du. ha mai fatto riferimento), e per i locali commerciali i quali, prima della vendita, come si evince dallo stesso atto pubblico, erano detenuti da diversi conduttori, e per i quali, sebbene essi fossero confinanti, nessuna relazione funzionale e' stata posta in evidenza dalla Fo. Du. .

6. La ricorrente denunzia tale capo, della sentenza impugnata, con il secondo motivo di ricorso con il quale lamenta "violazione delle stesse norme e principi di cui al motivo primo Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e di ogni altra norma e principio in materia di prelazione locatizia e in particolare di ogni norma e principio in materia di vendita in blocco e di vendita cumulativa, in una con difetto o quanto meno insufficienza e contraddittorieta' della motivazione su altri punti essenziali della controversia (articolo 360 c.p.c., n.ri 3 e 5)".

Si evidenzia, infatti:

- erroneamente il giudice a quo ha circoscritto la categoria giuridica della vendita in blocco alla sola ipotesi in cui la compravendita riguardi una unita' strutturalmente e funzionalmente unitaria, oggetto della compravendita, prescindendo del tutto dalle valutazioni economiche - motivazionali che possano avere indotto parte venditrice a spogliarsi di un colpo solo di una pluralita' di immobili;

- se pure - per ipotesi - la Corte del merito avesse voluto escludere la unitarieta' economica dell'affare stipulato congiuntamente dalle due alienanti madre e figli con un unico soggetto acquirente, in ogni caso il giudice a quo avrebbe dovuto ravvisare la fattispecie astratta della vendita in blocco nella alienazione compiuta dalla Ma. congiuntamente con l'altra vendita posta in essere dalla madre Ca. dell'intero corpo di fabbrica autonomo, composto di due soli piani, dotato di un unico tetto, di un'unica fognatura, di un'unica scala strutturata a servizio soltanto dei due appartamenti costituenti l'intero primo piano.

7. Il motivo e' fondato e meritevole di accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

7.1. Come evidenziato dalla difesa della ricorrente, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello d'abitazione e in margine al diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, la giurisprudenza di questa Corte regolatrice e' consolidata nell'affermare che i detti diritti di prelazione e riscatto non sorgono in favore del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello di abitazione qualora la alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualita' propria diversa da quella della singola unita' locata (cd. vendita in blocco), mentre sussistono in presenza della vendita a terzi di piu' unita' immobiliare, ancorche', per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenei ne' funzionalmente coordinati (cd. vendita cumulativa) (In questo senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981).

7.2. Premesso quanto sopra si osserva che la giurisprudenza di questa Corte mentre, a quel che risulti, non ha mai dubitato che in caso di vendita in blocco di tutto l'edificio (cioe' da cielo a terra) in cui e' collocato l'immobile non destinato a abitazione il conduttore di questo non ha il diritto di prelazione e di riscatto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, non e' univoca in caso di vendita in blocco che riguardi una porzione dell'edificio costituente un complesso unitario, con individualita' propria diversa da quella della singola unita' locata.

Pur affermandosi, infatti, ripetutamente, che qualora la vendita abbia ad oggetto soltanto alcune delle unita' immobiliari che fanno parte dell'unico edificio ciascuna dotata di una propria autonomia, per stabilire se sussiste il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore di una o piu' unita' comprese nella vendita e locate ad uso di attivita' di commercio, occorre accertare se l'oggetto della compravendita, considerato nel suo complesso, costituisca o meno un compendio immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria individualita' giuridica e strutturale, oggettiva ed effettiva, diversi sono i criteri - indicati dalla giurisprudenza di questa Corte - cui deve attenersi il giudice al fine dell'accertamento in questione.

7.2.1. Si e' affermato, infatti, in diverse occasioni, che la vendita in blocco di piu' immobili, idonea a escludere il diritto di prelazione in questione - a favore del conduttore di immobile non abitativo - si verifica quando la vendita riguarda una pluralita' di immobili, compreso quello locato, che in base ad elementi di natura oggettiva risultino strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire un'entita' patrimoniale diversa dalle singole componenti, mentre si verte nell'ipotesi di mera vendita cumulativa - in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o il riscatto - quando gli immobili posti in vendita, anche se con atto unico ed a prezzo complessivo, conservino la loro individualita' e formino oggetto di distinti trasferimenti sebbene occasionalmente collegati (Cass. 29 settembre 2005, n. 19152).

Deriva, da quanto precede, che al detto fine di accertare, cioe' se si e' in presenza di una vendita in blocco piuttosto che a una vendita cumulativa:

- non e' sufficiente che la vendita concerna tutti gli immobili di cui il locatore sia proprietario in un piu' ampio complesso (Cass. 20 settembre 2006, n. 20329);

- restano irrilevanti sia il vantaggio derivante al locatore dal maggior prezzo dell'alienazione congiunta ad un unico acquirente, sia il proposito di quest'ultimo di unificare i beni successivamente all'acquisto (Cass. 20 settembre 2006, n. 20329, cit.; Cass. 14 maggio 2001, n. 6641; Cass. 19 ottobre 1998, n. 10340);

- il giudice di merito deve accertare se in relazione ai beni venduti - considerati nel loro complesso - sia configurabile un unicum, cioe' un complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio o, in mancanza di questa, del trasferimento, sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualita' strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato (Cass. 26 settembre 2005, n. 18784, analogamente, sulla necessita' di una oggettiva individualita' strutturale e funzionale (del complesso venduto, Cass. 14 gennaio 2005, n. 682, nonche', tra le altre, Cass. 4 febbraio 2004, n. 2069; Cass. 20 aprile 2001, n. 5913; Cass. 21 febbraio 2001, n. 2511; Cass. 15 gennaio 2001, n. 502);

- deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico, sia, cioe', un complesso immobiliare dotato di una propria individualita' giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili, sia, cioe', un atto traslativo ad oggetto plurimo, attesto che mentre nel primo caso la prelazione ed il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento e' un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiche' realizzano le finalita' dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 14 gennaio 2005, n. 682);

- e' fatta salva - in ogni caso - l'ulteriore e diversa prova, a carico del conduttore, dell'intento fraudolento delle parti di eludere il suo diritto di prelazione tramite l'aggregazione surrettizia di altri beni a quello locato (Cass. 26 settembre 2005, n. 18784, cit.; Cass. 4 febbraio 2004, n. 2069, cit.).

7.2.2. A tale giurisprudenza se ne contrappone un'altra alla luce della quale le disposizioni di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, sul diritto di prelazione e di riscatto del conduttore, in caso di trasferimento a titolo oneroso del bene concesso in godimento per uso non abitativo, integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario-locatore, che e' espressamente subordinata al presupposto dell'identita' dell'immobile locato con quello venduto e che pertanto non sussiste nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero stabile o di vendita cumulativa di piu' unita' immobiliari (tra cui l'immobile locato), sempre che risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni siano stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, si' da costituire un'entita' patrimoniale diversa dalle singole componenti, con esclusione altresi' di ogni intento fraudolento di eludere i diritti del conduttore tramite il surrettizio aggregamento di altri beni a quello locato (Cass. 1 agosto 1991, n. 8469).

Quindi, atteso che il diritto di prelazione previsto dagli articoli 38 e 39 della legge sull'equo canone a favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto e percio' non trova applicazione nell'ipotesi di vendita in blocco di piu' immobili, a condizione che i vari beni siano considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati fra loro si' da costituire un'entita' patrimoniale diversa dalle singole componenti e non si verta, invece, nell'ipotesi di mera vendita cumulativa, ancorche' con unico atto di trasferimento, di piu' beni funzionalmente distinti (Cass. 20 aprile 2001, n. 5913. Tra le altre, nel senso che la prelazione del conduttore non trova applicazione nell'ipotesi di vendita in blocco di piu' immobili sempreche' i vari beni vengano considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati fra loro si' da costituire un'entita' patrimoniale diversa dalle singole componenti, Cass. 30 maggio 1996, n. 5009, Cass. 1 agosto 1991, n. 8469).

Si afferma, pertanto, che in caso di vendita di un complesso di beni al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una di tali unita' comprese nella vendita, deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico, sia, cioe', un complesso immobiliare dotato di una propria individualita' giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili,, sia, cioe', un atto traslativo ad oggetto plurimo, atteso che mentre nel primo caso la prelazione ed il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco, in quanto oggetto del trasferimento e' un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiche' realizzano le finalita' dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 21 maggio 1999, n. 4956).

In altri termini, alla luce di tale parzialmente diversa rispetto a quella ricordata sopra giurisprudenza, il diritto di prelazione o di riscatto in discussione, a favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto e percio' non trova applicazione non soltanto nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compresa l'unita' immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identita' funzionale e strutturale (Cass. 29 ottobre 2001, n. 13420).

7.3. Precisato quanto sopra ritiene la Corte che la giurisprudenza ricordata all'inizio - e che presuppone, perche' sia escluso il diritto di prelazione del conduttore, che la vendita riguardi una pluralita' di immobili, compreso quello locato, che in base ad elementi di natura oggettiva risultino strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire un'entita' patrimoniale diversa dalle singole componenti e alla luce della quale la sentenza ora impugnata ha risolto la controversia al suo esame non meriti conferma.

Infatti:

- tutte le norme che prevedono - in presenza di una cessione a titolo oneroso - ex lege il diritto di prelazione e di riscatto in favore di un terzo cd. soggetto protetto comportano una limitazione del diritto di proprieta', costituzionalmente garantito (articolo 42 Cost., comma 2), che non puo' esser sacrificato oltre i casi previsti normativamente (Cass. 3 febbraio 1998, n. 1090; Cass. 16 marzo 1991, n. 2830, tra le tantissime);

- e' palese, per l'effetto, che dette disposizioni, in quanto apportanti speciali limitazioni al diritto di proprieta' contemplano un numero chiuso di situazioni soggettive protette e, in quanto eccezionali, ai sensi dell'articolo 14 preleggi, non possono trovare applicazione oltre i casi espressamente previsti (cfr. Cass. 1 aprile 2003, n. 4914);

- presupposto, fondamentale, perche' sorga il diritto di prelazione (e il correlato diritto di riscatto) di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 38 (e al successivo articolo 39, stessa legge) e' che esista perfetta identita' oggettiva, tra il bene venduto e quello condotto in locazione;

- tale identita', pertanto, viene meno ogni qualvolta la vendita riguarda una pluralita' di immobili;

- in una tale eventualita' - cessione con un unico atto o con piu' atti collegati ad uno stesso soggetto - di una pluralita' di unita' immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia a fronte a una vendita in blocco (che esclude il sorgere, in capo al conduttore, del diritto di prelazione), o - piuttosto, a una vendita cumulativa (la quale e' irrilevante al fine dell'esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione);

- perche' si abbia vendita in blocco non e' indispensabile che la vendita stessa riguardi un intero edificio (da cielo a terra) nel quale e' compreso quello locato, ma e' sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralita' di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso da quello della abitazione uno di questi, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unita' immobiliari;

- a tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta - come affermato dalla precedente giurisprudenza di questa Corte, ricordata sopra - solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio) si' che si ha vendita in blocco qualora i vari beni unitariamente ceduti siano dotati di una propria oggettiva ed effettiva individualita' strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato;

- in realta' il giudice non puo' prescindere da quello che e' il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonche' - in considerazione delle circostanze del caso concreto di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo - e sulla base di questo apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita - ripetesi anche, eventualmente per motivi soggettivi - di un complesso unitario non frazionabile;

- sotto tale specifico profilo si osserva, infatti, che l'articolo 1316 c.c. dichiarando indivisibile la ob-bligazione quando la prestazione abbia per oggetto una cosa o un atto che non e' suscettibile di divisione per sua natura o per il modo in cui e' stato considerato dalle parti contraenti, ha inteso sottoporre ad una disciplina unitaria sia l'obbligazione oggettivamente indivisibile, tale, cioe', in ragione dell'utilita' oggettiva e della funzione economico-sociale propria della cosa o del fatto che il debitore e' tenuto a prestare al creditore, sia l'obbligazione soggettivamente indivisibile, caratterizzata dall'impossibilita' di frazionamento in piu' parti della cosa o del fatto, in dipendenza di una particolare pattuizione, esplicita o implicita, che abbia attribuito un vincolo di indissolubilita' siila utilita' connessa al bene oggetto della obbligazione (Cfr. Cass., 25 maggio 1983, n. 3622);

- conseguentemente, in entrambe le ipotesi, come non e' concepibile la risoluzione parziale del contratto, per l'impossibilita' che residui l'obbligo del debitore ad una prestazione avente ad oggetto una parte del bene originario, sebbene ad essa inerisca un'utilita' cui il creditore non ha piu' alcun interesse (Cass., 25 maggio 1983, n. 3622, cit.), analogamente deve escludersi la possibilita' di un riscatto parziale Legge n. 392 del 1978, ex articolo 39;

- al fine di accertare se sussiste - in concreto - in dipendenza di una particolare pattuizione, esplicita o implicita, un vincolo di indissolubilita' alla utilita' connessa al bene oggetto della obbligazione, deve essere adeguatamente tenuta presente, altresi', sia la circostanza che l'alienante riesca a ottenere, vendendo tutti i beni di cui e' proprietario nello stesso complesso un maggior corrispettivo, sia - ancora - quella che e' la intenzione dell'acquirente (o del promittente acquirente) di impiegare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento (si supponga, ad esempio, la eventualita' che una pluralita' di locali adibiti a distinti, autonomi, esercizi commerciali, voglia essere acquistata per la realizzazione di una grande struttura di vendita, a norma del Decreto Legislativo 31 marzo 1998, n. 114, articolo 9);

- a tale riguardo e' insostenibile quanto in alcune occasioni affermato da questa Corte regolatrice, allorche' si e' affermato, da un lato, che e' irrilevante, al fine di escludere il sorgere del diritto di prelazione, il maggior prezzo ottenuto (o in tesi ottenibile) dal proprietario dalla alienazione congiunta ad un unico acquirente dei vari suoi immobili, rispetto a quello inferiore conseguibile mediante una cessione frazionata al conduttore (e a terzi), dall'altro, che per accertare se si sia, o meno, a fronte a una vendita in blocco deve prescindersi dal proposito concretamente realizzabile sulla base della struttura dei beni venduti e alla luce della normativa in materia dell'acquirente di unificare i beni successivamente all'acquisto;

- per tale via infatti, infatti, a tutela dell'interesse del conduttore dell'immobile destinato a uso non abitativo, non solo si pongono dei limiti secondo una opzione del legislatore certamente conforme al dettato costituzionale, cfr., ad esempio, C. cost. 5 maggio 1983, n. 128, nonche' C. cost. 30 gennaio 1986, n. 22 e C. cost. 23 dicembre 1987 alla facolta' del proprietario di immobili di scegliere l'acquirente di questi - ma si lede gravemente, da una parte, il diritto di proprieta' dell'alienante, realizzando una - non prevista dalla legge - espropriazione, dall'altra, la liberta' di iniziativa economica garantita dall'articolo 41 Cost., comma 1;

- certo quanto sopra, certo che tra due possibili letture della norma, l'interprete deve scegliere quella che si presenta piu' conforme al dettato costituzionale, e che - comunque - dinanzi al contrasto interpretativo, ad anche ad una aporia del sistema, prima di dubitare della legittimita' costituzionale della norma, occorre perseguire l'obiettivo di un'interpretazione costituzionale della stessa (Cass. 71 gennaio 2006, n 781; Cass. 22 ottobre 2002, n. 14900; C. cost. 12 marzo 1999, n. 65) e' evidente l'insostenibilita' della diversa tesi sostenuta nel passato;

- quanto precede, peraltro, non esclude, una volta accertata (o comunque, invocata in giudizio) la esistenza alla luce dei principi sopra esposti che si e' a fronte a una vendita in blocco, con conseguente insussistenza del diritto di prelazione (e di riscatto) in capo al conduttore di un immobile destinato a uso diverso dalla abitazione oggetto - unitamente a altri - della vendita, che detto conduttore deduca e dimostri, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione;

- spetta, in altri termini, al conduttore dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unita' distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, hanno cioe' inteso concludere una vendita cumulativa facendola, peraltro, apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore (come, ad esempio, nella eventualita' il valore dei vari immobili ceduti sia identico sia nel caso gli stessi siano alienati in blocco o separatamente o la progettata futura, unitaria, destinazione dell'immobile del complesso sia impossibile, vuoi per motivi oggettivi (non essendo questa consentita dallo stato dei luoghi, o preclusa dagli strumenti urbanistici).

8. Non essendosi i giudici del merito attenuti a principi di diritto sopra esposti il secondo motivo di ricorso, come anticipato, deve essere accolto con cassazione delle sentenza impugnata e rinvio della causa alla stessa Corte di appello dell'Aquila, in diversa composizione perche' si uniformi al seguente principio di diritto "in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perche' si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale e' compreso quello locato, ma e' sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralita' di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unita' immobiliari. A tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che e' il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonche' - in considerazione delle circostanze del caso concreto - di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresi', sia la circostanza che l'alienante riesce a ottenere, vendendo tutti i beni di cui e' proprietario nello stesso complesso un maggior corrispettivo, sia - ancora - la intenzione dell'acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquista ti per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento. E' salva comunque, la facolta' per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione".

Il giudice di rinvio provvedere, altresi', sulle spese di (questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE

Accoglie il secondo motivo, rigetta il primo;

cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e rinvia la causa, per nuovo esame, alla stessa Corte di Appello dell'Aquila, in diversa composizione, anche in ordine alle spese di questo giudizio di cassazione.

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